截至 2026 年 4 月 22 日，8 只已上市租赁住房 REITs 悉数披露一季报。结合当前全国住房租赁市场的整体行情—— 50 城住宅租金一季度累计下跌 0.47%，直到 3 月才借着返工潮、高校实习需求小幅企稳，保租房 REITs 板块的表现，其实比想象中更有看点：扩募确实在驱动规模增长，但运营端的分化已经很明显，而现金流的韧性，依旧是这个板块最硬的底色，没有之一。
行业大环境不用多废话，现在已经从过去那种大规模盖房、冲增量的阶段，转到存量盘活、做专业化运营的新阶段了。政策端也在往这方面引，鼓励把存量商品房改成保租房，税收、再贷款、专项债这些工具也都跟上了。而租赁住房 REITs，作为当前住房租赁市场里最规范、信息最透明的运营主体，其一季报数据，说白了就是行业运行质量的 " 晴雨表 " ——好的坏的、强的弱的，一眼就能看明白。
■ 运营端：出租率整体高位，但分化已经藏不住了
一季度 8 只租赁住房 REITs，出租率整体都在 90% 以上，这一点确实没让人失望，也印证了保租房的刚需属性。
中金厦门安居 REIT 是真的能打，99.07% 的出租率，园博公寓、珩琦公寓分别以 99%、99.1% 的出租率几乎满租，这种高周转、高稳定的标的，在当前市场环境下，算是稀缺品。华泰苏州恒泰、华润有巢、红土深圳安居也都稳住了 95% 以上的出租率，底层需求端的支撑很扎实，没什么水分。
但分化也真的很明显，不是所有项目都能这么稳。汇添富上海地产 REIT 一季度整体出租率 90.32%，是整个板块最低的，其中虹桥项目仅 88.09%，江月路项目也只有 91%，看得出来，区域供应增加、需求节奏放缓，对它的影响不小。华夏北京保障房 REIT 整体 94.75% 的出租率看似不错，但内部项目差距很大——文龙家园能做到 96.8%，其他项目如通州光机电仅 91%，区域配套和区位的差异，直接决定了出租率的天花板。招商蛇口 REIT 则受太子湾配套商业出租率下滑拖累，整体出租率环比下降 1.10 个百分点至 94.3%，也反映出配套业态的运营压力。
租金收缴率这块，板块整体表现算是给投资者吃了颗定心丸。8 只产品中，有 6 只收缴率≥ 99.7%，回款质量整体极强。中金厦门安居直接做到 100% 全额回款，华润有巢 99.99%、红土深圳安居 99.9%、华泰苏州恒泰 99.81%、国泰上海宽庭 99.87%、汇添富上海地产 99.7%，基本都是近乎全额收缴。仅华夏北京保障房 REIT（96.54%）、招商蛇口租赁住房 REIT（95.52%）略低，主要受企业租户缴费节奏影响，不是回款出了问题，整体仍处于健康区间。
剩余租约年限方面，板块加权平均租约区间为 0.51～1.97 年，差异同样明显。华泰苏州恒泰以 1.97 年的加权平均租约位居板块首位，租客稳定性优势突出；中金厦门安居、红土深圳安居租约年限分别为 1.51 年、1.31 年，也处于中上游水平。而华润有巢、招商蛇口、汇添富上海地产租约年限不足 0.6 年，短期租约占比偏高，后续需要通过持续的运营管理和租客维护，保障出租率稳定。
运营效率方面，NOI（净营业收入）作为反映保租房项目纯运营现金流创造能力的核心指标，在一季度呈现出明显的规模与区域分化特征。
从 NOI 规模来看，国泰海通城投资宽庭 REIT 以 3816 万元位居板块首位，依托其高租金水平与稳定的出租率，构成了板块现金流的 " 压舱石 "；华夏华润有巢 REIT、华夏北京保障房 REIT 紧随其后，NOI 分别达到 2928 万元与 2605 万元，扩募带来的规模效应进一步放大了项目的盈利底盘。
反观红土创新深圳安居 REIT 与汇添富上海地产 REIT，一季度 NOI 分别为 1319 万元与 1455 万元，主要受非核心区域租金水平偏低及部分项目租约周期较短影响，整体盈利端呈现承压状态。整体而言，NOI 的分层格局清晰印证了：区位优劣、规模体量、运营成本控制能力，是决定保租房项目盈利底线的三大核心要素。
■ 财务端：扩募的吃肉，存量的守成，真实运营力见真章
存量项目的表现，则更能反映行业的真实基本面。国泰海通城投宽庭收入 4523 万元，是板块收入规模最高的标的，同时实现了 3760 万元的现金流净额与 3160 万元的可供分配金额，年化分派率 3.42%，运营底盘非常扎实。招商蛇口受益于林下项目出租率修复，收入同比增长 12.73%，现金流净额 1666 万元、可供分配金额 1414 万元，整体表现稳健。中金厦门安居、红土深圳安居则在高基数上实现小幅增长，收入同比分别提升 2.21%、3.68%，现金流与可供分配金额也保持稳定。
对 REITs 投资者来说，可供分配金额和分派率，才是真金白银的收益。从数据看，板块年化现金流分派率集中在 2.84%-3.51% 之间，这个水平在当前无风险利率下行的环境下，具备不错的配置价值。华润有巢、上海宽庭、苏州恒泰、招商蛇口的年化分派率均在 3.2% 以上，其中华润有巢以 3.51% 居首；中金厦门安居、红土深圳安居、上海地产则在 2.8%-3% 之间，胜在资产质量稳、波动小，更适合长期持有型资金。
整体来看，扩募带来的规模效应，正在快速拉开标的之间的差距；而存量项目的运营韧性，也在租金调整的市场环境下得到了验证。现金流的稳定性、可供分配金额实不实，依旧是决定 REITs 长期价值的核心。
■ 可供分配金额：投资者最关心的，其实是 " 稳 " 字
对买 REITs 的人来说，营收、利润都是虚的，可供分配金额和分派率，才是真金白银的收益，也是大家最关心的点。
同比来看，华润有巢、北京保障房因为扩募，可供分配金额大幅增长，这是预期内的；招商蛇口同比提升超 10%，主要是林下项目出租率修复，带动现金流增加；深圳安居小幅下滑，主要是季节性因素和租金结构的影响，不是运营出了问题，不用过度解读。
年化现金流分派率方面，全板块集中在 2.84% 到 3.51% 之间，这个水平，在当前无风险利率下行的环境下，其实具备一定的配置价值。华润有巢以 3.51% 居首，上海宽庭 3.42%、苏州恒泰 3.30% 紧随其后；中金厦门安居、汇添富上海地产的分派率稍微低一点，但胜在资产质量稳、波动小，更适合那些追求长期稳健收益、不喜欢折腾的资金。
■ 扩募浪潮：行业已经告别 " 首发试点 "，进入 " 持续扩容 " 新阶段
2026 年一季度，租赁住房 REITs 最核心的关键词，就是扩募——这波扩募潮，来得比想象中更快、更集中，而且已经不只是存量项目的扩容，更有新供给不断入场。
华润有巢 REIT 在 1 月份已经完成扩募，而且是国内首单以向原持有人配售方式完成的，扩募后份额从 5 亿份涨到 9.48 亿份，规模几乎翻倍，这种模式既能保护原持有人的利益，也不会对二级市场价格造成太大冲击，算是个不错的试点。华夏北京保障房 REIT 也完成了扩募，底层项目增加到 6 个，资产规模和现金流池都扩大了不少。
除此之外，中金厦门安居 REIT 在一季度拿到了证监会的扩募注册批复，计划收购林边公寓、仁和公寓，合计面积近 9 万㎡，拿下这两个项目后，它在厦门市场的优势会更稳固。招商蛇口 REIT 也公告了扩募计划，准备收购深圳南山的壹栈山前项目，建筑面积近 9.87 万㎡，和现有的林下、太子湾项目凑在一起，能形成片区化运营，后续协同效应应该会很明显。
更值得注意的是，板块扩容不再只有 " 扩募 " 一条线，首发项目也在密集推进。4 月 17 日，国泰海通中国建筑租赁住房 REIT 披露招募说明书（草案），作为中建体系首单租赁住房 REIT，以上海松江区中建幸孚 + 公寓为单一底层资产，拟募集规模 13.14 亿元，预计 2026-2027 年净现金流分派率均在 4% 以上，为市场提供了央企背书、运营成熟的保障性租赁住房配置标的。项目总建面 14.32 万㎡、2432 套房源，2021 年投入运营，截至 2025 年末出租率 93.66%、租金收缴率超 99%，盈利与现金流表现扎实，预计将很快登陆上交所。4 月 16 日，中航北京昌保租赁住房 REIT 也正式宣告成立，标志着新一批首发项目正加速落地。
短短一个季度，4 只存量 REIT 推进或完成扩募，叠加 2 只新 REIT 进入发行 / 成立阶段，这其实标志着租赁住房 REITs 板块，已经从最初的 " 首批试点 "，进入到常态化扩容的新阶段。未来，管理人之间的差距，不会再是 " 能不能上市 "，而是 " 能不能拿到优质存量资产 "" 能不能做好运营 "" 能不能通过扩募持续做大规模 " ——这些才是真正的核心竞争力。
■ 总结：稳健底色没改，但分化时代正式到来
综合一季度运营、财务与市场扩容数据，可以得出一个清晰结论：租赁住房 REITs 整体韧性仍在，但板块内部分化已全面拉开，行业正式告别普涨阶段，进入 " 精挑资产、比拼运营 " 的新时期。
第一，扩募与新发双向发力，成为行业最确定的增长主线。已完成扩募的项目在营收规模、现金流体量、分红能力上全面领先；叠加中建 REIT、中航昌保 REIT 等新品加速落地，板块从 " 试点扩容 " 迈入常态化、规模化发展新阶段。
第二，项目韧性高度依赖三大核心要素：区位、运营效率、租户结构。核心城区、高出租率、高收缴率、个人租户分散的标的，在租金下行周期中表现出更强的抗压力；而区位偏弱、租约偏短、企业租户集中的项目，则更早承受市场调整压力。
第三，行业逻辑已变，不再是 " 持有即赢 "，而是 " 运营为王 "。过去靠政策红利、资产上市即可获得收益的阶段已经过去，未来项目收益率的差距，将直接由精细化运营、成本管控、租客留存能力决定。
第四，在全国租赁市场温和调整、存量盘活成为政策主线的背景下，租赁住房 REITs 凭借现金流稳定、信息透明、政策支持力度大等优势，仍是当前不动产领域中稀缺的稳健型配置品种，对长期资金、保险、理财类资金具备持续吸引力。
中长期来看，随着 " 十五五 " 期间租赁市场规范化、机构化程度持续提升，叠加存量房源加速注入 REITs 平台，行业规模仍有较大提升空间。但对投资者而言，下一阶段的核心不再是 " 是否配置 REITs"，而是能否选对标的—— 出租率的稳定性、现金流的真实性、扩募资产的质量，将成为决定长期收益的关键，也是后续市场跟踪的核心主线。
数据来源：中指研究院、各基金管理人披露的 2026 年第一季度报告、证监会批复文件及公司公告、招募说明书、基金成立公告等公开披露文件
特别说明：本文基于公开信息撰写，不构成投资建议。不动产市场受宏观经济和政策影响较大，REIT 净值可能继续波动。
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