2025 年是开发商转型的关键节点，具有前瞻视角、提前完成布局的房企已经能够在财报中收获抢跑效应。
近日，新城控股发布 2025 年年报，" 住宅 + 商业 " 的双轮驱动战略为其构建了更为稳定、更具确定性的发展空间，也令新城控股成为民营房企里少数实现零违约、高交付的企业。
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重交付、资金回笼
去年，新城控股实现营收 530.12 亿元，归母净利润 6.8 亿元，公司整体毛利率为 27.42%，同比提升 7.62 个百分点。
毛利率改善是数条业务线共同发力的成果。
房地产开发业务来看，去年该业务为新城控股贡献营收 390.04 亿元，结算毛利率 13.03%，较 2024 年提高 1.31 个百分点，结算盈利能力边际修复。
销售端则仍处于调整阶段。报告期内，该公司实现销售面积 253.58 万平方米，销售金额 192.7 亿元，对应销售均价 7599.2 元 / 平方米。
摩根士丹利在近期的一则研报中指出，房地产开发业务对新城控股整体业绩的拖累在持续减弱，随着未来几年物业预订减少，预计开发物业对盈利的拖累将显著降低，可能会使公司利润显著反弹，"预计 2027 年核心利润有望恢复至 26 亿元 "。
这是新城控股 " 主动调整、聚焦商管 " 的战略选择。近年来，新城控股的野心不在销售规模，公司更看重资金回笼情况，资金回笼率连续数年超过 100%。
报告期内，新城控股实现了 212.76 亿元的全口径资金回笼，资金回笼率高达 110.41%。
交付也依然是重点。2025 年，新城控股累计为全国各地业主交付超 3.8 万套物业。回溯近三年交付成绩，公司 2023 年、2024 年分别完成超 14 万套、超 10 万套物业交付，累计交付量已突破 27.8 万套，以实打实的交付规模和硬核产品品质彰显企业责任担当。
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商业撑起 " 半边天 "
相比之下，商业板块成为新城控股抵御周期的 " 先锋军 "，其对整体毛利率修复、盈利结构改善有着至关重要的影响。
去年，新城控股实现商业运营总收入 140.9 亿元，同比增长 10%；物业出租及管理业务毛利为 90.95 亿元，总毛利占比由上年同期的 48% 提升至 63%；毛利率达到 70%。
可以看出，高毛利、高占比的商业盘面，对新城控股整体业绩贡献率不断走高，甚至已经撑起公司盈利的半壁江山。
2025 年，新城控股新开了 5 座吾悦广场。截至 2025 年末，公司在 141 个城市布局 207 座吾悦广场，其中已开业在营 178 座，开业面积 1649.07 万平方米，较上年年末开业面积提高 3%。
过去一年，新城控股持续深耕商业模式创新，深度落位 " 五边形经营理念 "。例如，推出聚焦商业空间高效运营的 " 吾悦经营五步法 "，打造链接合作伙伴、实现共创共赢的 " 悦链计划 " 等。
这些举措助推新城控股旗下商业物业的运营能效，各项数据均保持在高位。
报告期内，新城控股在营购物中心的出租率达到97.86%，在营商场不含车辆销售的日平均坪效为 16.12 万元 / 平方米。客流量方面，2025 年公司吾悦广场客流总量达到 20.01 亿人次，同比增长 13.31%；当期拥有会员人数 5497 万人，较 2024 年末增长 25.82%。
摩根士丹利指出，尽管整体零售市场表现平淡，但新城控股 2025 年保持商业营收增长，且同店销售额保持稳步提升，"结合政府在最新‘十五五’规划中提振消费的计划，我们预测其租金收入将以约 8% 的复合年增长率增长。"
然而，商业的魅力不止于此，转型 " 商业运营商 " 极大保障了新城控股的现金流稳定。记者注意到，随着商业的深度进阶，新城控股商业持续性经营收入已连续多年超过当期利息支出，2025 年该比例进一步增长至 3.94 倍。
新城控股称，未来在提振消费的政策驱动下，商业板块有望为公司注入更多动能，" 为此，2026 年公司预计实现商业运营总收入 145 亿元，新开业吾悦广场 5 座"。
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融资渠道畅通
另外，在当前的大环境下，开发商融资并不容易，商业板块为新城控股提供了核心支撑。
2025 年，新城控股以优质商业资产为依托，创新运用 REITS 工具盘活存量资产，实现资产流动性与价值双提升。同时，公司在境内外融资市场持续突破，构建多元可持续融资格局，为稳健发展筑牢坚实根基。
例如，去年 11 月，新城控股以上海青浦吾悦广场为底层资产，发行设立 " 吾悦广场持有型不动产资产支持专项计划 "。该计划发行规模 6.16 亿元，同步配套 4.1 亿元债权部分，创下全国消费类机构间 REITS、A 股民企机构间 REITS" 双首单 " 行业纪录。
发债方面，凭借稳健的业绩增长与商业领域的超预期表现，新城控股年内多次成功发行中期票据。
去年 8 月，公司发行一笔规模为 10 亿元的中期票据，总认购倍数达 2.28 倍，票面利率 2.68%；9 月发行第二期 9 亿元中期票据，票面利率 3.29%。叠加 12 月的新增发行，新城控股 2025 年已累计发行 36.5 亿元中票，均获得中债增全额担保及双 AAA 评级，并保持着较低的利率水平。
境外市场方面，6 月，新城发展成功发行 3 亿美元高级无抵押债券，成为近三年来首家重启境外资本市场融资的民营房企；9 月，在新城控股及其母公司新城发展的担保下，全资子公司新城环球有限公司成功发行 1.6 亿美元的优先担保票据，发行期限 2 年。
融资的同时，新城控股还在坚守偿债红线。2025 年全年，公司如期偿还境内外公开市场债券 58.55 亿元，持续保持 " 零违约 " 纪录，牢筑市场和投资者信任基石。
截至 2025 年末，新城控股合联营公司权益有息负债降至 23.85 亿元；当期经营活动现金流净额 14.25 亿元，连续 8 年为正。
记者 刘一飞
编辑 曾莞
