深圳楼市的底层逻辑变了，影响市场走向的大招落地。
3 月 1 日，深圳住建、规资两大核心部门联手对深圳的城市更新项目松绑，印发《关于进一步规范城市更新项目管理有关事项的通知》（以下简称《通知》），自 3 月 16 日起实施，有效期 5 年。
1、调整土地移交率进行规范，是为了加快城市更新项目的推进速度，减轻一些审批上的流程。
过去深圳的城市更新项目土地移交率卡得比较严格，尤其是要无偿交给相关部门的土地比例。
根据相关的政策文件过去要求城市更新项目不少于 15% 的土地无偿移交政府，移交政府的土地要优先用于城市基础设施、公共服务设施、城市公共利益项目建设。
简单来说，就是开发商能少交地、多建房，审批还更快，项目落地效率直接拉满。
当然，也保留了底线，城市更新单元实际土地移交用地面积不能小于基准（即土地移交用地面积大于 3000 平方米，且不小于旧改项目拆除范围用地面积的 15%），公共利益不缩水。
总之，在实际土地移交用地面积的底线之上，调规想怎么调都可以，" 工改住 "、商业多点少点都没问题，也不用再在初期的时候，走很复杂的调规程序。
2、保障房配建 " 大松绑 "，最大限度降开发商开发成本。
这一点也是市场最受关注的。
过去城市更新项目不管大小，几乎都要强制配建保障房，还要给保障房配套奖励容积，这就导致开发商不仅成本重，利润被大幅压缩。
现在新政，已完成规划审批的项目，按老规矩来；未完成审批的项目，原则上不用再配建保障房，连奖励容积也取消了。
唯一例外是 " 工改保 " 项目，还按原有规定执行。
不再配建保障性住房，可能有的人会担心，已经不再安排新增人才房、安居房这些保障性住房的建设了，连其他保障性住房也可以不配建了，那保障性住房的供应还能跟上吗？保障性住房的计划还能完成吗？
《通知》说了，会通过新增建设、存量房屋盘活、多元收购等渠道统筹落实，相当于把保障住房的担子从开发商身上，部分转移到政府身上，给开发商 " 松绑减负 "。
3、给 " 清调供 " 项目 " 开绿灯 "。
这样，很多停滞项目就有机会 " 复活 "。
针对那些用 " 清调供 " 手段盘活的城市更新项目，比如烂尾、停滞的项目，给了两种选择——
要么重新编制规划，按新政策执行，允许少交地或者不配建保障性住房；要么局部调整已批规划，调整部分按新政来，未调整部分按老规矩，土地移交率按整个项目整体核算。
这相当于给停滞的城市更新项目 " 开绿灯 "，只要愿意盘活，就能享受政策红利，不用再被老规矩绑死。
4、金融机构和相关部门联动，破解城市更新项目 " 资金困局 "。
城市更新项目是楼市的压舱石，同时也意味着会占用大量的资金，现存的城市更新项目最头疼的就是资金问题。
很多大型的城市更新项目推进受阻，都是因为资金链的问题，比如过渡金、补偿金延期，甚至停发。
现在明确，鼓励银行给开发商提供信贷、并购贷款，缓解资金压力，也支持金融资产管理公司进场，通过资产重组、破产重整等方式，盘活停滞项目。
同时要求各区引导开发商、债权人、业主合理调整预期，比如协商新的补偿标准，避免 " 钉子户 " 拖慢进度。
所以，简单来说就是官方出手搭台、金融机构输血、各方协调让步，合力破解城市更新项目 " 卡壳 " 难题。
《通知》落地后，大家最关心的还是到底能给深圳楼市带来什么，将会发生怎样的变化。
对市场而言，这次的《通知》，和每一个关注深圳楼市的人都息息相关。
因为这是一个循序渐进、潜移默化的过程，涉及未来 1 — 3 年市场的变化。
首先，城市更新项目提速后，深圳的新房体量也会有所增加。尤其是核心地段区域，都是一些老旧民房为主，可用于供应的净地已经不多，供应主要依赖城市更新项目。
比如去年福田景田板块入市的新世界香蜜四季家园、福田皇岗板块的卓越缦悦、福田上下沙板的金地环湾城、罗湖区莲塘板块的莲塘金岸里、罗湖布心的京基天珺府、南山区科技园板块的翰熙典居等项目，前身都是城市更新项目。
数据显示，截至 2025 年底，深圳有近 40 个城市更新项目被调出计划，50 多个项目处于停滞阶段。
新政给开发商松绑后，那些算不过账、卡壳的城市更新项目就有机会纷纷重启，未来几年，深圳新房供应就不再稀缺。
尤其是各区一些城市更新项目集中的区域，新房供应会迎来爆发式增长。
这对购房群体来说是好事，选择变多了。
其次，区域价值分化也有可能加速。
新政不是 " 一刀切 "，而是精准扶持未完成规划审批的项目，这会导致区域分化更明显。
一方面，罗湖、福田、南山、前海等核心区，土地稀缺，城市更新项目不少，开发商利润增加了也就有能力更注重产品品质，品质提升了，新房市场的价格自然也会跟着对齐；
另一方面，龙华、光明、宝安等片区，城市更新项目多，新政后供应量增加，部分板块会因为供应量增加出现调整。
第三是保障性住房计划，通过新增建设、存量房屋盘活、多元收购等各种渠道统筹落实，也就是说，未来深圳的保障性住房
所以，解决城市更新项目停滞痛点之下，是深圳楼市的一次自我进化。
作者 | 飞天小女警
