文 | 源媒汇，作者 | 利晋，编辑 | 苏淮
地产寒冬之下，广州一家物业公司还在挤破头想着赴港上市。
港交所披露易近日披露显示，奥联服务集团股份有限公司（下称 " 奥联服务 "）在港交所主板递交了招股书，农银国际为独家保荐人。
早在 2025 年 3 月，奥联服务首次递表申请上市，6 个月后招股书失效，仅过去 8 天时间，便再次递交招股书。
作为一家独立第三方小型物业管理公司，奥联服务在地产行业寒冬之下勇闯港交所，结果是一场抱着幻想的豪赌。这背后，不仅是资本市场对地产行业公司的 " 冷漠 "，亦与奥联服务本身经营现金流处在亏损状态有关。
更何况，奥联服务还是靠中国移动一处物业管理项目养活的一家公司。
" 组装 " 上市
奥联服务起家于广东省，总部位于广州市，透过红筹架构持有内地物业管理公司奥联物业。天眼查显示，奥联物业成立于 2006 年，前身是一家从事物业管理相关计算机软硬件技术研究、网站设计及信息咨询服务的公司。
2009 年，年仅 26 岁的苏天鹏及其配偶吴美坤，以 50 万元的交易价格，从独立第三方手中收购奥联服务的前身。起初，苏天鹏想将奥联物业前身更名为 " 冠联物业 "，但因商标注册问题，最终改为 " 奥联物业 "。
随后，经过多年注资、股份改制、股权重组、员工激励计划等方式，奥联物业不断扩大业务布局，旗下包括广州物集科技、广州社友科技等建筑工程、社区管理公司。
苏天鹏、奥联物业的上市梦，也是在物业管理上市热潮中诞生的。
2020 年，新冠疫情爆发，居家隔离，让物业管理公司成为了资本市场追捧的对象。彼时，大批房企也趁机开始分拆旗下物业管理公司赴港上市。2020 年，有 18 家物业管理公司成功上市，2021 年又有 14 家完成上市。
在 " 大而强 " 的商业逻辑下，物业管理行业纷纷上演 " 大鱼吃大鱼 " 的戏码。
碧桂园的杨老板一举吞下蓝光嘉宝服务、富力物业、彩生活邻里乐；龙湖智慧服务收购亿达服务；融创服务买下当代置业旗下第一服务，仅在 2021 年，公开可查询的物业管理公司并购交易，金额便超过 300 亿元。
不只是社区物业管理，头部物业公司已经将业务触角延伸至城市管理、商业管理、产业园区管理等领域。
" 没背景，没特色 " 的奥联物业，也在物业管理上市、并购热潮中，开始 " 买买买 "、" 组装 " 上市。
招股书显示，2022 年至 2025 年前 7 月，奥联服务分别录得收入 3.4 亿元、4.3 亿元、4.8 亿元和 2.9 亿元。期间，完成收购 15 家位于湖南、贵州、广西等地的物业管理公司。
其中，新并购项目产生的收入占比，从 2022 年的 9% 飙升到 2025 年前 7 月的 21.22%。
从公司业绩上看，" 买买买 " 确实让奥联服务的赚钱能力得到快速提升——整体净利润从 2022 年的 0.27 亿元上升至 2024 年的 0.45 亿元；2025 年前 7 月为 0.27 亿元，其中来源于新并购项目占比区间值为 17.85-39.24%。
但放在行业整个背景下来看，跟风并购、上市的奥联服务，却是在 " 逆势而行 " ——从商业管理进入社区生活服务领域。
头部开发商是从社区生活服务向社区增值服务、城市管理服务、商业管理服务延伸。比如 2021 年，雅生活并购 5 家环卫服务公司、世茂服务买下深圳深兄环境、杨惠妍将碧桂园商管装入碧桂园服务、融创服务进军社区教育等。
赶在上市前，奥联服务开始招兵买马，2024 年 12 月挖来曾在龙湖物业、合景悠活两家物业管理上市公司履职的王跃担任执行董事，主要负责策略执行、日常运营及业务管理。
同时，在 2025 年 3 月 14 日，即递表上市前一个星期，奥联服务聘任李东军、董嘉鹏和赵晖担任公司独立非董事。
完成 " 组装 " 之后，奥联服务正式在港交所递表上市。可惜，市场风向早已发生了 180 度转变。
靠中国移动养活
物业管理公司上市热潮持续两年时间后，伴随着地产行业进入下行周期，在资本市场迅速遇冷，2023 年在港成功上市物业公司骤降至 2 家，2024 年也是 2 家。
根据 Wind 数据显示，过去 4 年时间里，71 家港交所物业管理上市公司市值快速下降，总市值从 2021 年的 5851.7 亿港元下降到 2025 年 10 月的 2840.2 亿港元，加权平均值则从 472.8 亿港元下降到 385.7 亿港元。
其中，碧桂园服务作为行业首家市值破千亿的物业管理公司，如今市值仅有 200 亿港元出头，相比 2021 年末的市值 1572 亿港元，跌没了 1300 多亿港元。
港股本身流动性差、融资有限，特别是 2020 年、2021 年，物业公司上市热潮中，不少头部房企分拆物业公司上市没多久又进行配股融资，对市场近乎 " 抽血式 " 融资。
其中，碧桂园服务四年时间融资超 300 亿港元，抽走行业大部分 " 血液 "。Wind 数据显示，2019 年至 2022 年，14 家港股上市物业管理公司进行了配股融资，累计募集资金达 451.37 亿港元，碧桂园服务期间合计募资 303.58 亿港元，占比约 67.3%。
后来，频频爆出房企旗下物业公司资金被调用到地产开发业务，差不多让后来人 " 无路可走 "。
但也有例外。比如华润万象生活，在当前 71 家港股物业管理上市公司中，在行业市值经过调整之后，市值快速回升并超过 2021 年末，股价也从上市首日的 28 港元上涨至最近一个交易日的 40.3 港元，总市值逾 900 亿港元，是目前港股上市物业公司的市值龙头。
透过华润万象生活恰也能看到，资本市场对物业管理公司的估值已经发生变化：从 " 大而强 " 转向造血能力、股东回报。
而奥联服务作为独立第三方物业管理公司，是 " 两头不靠 "。
一系列 " 买买买 " 之后，2025 年 7 月，奥联服务共有 269 个在管项目，在管面积为 2452.1 万㎡，其中社区生活服务占比为 77.5%。这个体量，放在物业管理上市公司中，仍是 " 蚊型 " 公司。
其中，仅一个中国移动青海公司物业管理项目就养活了奥联服务。收入占比上，2022 年为 20%、2023 年为 14.2%，后期奥联服务大举并购后，占比跌破 10%。
停止收并购，也意味着体量增长放缓，奥联服务业将重心放在招投标市场。招股书显示，其组建了 12 名投标管理人员，2024 年提交了 573 份标书，每个员工每周都要投递一份标书。
如此频繁的投标次数，奥联服务把自己卷到了极致。
并且，奥联服务把社区生活服务费用降到了每月 1 元 /㎡，远远低于市场平均水平。中指研究院数据显示，2024 年全国重点 20 城物业服务均价在每月 2.72 元 /㎡。
靠着低价，奥联服务仍有不少项目成功中标。2024 年，奥联服务中标 57 个项目，整体中标率为 9.95%。
在物业管理行业集体向精细化运营的趋势下，奥联服务的低价策略或许很难提供优质服务，其在管项目保留率从 2022 年的 83.8% 跌至 2024 年的 75.4%，2025 年 7 月反弹到 91.4%。
如此情况下，面对高昂的上市保荐、承销、审计和法律等费用，奥联服务依然选择勇闯港交所。在它之前，还有一个冲刺港交所的 " 钉子户 " ——深业物业，四次递表、四次失败。
抱有上市幻想的奥联服务和深业物业，都有一个共同问题：赚钱能力不够。
