争议很大的 " 四代住宅 "，最近有一张图转疯了——
但网友们转这张图的意思，都是说如今的四代住宅和上世纪八九十年代的建筑造型很像，调侃时尚就是一种轮回，暗指有 " 冷饭热炒 " 的意思。
类似的观点，在网上有很多。
如果因为两者模样相似、形态雷同，就说现在和以前是同一种产品，这样的定论未免太偏面。
外界普遍认为四代住宅 = 大露台 + 高赠送，但实际上，这是其最外显的建筑特征，并非核心价值。
讨论四代住宅，很多人从第一步就错了。
01
大露台不等于四代住宅
真四代住宅屈指可数！
" 四代住宅 "，是一种约定俗成的说法。
如果要从官方或者行业定义来说，应该叫做 " 立体生态住宅 " 或者 " 城市森林花园住宅 "，其指通过设置户属空中花园和公共绿化平台等立体绿化措施，将空中花园与现代建筑相结合的高品质住宅。
还有由中国工程建设标准化协会 2019 年编制、2021 年实行的《T/CECS 855-2021 城市森林花园住宅设计标准》，则提出了更具体的设计标准，当中涉及错层挑高露台、覆土层和独立灌溉系统等等指标。
所以你会发现，生态绿化是四代住宅的 " 里 "，超大露台是 " 表 "，高赠送是由此延伸的赠品。
延伸来讲，呼吸感以及松弛感，让居住者更好亲近自然，这些才是四代住宅背后的竞争力。
在这样的逻辑之下，大家在市面上看到的、讨论的所谓 " 四代住宅 "，大部分只能叫做 " 类四代 " 住宅。
而在广州，符合以上条件的真四代住宅包括——
第一个，开盘卖爆的广州招商林屿境（《那个得房率超 140% 的新盘，来了！》）。
主力户型为建面约 82-110-125㎡，阳台采取错层设计，户户带 6 米挑高花园，同时拥有超新规使用率。
譬如约 82㎡（偶数层）花园面积接近 30㎡，约 110㎡户型（偶数层）有南北两个共 34㎡的超大露台。
而为了承载绿化种植的功能，花园种植区的最大载荷，升级为普通阳台的 2～3 倍，还自带整体的排水系统，长度超 6 米的花园设计两套地漏。
第二个，预计本周正式开放的黄埔未来城（《黄埔未来城 vs 黄埔新城？激战一触即发！》）。
项目主打建面约 130～177㎡户型，最大亮点就是 30% 阳台率 +10% 公共空间，相当于户户都有私家花园 + 公共露台的双庭院，庭院净高达 6～6.3 米。
在这么卷的广州楼市，真四代新盘屈指可数。大湾区其他城市，情况基本相同。
佛山、珠海、深圳和中山各地，真四代产品都是市场新生力量，试点项目不多，可谓限量供应。
譬如前几天刚刚备案的鑫洋 · 御宸，容积率约 1.99，全看仅 7 栋高层，房源只有 308 套。
作为中山石岐总部第二个试点立体园林项目，可设计户属空中花园和公共绿化平台，高度均不小于两个自然层，同时允许每户设置一个入户花园。
这个鑫洋集团，广东朋友看着会比较陌生，但实际上人家是有四代住宅开发经验的。
贵州的鑫洋 · 御龙台三期，就是非常正的真四代产品，户均享约 25～40㎡空中花园，全部错层分布。
参考兄弟项目的参数，鑫洋 · 御宸有机会成为大湾区四代住宅的又一个代表新作。
02
四代住宅虽好
但很挑房企和买家！
四代住宅的存在和价值，是值得肯定的。
但也必须承认，所有新生事物都存在一个探索、完善的过程，而且四代住宅也并非适合所有人。
大家可以想象得到，北方冬天气温基本都在零下，做开放式阳台，一是室外太冷，二是遇上大雪或者风沙天气，每次清洁收拾就够累的。
一年下来，想象中那种晒晒太阳，看花喝茶的美好场景，在北方的实现机会可能非常有限。
其次，四代住宅更适合有钱有闲的高端买家。
因为这样的空中花园，严格来说是不允许封窗或者加建作为室内面积使用的，而刚需买家对产品设计，往往更看重赠送面积以及性价比。
一个在聊诗和远方，一个在算柴米油盐，两者是错位的。
反过来说，只有本身怀揣花园梦、别墅梦还愿意投入的改善 / 豪宅买家，才能 get 到四代住宅的好。
从福州、宁波、西安等地的首批四代住宅交付情况来看，个别项目已经在立面维护、绿化管理以及个性化改造等方面，遭遇诸多管理难题。
最常见的，有部分业主封窗和违规搭建。
那么，这就衍生出一系列新问题：
物业如何处理这些违反合同规定的行为？各地住建和城管部门，能够给予相应支持？
物业是否应该针对户内花园以及公共绿化平台绿植，提供统一养护服务？
这个服务有偿还是无偿，收费标准如何制定？
入住以后的这些细节，才是四代住宅真正的难点，也是对房企和物业公司的考验。
期待接下来的四代住宅新盘，能有更完善的维保方案，让事实来说服市场，打动买家。
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