物业治理工作是关乎人民群众切身利益的民心工程，是关乎超大城市治理现代化的基础工程，是关乎巩固党的执政基础的政治工程。近年来，虹口区曲阳路街道不断深化对物业治理的重要性认识，把深化党建引领作为牵引物业治理的 " 灵魂 "，坚持制度建设和问题整治双向发力。
从政治上看、从政治上抓。依托党建引领，街道积极推动居委会、业委会、物业 " 三驾马车 " 齐头并进、同向而行，成效显著。通过创新出台居民区党组织评议物业机制、督促修订完善小区 " 议事规则 "、制定软法指引等，不断提升物业服务标准化、专业化水平，着力破解业委会组建难、换届难、选人难，提高业委会规范化运作水平。部分措施已向全区推广，成为解决基层难题的有效方案。
2021 年至今，曲阳路街道累计推动 31 个小区 130 万平方米住宅实现物业服务质量、物业费标准、收缴率 " 质价率三提升 "，物业费平均增幅达 43%、收缴率超过 97%。值得一提的是，街道小区综合治理类 12345 工单密度长期保持全区、全市低位。
居民评议物业，考验 " 功夫在平时 "
以曲阳新村为主体的曲阳路街道建于上世纪七八十年代，是改革开放后上海首个以社区理念规划的大型居民住宅区。由于建成时间较长、使用强度较大，这个当年的 " 高品质社区 " 近年来面临小区房屋、基础设施等 " 硬条件 " 日益老化的情况；随着居民对居住环境的要求从 " 房门内 " 投向 " 房门外 " 的公共区域，也对小区环境卫生、绿化养护、设施设备保养、安全保障等 " 软环境 " 提出新要求。而物业长期维持低廉收费，导致收支失衡继而引发服务 " 降标减配 "，又进一步影响了居民自愿缴费的意愿。
为此，自 2019 年起，曲阳路街道党工委启动党建引领物业治理改革，率先在东四居民区和玉四居民区开展 " 质价双提升 " 试点，实现住宅物业费合理调整与服务提质。2020 年，街道出台《物业服务质量提升三年行动方案》，进一步明确各方职责与工作机制，三年内推动近 100 万平方米住宅完成 " 质价率三提升 "，并形成梯度调价、四色榜单、动态评议等长效治理机制，计划于 2027 年实现售后房小区全覆盖。
其中，街道于 2022 年起首创的居民区党组织评议物业机制，去年起由区委组织部、社工部、房管局联合发文，在全区推广。该机制具体工作流程为：在街道党工委领导下，各居民区党总支每季度召开党总支（扩大）会议，开展物业述职评议和评议结果通报。
该机制的最大特色，是居民意见在打分中占比最高：社区满意度测评考核权重占比达 40%，12345 市民热线测评考核权重占比为 30%。其间，各居民区党总支牵头组织楼组长、业委会成员、志愿者、居民代表、物业服务企业召开物业述职评议会。通过物业述职、交流发言、现场评议等环节，加强居民与物业的沟通，特别是物业负责人需针对居民提出的问题当场予以回应，畅通政、企、民三方沟通渠道，督促物业对问题做到即知即改。
虹房集团大柏树物业公司副总经理蒋彦坦言，该机制最初颇有些 " 硬着头皮推 "：有小区经理认为是 " 过过场 "，导致多数小区一开始由物业管理员代为述职，结果反而增加了居民的对立情绪。居民区党组织及时发现问题，与物业企业积极沟通，" 小步走、不停步 " 地推动小区经理走到最前线。一年内，所有小区经理都参与述职，变化也肉眼可见：居民看到提的合理化建议，只要物业承诺改进的均能做到，这让大家对新机制有了信心。渐渐地，12345 投诉少了，物业费收缴率高了。
" 物业评议考验的是‘功夫在平时’的过程性服务，而非‘临门一脚’的结果性评价。" 东四小区物业经理朱力是最早一批 " 亲身上阵 " 的小区经理。作为街道开展 " 质价双提升 " 试点小区，在践行物业评议新制度前，朱力已有三年经验积淀。他感到，物业与居民保持高频沟通，能及时按照需求导向设定工作内容。他还将 " 三驾马车 " 议事厅设在物业办公室，方便居民与物业直接沟通。小区自 2019 年物业费上调后，去年再次调价，物业服务显示度、居民感受度也随之提升：小到增加保洁、保安服务频次，大到修剪全小区绿化、调整广场出入口设置，都来自居民意见建议。去年东四小区物业费收缴率达 100%。
东四居民区党总支书记徐建芳说，扩大居民参与率是保障评议机制高效运转的 " 密码 "。三年来，小区 1302 户居民中至少一半参与过评议会，覆盖不同年龄、职业，大大提升了物业评议的知晓率和全面性。评议会还能有效将居民分散化、情绪化的个体诉求转化为集中、理性的公共议题，让物业能根据小区治理 " 最大公约数 " 找准服务提升发力点，进入良性循环。
曲阳路 920 弄小区物业经理姜炜亮则看到物业评议制度的另一个重点：为居民厘清物业服务的边界。评议会上，有居民提出绿化带垃圾清理不及时，他亮出服务协议：每平方米 0.8 元的物业费仅涵盖基础服务。这场坦诚对话让居民意识到，过去享受的绿化维护竟是物业的 " 超额服务 "。评议会后，居民自发组建志愿者队伍，与物业形成服务接力。
根据季度榜单，街道动态管理辖区内物业企业，这让企业大为触动。尤其对排名靠后的企业实施约谈、限期整改，对连续垫底的物业企业 " 动真格 " 启动清退程序。如，上农一小区开发商物业多次测评不合格，经过街道约谈仍不愿整改，业委会依法引进虹房集团下属佳灵杰物业入驻。此后，在居民区党总支引领下，物业费提升与服务提升同步推进，曾占 12345 投诉量约七成的涉物业投诉量大幅下降。不仅促使居民与物业关系融洽，更减少了居委会近三分之二的调解工作量，助推 " 三驾马车 " 同向发力。当前，街道辖区内物业服务企业已从 31 家优化至 26 家。
曲阳路街道党工委书记徐普宝认为，发挥居民区党组织在住宅小区治理中的引导作用，让党员群众积极议物业、评物业、管物业等，突破了 " 物业干、居民看 " 的困局。而通过制度设计保障各方权益，在推动提升物业服务水平的同时，更能在社区形成共商共议氛围，推动居委会、业委会、物业企业、居民代表等多元主体协同共治，加速 " 三驾马车 " 齐头并进，激发共建共治共享的乘数效应。
把关业委会，让 " 群策 " 成为 " 群力 "
如今，业委会在物业管理、社区事务中的地位日益凸显。曲阳路街道通过修订 " 议事规则 "、出台工作导则等，确保党的领导贯穿于业委会组建、换届及日常运行各阶段，加强对辖区内业委会组建、换届及运行情况的动态监测，提升基层治理效能。
去年以来，街道大多数住宅小区都围绕《业主大会议事规则》等修订开展征询，将 " 坚持和加强党对基层治理的全面领导，充分发挥社区党组织在基层治理中的政治引领作用、组织引领作用、战斗堡垒作用 " 等新增、修改条款加入议事规则，并进一步明确 " 业主委员会委员候选人推荐名单，由换届改选小组组织召开座谈会听取业主意见，并由居民区党组织依据人选条件进行初审把关，提交相关部门进行资格联审后择优确定业主委员会委员候选人名单 "" 业主大会、业主委员会应自觉接受社区党组织的领导，在业主委员会人选推荐审核、重大事项决策、日常运行监督等方面，进一步强化社区党组织的引领和把关作用 "" 符合成立党支部条件的业委会，由居民区党组织牵头建立党支部或党的工作小组，并隶属居民区党总支领导 " 等。
" 引导业委会规范、有序、有效履行职责，更有利于在社区内凝聚共识，推动‘三驾马车’齐头并进。" 曲阳路街道办事处主任梁丽娜说，基于现有法律法规及政策要求，依托日常实践经验，街道出台了《曲阳路街道业委会规范化建设工作导则》，从实际操作层面对党建引领下的业委会工作给予指导，从机制层面为居民区党组织领导业委会提供支撑，做实 " 党建全覆盖、人选全把关、工作全指导 "。
尤其是《导则》对业委会成员人选标准、重大事项把关等予以进一步明确，减少无原则的争议。并通过制定会议制度规范、定期接待与议事机制、信息公开与资金监管、印章与资料管理等业委会基本运行职责要点，对成员履职与换届改选、民生项目与监督管理等业委会运行常见问题进行指导，有效监督保障业委会依法履职、维护业主权益、协调内部矛盾等。还创新 " 星级业委会 " 建设规范，每年启动评审工作，对符合星级标准的优秀业委会给予民生项目支持。
根据《导则》，在业委会候选人推荐环节，要结合 " 走四百 " 工作成果，综合考虑党员占比、年龄结构、专业能力等推荐预备人选，并引导业主自荐或联名推荐合格候选人。居民区党总支及街道多部门将联合对候选人资格进行审核，严格执行负面清单制度。在此前曲一花苑业委会改选过程中，居民区党总支严格落实相关要求，在候选人提名阶段，除了居民热心程度之外，更综合考虑党员比例、年龄梯队、专业能力、楼栋区域平衡等因素，着重推荐在职人员、青年、优秀楼组长、志愿者骨干以及具备法律、财务等专业背景的党员业主作为预备人选。经过票选，一名 "95 后 " 居民当选业委会成员，是街道内目前最年轻的业委会成员。" 一系列规则的修订和制定，有利于把好人选关。" 曲一居民区党总支书记肖文羽说。
《导则》还明确建立重大事项请示报告机制，业委会涉及物业选聘续聘、重大维修、公共收益使用等重大事项，必须先报请居民区党总支同意。在运二居民区党总支书记王静看来，这实现了居民区党组织对业委会工作的常态化、嵌入式监督指导。最近，运二居民区复城国际小区将面临电梯换新、垃圾厢房新建等重大事项，而这个小区是由居民住宅与商务楼宇共同组成，若是对重大事项简单按照 " 以少数服从多数 " 表决，很容易引发矛盾。这就要求基层党组织团结好物业、业委会做好群众工作，找到有探索性更有实践性的方案。去年三年，" 三驾马车 " 曾合力先后解决了居民区与商务区错峰停车、路面平整、绿化调整、垃圾厢房改造等难题。王静表示，在接下去的重大事项处理过程中，将继续做好党组织领导下的群众工作，让业主、居民、上班族在共议中达成共识，真正保障公共利益。
此外，街道还通过组建业委会建议顾问团、引入专业社会组织、建立 " 业委会学校 " 等支持平台，为业委会赋能增能。" 为业委会赋能同样能反哺社区治理，为基层干部减负。" 上农一居民区党总支书记金今花以北宸佳苑小区与相邻的军产小区举例道，两个小区如今不仅打通物理层面的资源共用，居民更在心理层面达成共识，初步形成共建共治共享的良性社区治理生态，" 起点就是三年前北宸佳苑新一届业委会选举完成。" 当时，新一届业委会找到居民区党总支与部队多次沟通，最终推动军产小区的活动室、小卖部等对北宸佳苑小区居民开放，北宸佳苑通往曲阳公园的边门、公共绿地等也供军产小区居民使用。在互利中，两个小区越走越近，近期北宸佳苑小区雨污分流工程实施期间，车辆可通过军产小区借道出入。
虹口区房管局相关负责人认为，加强基层党组织对业委会的引领把关，能够更好发挥居民区党组织的主动性、强化业委会的配合度，这又将推动物业管理能级的提升，" 针对物业管理的投诉明显少了 "。
" 将党的建设融入业委会治理的全过程各方面，有效激发了自治活力、提升了治理效能。" 虹口区委社工部相关负责人说，基于 " 三驾马车 " 的齐心协力，社区里能人达人的 " 群策 " 真正转换为了 " 群力 "。
形成首份软法指引，规范与需求同步演进
去年，在虹口区依法治区办和法学会支持下，曲阳路街道通过党组织协调、多轮座谈与专家论证，起草了《曲阳路街道提升居民住宅物业服务质量、收费标准、缴费率软法指引》文本，将多年实践经验进一步深化提升。其核心内涵在于，依托党建引领下 " 三驾马车 " 的协同运转，践行全过程人民民主，切准治理难题痛点，有效推动基层善治。
" 这份软法指引展现出在基层治理中‘精准施策、灵活应变’的独特价值。" 虹口区司法局相关负责人表示，这份软法指引既契合《物业管理条例》《上海市住宅物业管理规定》等上位法精神，又细化操作规则，填补了硬法在物业调价机制、服务质量评价、纠纷化解等方面的实践空白。" 为同类社区破解物业治理难题，提供了兼具法治精神与人文温度的解决方案。"
一方面，以柔性规范补充硬法，将党的政治组织优势转化为治理效能，使抽象法律原则落地为可行方案，破解住宅小区一经明确物业收费标准便 " 一价定终生 " 的困局。另一方面，通过党建引领多元协同，统筹整合 " 美丽家园 "、微更新等项目，搭建民主议事平台推动 " 三驾马车 " 同向发力，将各方诉求纳入规范化议事轨道，推动碎片化更新向整体性治理转型，把党的领导贯穿于协商议事、监督评议、整改落实全过程。还建立起动态调整机制，通过持续评议反馈优化服务标准与调价程序，指导各居民区党组织根据实际物业纠纷类型和服务质量变化，及时调整评议重点、优化调价机制、校准服务标准，使治理规范始终与群众需求同步演进。
这份软法指引对于物业服务 " 质价率三提升 " 申请的提出，内容的确定和评估，公示与表决，对物业的评议、考评、奖励与清退均有明确条款和流程图，为同类社区提供可操作路径，构建起法治化、民主化、精细化相结合的治理新路径，成为基层依法治理的生动注脚。
