中国网财经 9 月 26 日讯 近日，天津市地方金融管理局、天津金融监管局、市规划资源局、市税务局、市民政局、自贸试验区管委会联合印发《关于开展不动产信托财产登记试点的通知》 ( 简称《通知》 ) ，标志着天津正式启动不动产信托财产登记试点工作。
不动产信托登记试点再下一城
天津此次出台的《通知》，是在充分调研论证基础上做出的多项开创性制度设计。其旨在深入贯彻落实党中央、国务院关于深化金融改革、服务实体经济、推动高质量发展的决策部署，扎实做好金融 " 五篇大文章 "，加快推进金融创新运营示范区建设。
《通知》将盘活存量资产明确为不动产信托的核心应用场景，以金融 " 五篇大文章 " 和 " 盘活存量、做优增量、提升质量 " 双轮驱动，打通信托服务实体经济的关键链路。一方面，引导信托机构聚焦科技金融、绿色金融、普惠金融、养老金融等领域，提升服务实体经济效能；另一方面，紧扣天津经济发展需求，通过信托制度整合不动产、优化资产结构、提升运营效率。
在信托设立方式上，除了 " 委托人已持有的不动产转入信托 " 方式外，还创新性地拓展出 " 委托受托人购买不动产 " 方式，实现 " 存量资产盘活 + 增量资产配置 " 双覆盖。这一设计满足了企业通过不动产信托盘活存量、优化资产负债表等需求，也为自然人通过信托实现 " 定向购买不动产 + 财富管理 " 提供了便利。
同时，《通知》适当扩大了不动产信托的受益主体范围，对自然人而言，可广泛应用于养老助老、特殊需要、财富管理、定向传承等场景；对企业而言，可用于满足存量盘活、资产处置、风险隔离、分配执行等不同需求。
在办理流程方面，天津建立健全了更具实践价值的标准化、精细化、场景化不动产信托财产登记操作体系。不动产信托成立前，信托机构需在中国信托登记有限责任公司办理信托产品预登记。委托人与信托机构签订信托文件后，信托机构向中国信托登记有限责任公司申请相关信托关系登记证明文件，然后共同向不动产登记机构提出登记申请。不动产登记机构办理转移登记，并在不动产权证书和不动产登记簿附记相关信息。
此外，为确保不动产信托业务长期健康稳定发展，《通知》构建了 " 源头核查 + 专业把关 " 双重保障机制，要求委托人在设立信托前，先行查询并确认拟信托不动产权属清晰无瑕疵。同时，支持天津自贸试验区率先开展不动产信托登记试点，探索信托财产登记与自贸政策的协同路径。
天津此次开展不动产信托财产登记试点，是完善金融基础设施、创新金融服务模式、赋能实体经济发展的重要改革探索和创新举措，将为全国提供可复制可推广的经验。
多地探索开展不动产信托登记
事实上，除天津外，国内多地也已纷纷开展不动产信托登记试点工作。
北京是较早开展不动产信托登记试点的城市之一。2024 年 12 月，北京率先打通不动产信托财产登记路径，通过 " 预登记—转移登记 " 流程确权并标注标识。2025 年 4 月，北京还启动了股权信托财产登记试点，明确非上市公司股权登记细则。北京的试点案例覆盖了特殊需要、家族传承等场景，如国投泰康信托为自闭症家庭设立不动产信托，外贸信托为生物医药企业设计股权信托，均取得了良好效果。北京的试点工作为信托行业规范发展提供了有力支持，有利于促进以家族信托为代表的财富管理服务信托的发展，推动信托行业回归本源。
上海在 2025 年 5 月发布了不动产信托登记试点通知，构建了 " 多场景覆盖 + 全流程闭环 + 多部门协同 " 的创新体系。上海通过 " 双重登记 " 模式实现财产隔离，即通过中国信托登记有限责任公司进行不动产信托产品登记和不动产登记机构进行不动产信托财产登记，并在不动产权证上注记 " 信托财产 " 专项标识。同时，上海鼓励围绕养老助老、特殊需要、家庭服务、公益慈善、风险处置等与民生福祉密切相关的场景开展不动产信托登记试点，税务部门全程参与，为信托税制改革预留空间。上海的试点工作有利于进一步推进上海全球资产管理中心建设，助推浦东新区高水平改革开放。
7 月 14 日，国家金融监督管理总局广东监管局、广州市委金融办等四部门联合印发《广州试点通知》。在适用范围上，广州试点实现了显著突破。其打破地域和机构的限制，开放适用全国机构，不仅适用于广东辖内信托机构在广州的业务，还惠及在广州设有异地部门的全国性信托公司，让更多信托主体能参与其中。机制设计方面，《广州试点通知》引入预登记机制，委托人与信托机构可先行申请办理预告登记，这一举措能有效锁定物权，为后续的信托业务开展提供稳定的物权基础。流程设计上，广州试点考虑到了遗嘱信托这一特殊场景。在全部法定继承人到场确认遗嘱有效性的情况下，允许信托机构凭遗嘱信托文件单方申请登记，简化了遗嘱信托场景下的登记流程。
珠海等地也在积极研讨筹备试点。5 月初，珠海市不动产登记中心与广东金融监管局召开专题研讨会，围绕不动产信托登记的法律依据等内容展开研讨，为试点落地夯实基础。6 月下旬，珠海出台《不动产登记跨境办 ( 港澳 ) 服务规范》和《不动产登记跨省通办服务规范》，并于 7 月 1 日起正式施行，为不动产信托在跨境场景的应用奠定了基础。
厦门于 2025 年 8 月启动不动产信托登记试点。厦门金融监管局联合市自然资源和规划局、市税务局、市委金融办等部门印发《厦门市不动产信托财产登记试点方案》。该方案创新性地将以不动产追加交付信托财产、运用信托资金购买不动产、更换受托人、变更受益人等事项纳入登记事项，按登记事项推出 " 指南式 " 操作指引，释放了信托制度在养老传承、民生普惠领域的服务功能。
用益信托研究员喻智向记者表示，各地的不动产信托登记试点工作，虽然具体方案和措施各有特色，但都旨在推动信托行业回归本源，发挥信托制度在服务实体经济、优化资产配置、保障财富传承等方面的作用。随着各地试点工作的不断推进和完善，相关不动产信托未来将如何发展，中国网财经将持续关注。
