中期核心分派微增 中长期盈利仍面临宏观挑战
报告期内，领展实现中期营收 69.09 亿港元，同比减少 1.6%；物业净收入 NPI 为 51.35 亿港元，同比微跌 0.8%。
在财务端，受高息环境影响，剔除公允价值变动后的净融资成本同比上升 5.8%。不过，领展的资产负债表依然稳健，截至 9 月底，其净负债率由今年 3 月底的 23.9% 下降 0.6 个百分点至 23.3%，为后续资本运作预留了充足空间。
对于未来业绩走向，领展管理层较为审慎。他们认为短期来看，受利率及水电等公用事业成本上升影响，预计全财年盈利将不会超过上一财年水平；香港续租租金调整率预计与 2025/2026 财年大致持平。
从中长期来看，展望 2027/2028 财年，由于整体收益基数已降至较低水平，叠加宏观经济不确定性、偏鹰派的货币政策预期及通胀压力，市场环境仍将充满挑战。
香港大本营租金受压 非核心资产有序变现
作为业绩基本盘，香港物业组合期内营收同比下降 2.7%，物业净收入下跌 2.9%，商户整体销售额微跌 0.2%。租金表现方面，整体续租租金下跌 7.5%，其中商铺续租租金跌 7.3%，农贸市场及餐饮档口跌幅达 8.4%；平均每月每平方英尺租金由 3 月底的 60.1 港元降至 9 月底的 59.4 港元，降幅近 1.2%。
尽管租金承压，但截至 9 月底，领展香港零售物业组合的出租率依然维持在 97% 的高位。
在资产流转方面，领展期内完成了新加坡 Swing By@Thomson Plaza 及悉尼 100Market Street50% 权益的出售。受资产出售及物业公允价值变动影响 ( 部分被外币兑港元升值所抵消 ) ，截至 9 月底，领展物业组合估值总额同比减少 1.5% 至 2132.98 亿港元。
在持续剥离非核心资产的同时，领展于 11 月 10 日晚间宣布自 2022 年以来的首笔收购——向新加坡英康保险 ( Income Insurance ) 收购新加坡东部近郊零售物业东福坊 50.1% 股权（英康保险保留余下 49.9% 权益）。
机构称后续回购空间成关注焦点
针对领展此次 " 一卖一买 " 的资本组合拳，多家国际投行迅速发布研报进行拆解。尽管各家机构在具体的 DPU 增厚幅度与目标价上略有差异，但均认可该交易符合领展 " 回归主业 " 的策略，且能有效对冲此前出售资产带来的收益摊薄。
瑞银发布研报称，该行按 4.5% 的初始物业净收益率 ( NOI Yield ) 与约 2% 的新加坡元融资成本测算，扣除 17% 企业所得税后，预计该交易将为 DPU 带来约 0.5% 的温和增厚。
不过瑞银也指出，由于增厚幅度有限，市场短期股价反应预计较为平淡；同时，领展此前已动用 14 亿港元 ( 源自出售弥敦道 700 号及悉尼 100Market Street50% 股权所得 ) 进行运作，此次重启收购可能意味着其进一步扩大股份回购规模的空间有所收窄。
摩根大通在测算中采用了更为审慎的资金成本假设，认为该物业 4.5% 的 NOI 收益率高于领展在新加坡 3.25% 的融资成本，预计此次收购将推动 DPU 增长约 0.2%。
美银指出，市场此前已对相关收购有所预期，结合领展近期剥离三项非核心资产的动作，此次交易属于扩张新加坡市场的合理补充。该行估算此类郊区商场净收益率处于 4% 中段水平，在借贷成本仅略高于 2% 的背景下，交易既能小幅增厚 DPU，也能平滑资产出售期的盈利空窗。
