摘要
▌企业动态：
中金杭州安居宁巢 REIT、国泰海通中建租赁住房 REIT 相继上市；
汇添富上海地产租赁住房 REIT 扩募申请获上交所反馈。
▌政策动向：
证监会发布《公开募集证券投资基金运作管理办法（征求意见稿）》，拟将 REITs 列为独立基金类别，明确公募基金投资 REITs 按一般证券投资集中度管理，不再受一般基金投资其他基金及基金中基金相关规则约束；
住建部等六部门印发《关于推进老旧街区厂区改造提升的指导意见》，明确提出 " 盘活利用闲置低效厂区、厂房、仓库和设施，推进建筑功能转换和混合利用 "，并设置过渡期弹性用地规则，同时提出支持成熟项目申报基础设施 REITs；
上海拟要求新出让商品住房用地应配建不少于 5% 的保障性住房，主要用作保租房，各区可按需选择货币化配建或集中实施配建，其中货币化配建资金需专项用于通过采购、存量改造等方式筹集保租房房源。
▌市场运行：
2026 年 10 月，住房租赁行业进入传统淡季，重点城市住房租赁市场需求进一步回落。10 月，50 城住宅平均租金 33.87 元 / 平方米 / 月，环比下跌 0.28%，同比下跌 2.02%。
1. 规模排行
从管理规模榜来看，据中指研究院统计，2026 年 10 月，TOP30 集中式长租公寓企业累计管理房源量为 202.2 万间，较 9 月减少 0.9 万间。
2. 企业动态
2.1 建设运营
10 月，地方国企、市场化长租公寓运营商持续推进保租房、人才公寓等租赁住房建设运营工作，产品业态持续丰富，如西部乐巢 · 桃源里、成都蓉华乐居 · 星曜荟、融寓武汉珞珈创新港店、成都轨道城市 · 寓见双流西 1 店等项目相继开业，其中成都轨道城市 · 寓见双流西 1 店是是成都市双流区首个 TOD 保租房项目。与此同时，广州安居集团悦享生活于白云、海珠两区推出首批 9 个租赁社区；上海清和汇家项目聚焦新就业青年及城市建设者需求，推出 222 个床位产品，进一步满足多层次租住需求。
表：2026 年 10 月长租企业建设运营动态
此外，企业员工自建公寓建设持续推进，安踏集团晋江鞋生产基地五里园区酒店式公寓正式投入使用，房源面向集团基层员工开放，此前安踏龙岩长汀、晋江一体化物流产业园等员工公寓已先后投用。
表：2026 年 10 月企业自建员工公寓相关动态
10 月，住房租赁领域合作持续深化，如安居宁巢先后签约杭州洺川名著、北大桥项目；悦生活中标武汉红岭三期项目；科学城集团承接小鹏汽车广州基地公寓全周期运营管理服务；金地草莓社区落地昆山人才公寓项目运营合作等。
表：2026 年 10 月住房租赁企业业务拓展动态
10 月，万科长租公寓正式推出全新产品线 "CASA 嘉舍 "，定位 " 臻选轻服务式长租公寓 "，聚焦中端品质租住市场，目前 CASA 嘉舍已在深圳、天津双城落地。
表：2026 年 10 月住房租赁企业品牌建设动态
公募 REITs 方面，中金杭州安居宁巢 REIT、国泰海通中建租赁住房 REIT 相继在深交所、上交所上市，全国已上市保租房 REIT 扩容至 11 单。扩募方面，中金厦门安居 REIT 调整首次扩募净回收资金投向，新纳入两岸时代项目；汇添富上海地产租赁住房 REIT 扩募申请获上交所反馈。
私募方面，多单产品取得新进展，建信住房租赁基金持有型不动产 ABS（第二至 N 次扩募）状态更新为 " 通过 "，为全市场首单第二次扩募的机构间 REITs；国泰海通资管 - 上实城开、中信证券 - 象屿两单租赁住房机构间 REITs 分别获通过、反馈；济南城投泉城更新、浦开集团慧智云璟两单租赁住房类 REITs 相继获受理，拟发行金额分别为 10.86 亿元、11.01 亿元。
此外，本月上实城开以约 7.42 亿元向同体系上海睿寓思转让城开 · 阡集汇社区所属项目公司 100% 股权，实现资产出表与资金回笼，并保留一年运营委托管理权，推进轻资产转型。
表：2026 年 10 月住房租赁市场融资情况
1. 住房租赁市场指导与支持政策
1.1 中央层面：REITs 制度优化拓宽保租房退出路径，老旧厂区改造政策释放 " 工改租 " 操作空间
10 月 9 日，证监会发布《公开募集证券投资基金运作管理办法（征求意见稿）》，拟将 REITs 列为独立基金类别，明确公募基金投资 REITs 按一般证券投资集中度管理，不再受一般基金投资其他基金及基金中基金相关规则约束。对住房租赁市场而言，该修订消除了普通公募基金配置保租房 REITs 的制度障碍，有助于拓宽机构资金来源、提升产品流动性，推动保租房项目 " 投融建管退 " 全链条路径进一步通畅。此外，随着 REITs 被纳入更多公募产品的配置框架，保租房资产定价将更多取决于出租率、租金稳定性与运营效率，从而倒逼行业强化资产运营与资本循环能力，对住房租赁市场形成中长期结构性利好。
10 月 23 日，住建部等六部门印发《关于推进老旧街区厂区改造提升的指导意见》，明确提出 " 盘活利用闲置低效厂区、厂房、仓库和设施，推进建筑功能转换和混合利用 "，并设置过渡期弹性用地规则，允许符合条件的项目在不改变用地主体和规划条件的前提下先行启动改造，期满后再完善用地手续，同时强调支持改造、运营一体化统筹和支持成熟项目申报基础设施 REITs。从住房租赁市场看，" 建筑功能转换和混合利用 " 的明确导向与过渡期土地政策安排为 " 工改租 " 等提供了更具操作性的合规切口，降低了前期合规成本与政策不确定性，有助于推动闲置厂房、厂区配套等转化为保租房、人才公寓；与此同时，运营前置、片区统筹和 REITs 退出机制将推动相关租赁产品在规划阶段即以出租率、客群适配和全周期收益为约束，抬高专业运营门槛，有利于推动行业向机构化、专业化集中。
1.2 地方层面：以存量盘活拓展保障供给，强化青年人才、高校毕业生安居保障
政策培育方面，北京强调积极打造住房租赁经营品牌 , 发挥规范化、多样化租赁市场主体作用。
多渠道筹集方面，上海拟要求新出让商品住房用地应配建不少于 5% 的保障性住房，主要用作保租房，各区可按需选择货币化配建或集中实施配建，其中货币化配建资金需专项用于通过采购、存量改造等方式筹集保租房房源；辽宁坚持以需定购、以需定建，通过新建、改建、收购等方式筹集保障性住房；湖南提出按 " 四个一批 " 筹集青年人才免租房源，即调剂盘活一批、收购存量一批、国企闲置补充一批、城市更新改造利用一批。
规范管理方面，广州将房屋租赁合同登记备案规则有效期延长 5 年，继续推行租赁合同订立后 30 日内备案等机制，以稳定租赁管理秩序、提升市场透明度。
公积金支持方面，深圳拟阶段性提高租房提取额度，自 2027 年 11 月 1 日起两年内，无房职工每月提取额度由应缴存额的 65% 提高至 80%；云南将 " 租房购房提取公积金 " 纳入 " 高效办成一件事 " 重点事项清单，推进提取流程整合优化。
人才安居支持方面，北京提出强化普惠性青年安居专项支持，面向重点单位急需紧缺人才实施 " 房补联动 "；广州南沙要求建设符合人才特点和需求的生活社区并提供人才公寓、购房补贴等安居服务；湖南明确 2026 年底前长沙、株洲等 5 市对符合条件的留湘来湘创业大学生和青年人才提供两年免租金入住，2027 年底前其余市州全面启动；南宁对毕业 2 年内全日制专科及以上高校毕业生，按实缴 3 个月租金总额的 50% 发放基础补贴。
表：2026 年 10 月地方出台的住房租赁市场指导与支持政策
杭州：" 十四五 " 期间累计筹集公租房 16.37 万套、保障性租赁住房 24.8 万套（间）、配售型保障性住房 1.2 万套，各类保障房已累计保障超过 120 万人。
江苏：2025 年全省筹集保障性租赁住房 6.76 万套，目前已运营的保租房出租率约 83%，还有 10 多万套在建设或者改造中，一定程度减轻青年住房租金负担。
武汉：截至目前，全市已累计收购商办类项目 21 个，总建筑面积约 48.44 万平方米，改造后可提供保租房 10034 套，其中 14 个项目、5300 余套房源已投入运营，整体出租率超 90%，多个项目实现满租。
安徽：过去五年，全省累计实物筹集各类保障性住房 27.5 万套（间），发放租赁补贴 28.9 万户，城镇低保、低收入住房困难家庭实现依申请应保尽保，帮助约 60 万新市民、青年人等群体解决了住房问题。
湘潭：目前，湘潭市共筹集保障性租赁住房 5571 套。
1. 整体租金：10 月 50 城住宅平均租金环比下跌 0.28%，同比下跌 2.02%
2026 年 10 月，住房租赁行业进入传统淡季，重点城市住房租赁市场需求进一步回落，50 城住宅平均租金环比跌幅有所扩大。根据中指 50 城住宅租赁价格指数，全国 50 个城市住宅平均租金为 33.87 元 / 平方米 / 月，环比下跌 0.28%，跌幅较 9 月扩大 0.11 个百分点；同比下跌 2.02%，跌幅较 9 月收窄 0.21 个百分点。
图：2022 年 8 月至 2026 年 10 月 50 城住宅平均租金及环比涨跌
2. 重点城市租金：上海、深圳等核心城市租金环比仍保持小幅上涨走势
2026 年 10 月，住宅平均租金环比上涨的城市个数为 5 个，较 9 月减少 4 个。具体来看，北海环比涨幅最大，为 0.68%；上海、深圳 2 个城市涨幅在 0.1%-0.3% 之间；东莞、无锡 2 个城市涨幅在 0.1% 以内。
2026 年 10 月，住宅平均租金环比下跌的城市个数为 45 个，较 9 月增加 6 个。具体来看，西安环比跌幅最大，为 0.93%；北京、温州等 9 个城市环比跌幅在 0.5%（含）-0.9% 之间；武汉、大连等 18 个城市环比跌幅在 0.3%（含）-0.5% 之间；厦门、绍兴等 12 个城市跌幅在 0.1%（含）-0.3% 之间；郑州、佛山等 5 个城市跌幅在 0.1% 以内。
图：2026 年 10 月 50 个城市住宅平均租金及环比涨跌
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