来源：密探财经（Spy Finance）
刚刚，一则有关 " 北京建万亦兴住房租赁有限责任公司 100% 股权转让 " 的消息，在坊间迅速不胫而走。
熟悉长租公寓市场的朋友应该清楚：这是一笔意义非同寻常的重大资产标的。这背后，既涉及万科 " 泊寓 " 的产品线，又牵涉私募投资巨头。
北京建万亦兴住房租赁有限责任公司成立于 2018 年，注册地在北京大兴的旧宫镇旧宫二村，唯一股东就是建万（北京）住房租赁投资基金（有限合伙），背后站着的是中国建设银行。
建万（北京）住房租赁投资基金（有限合伙）（以下简称 " 建万基金 "）成立于 2023 年初，注册资本 100 亿元，控股股东是持股近 80% 的建信住房租赁基金（有限合伙），万科系持股 20%。该基金管理方是建信住房租赁基金管理公司，截至 2026 年 6 月底，管理资产规模 130.7 亿元。
" 泊寓院儿旧宫芯社区 " 项目开业于 2025 年 11 月，号称是建万基金在北京开业的首个大型租赁社区项目在，总建面 6.5 万方，一共 8 栋。
2023 年，建万基金收购大兴旧宫项目地块后，委托万科进行开发建设运营，最终打造出了涵盖开间、一居室、二居室和三居室等多样化户型产品，共计 1505 间保障性租赁住房。
从公司层面看，北京建万亦兴住房租赁有限公司 2025 年实现营收 178.6 万元，实际不到 2 个月，总利润和净利润均亏损 1563 万元，旧宫项目刚开业运营投入大，也可以理解。
今年前 9 个月，该公司实现营收 2524.4 万元，总利润和净利润均亏损 1662.8 万元。该期末，其总资产 7.74 亿元，总负债 5.27 亿元，净资产 2.47 亿元，净资产评估值 4.32 亿元，对外转让价约 4.93 亿元。
比如，意向受让方应成立时间不少于 10 年，注册资本金不低于 40 亿元；具备作为资产支持专项计划管理人的资格；具备公募 REITs 业务经验，已成功发行 2 单及以上公募 REITs 项目。
与此同时，该笔交易还要捆绑 " 重庆悠庐公寓租赁有限公司 100% 股权 " 转让。重庆悠庐公寓租赁有限公司成立于 2023 年 2 月，唯一股东是建信（北京）投资基金公司（代表建信（北京）投资住房租赁一号不动产私募投资基金）。
重庆悠庐公寓项目 2025 年取得营收 1111.9 万元，总利润和净利润亏损 1370 万元，今年前三季度，实现营收约 1.18 亿元，总利润和净利润 3.79 万元。该期末，其净资产 462.64 万元，评估值 3269.44 万元，对外底价 6708 万元。
值得一提的是，今年 10 月 14 日，建信住房租赁基金持有型不动产资产支持专项计划（第二至 N 次扩募并新购入租赁住房项目）项目获得上交所审核通过，号称是全市场首单二次扩募的机构间 REITs。
该 ABS 项目拟发行 50 亿元，原始权益人为建万基金、建信（北京）投资住房租赁一号不动产私募投资基金，采用多期滚动发行框架，后续可按资产培育进度，持续把新购入的租赁住房项目注入资产池。
建信长租专项计划成立于 2024 年 7 月，首期发行 11.7 亿元，底层资产是上海浦江城邺、上海浦江天旸、杭州原筑壹号、武汉金域国际 4 个保租房项目，2025 年 9 月底首次扩募购入南京天隆寺、江畔都会两个保租房，募集 4.53 亿元。
这意味着，北京建万亦兴公司（旧宫泊寓院儿）、重庆悠庐公寓公司被全资转让股权，实则是想装入前述机构间 REITs 项目中，成为分散化的机构投资品种，建万基金及建信长租基金也能借机退出。
