当前，北京办公楼市场正在经历一场跨度十年的深度调整，全面迈入以 " 重新定价 " 为标志的系统性重构时期。据仲量联行发布的《2026 北京办公楼市场白皮书》数据，截至 2026 年第三季度，全市空置率维持在 17% 左右，稳居全国一线城市最低水平。同时租金继续回落，三季度末全市甲级办公楼平均租金回落至 198 元 / 平方米 / 月，距 2018 年末的历史峰值 8 年累计下调近 50%。其中，2024 年和 2025 年租金年均同比下滑 16% 以上，折射出市场心理基线的持续下移。
仲量联行认为，这一深度的租金回调并非短期波动，而是顺应宏观经济转型与产业结构升级的理性回归，本质上是对办公楼资产的 " 重新定价 "。支撑 " 重新定价 " 趋势的，是供需关系的结构性转变。北京甲级办公楼市场正迎来继 2008 年、2019 年后的第三轮供应高峰。2026 至 2030 年，预计新增高品质办公面积逾 100 万平方米，集中于 CBD 核心区与望京，对存量项目的续租与招商形成直接分流和竞争。
本轮放量正在进一步重塑供需天平。凭借地段与硬件优势粗放增长的周期红利已然消退，市场在结构性的 " 租户方市场 " 中步入博弈的深水区。市场正从五大维度重构：定价逻辑重构，租金锚点下移，市场寻找新均衡；供需关系重构，新增供应叠加企业需求趋于理性，租户主导格局强化；决策逻辑重构，企业选址不再局限区位与租金，转向空间效能、运营效率、全生命周期成本综合评估；需求形态重构，整体需求保持审慎，但人工智能、高精尖产业释放结构性机会；竞争流向重构，项目竞争从同片区、同等级比拼，延伸至跨区域、跨品类、跨等级博弈。
随着调整深化，北京办公楼市场租金下行节奏已显著趋稳，市场微观周期已由快速下探转入放缓寻底阶段。预计整体市场 2026 年租金跌幅将收窄至 6-7%，并于 2028 年末逐步企稳触底。
以中关村为例，2019 至 2022 年间租金累计跌幅仅约 5 元 / 平方米 / 月，大多数项目鲜有下调租金的意愿。2026 年第三季度，该区域甲级办公楼租金增长率由负转正，环比平均增幅达到 2.4%。当前，中关村核心区域的主流项目空置率保持在 10% 以内，部分甚至接近满租，优质企业频繁在楼内或周边项目中连续扩租，空置面积一旦释放往往会被迅速吸收。
相比之下，东部区域受新增供应入市及需求端保持审慎的双重影响，整体租金仍处于深度调整的通道中。东部核心商务区普遍面临较大的去化与空置压力，在过去一段时间内，业主间的租金博弈趋于白热化，但这同时也为企业端提供了难得的成本优化与升级窗口。当前，东部市场租户对空间效能的要求达到前所未有的高度。超甲级资产正从周边楼宇中持续虹吸升级型需求，协助企业实现成本管理与办公空间的同步进阶。
另据统计，近几年，北京办公楼市场中新租与续租之间的价差持续收窄。2019 年后，新租租金率先触顶回落，续租租金在经历一段高位运行后，亦步入下行通道。到 2025-2026 年，两者的平均租金价差已从峰值时的 60-80 元，大幅压缩至 20-30 元。这个过程削弱了搬迁的经济驱动力，租户通过搬迁实现显著租金节省的收益空间已被大幅挤压。当新租与续租价差收窄至当前区间时，搬迁所带来的账面租金节省往往已较难覆盖搬迁本身的摩擦成本，这包括复原成本、装修成本等大额一次性支出和繁杂的隐性成本。因此，租户继续留在原址的动机显著增强，因惬意换租带来的市场波动也将逐渐趋向于平稳。
仲量联行华北区研究部资深董事纪明表示，当前市场积极信号在于供需双方预期逐步走向理性。优质租户不再单纯等待所谓市场 " 绝对底部 "，而是结合未来三年业务规划主动锁定办公空间；业主的核心目标转向提升入驻率、优化租户结构。预期共识正在支撑市场平稳筑底，北京办公楼正从深度调整迈向新均衡。
