前些天，二娃在购房群里发起了一个灵魂拷问：150 万以内的预算，你们是去买市区老破小，还是去买增城远大新？
群里瞬间炸开了锅。
大家争论得面红耳赤。不过，从最后的互动结果来看，大部分人都把票投给了市区老破小。
理由很简单：增城远大新，除了新，啥都没有，纯纯适合养老；市区老破小，虽然破，但方便自住啊，万一以后不住了，还能租出去收个租，怎么算都不亏。
就在大家觉得 " 逻辑完美闭环 " 的时候，一位老朋友跳了出来，直接投了张反对票：
" 收租买老破小，回报率真的可以吗？现在租金都在跌哦！如果可以，建议不买最好！"
一开始，大家都以为他只是随口一杠。没想到，他反手就甩了两张照片，硬生生把群里的气氛搞得凝重了起来。
丢了什么图？咱们先来看第一张。
是的，你没看错，这是一份刚签完的商铺租赁合同。
商铺在哪里？萝岗奥园广场，面积 100 平米。
租金多少？5000 元 / 月！
签的租期是 2026 年 11 月生效到 2027 年 11 月，就一年。
5000 不低了吧？为什么二娃却要用 " 仅 " 这个词呢？别急，咱们再看第二张图：
发现了没？同一间商铺，2023 年 11 月到 2026 年 11 月的这三年里，它的租金是多少？
11500 元 / 月！
三年后的现在，租金却只能租5000 元。从 11500 调整到 5000，降幅高达56.5%！相当于房租直接打了个4.35 折。
你说：干嘛一下子降这么多？降到 8000-9000 不行吗？
看到这里，有群友夸他是好房东。
结果，他直接回复说：我不是好房东，不降租客就走了！面对现实，市场就是这个样子。
哈哈哈哈，他倒也是一个实诚的人。
说白了，这样猛降租，非他所愿，他也是被逼无奈。
然而，你以为这只是个例？
不，这绝不是个例，而是目前广州租赁市场的普遍现象。
因为，紧接着他又给我们分享了他另一处商铺的" 血泪史 "。
他在中山大道西也有一间铺子。2020 年的时候，租金是28000 元 / 月。现在呢？一个月只能租9000 元！
降幅去到了 67.8%，租金相当于打了个3.3 折。
我们忍不住问：为啥一次性降得这么夸张？
他回答说：" 哪是一次性降的，是一边租，一边降，一点点被凌迟的！"
来，看看这滑铁卢般的全过程：
28000 元那个租客，一开始降到 24000 元，勉强续约；然后合约到期，18000 元出租，租客干了没多久跑了；接着降到了 12000 元出租，租客又跑了；现在，降到了 9000 元 ......
而说到这里，群里另一位朋友 @Lucky 也补充说到：" 海珠鹭江附近的街区，以前从来没空铺的，现在好多空铺。"
看到这，估计肯定会有人跳出来马后炮说：" 看吧，投资买商铺就是个大冤种！以前说一铺养三代，现在，三代养一铺。与其买商铺，还不如买公寓呢！公寓总价低，现在房价回调后，性价比杠杠滴，回报动不动就去到 5-6%。"
哈哈哈哈，如果你刚好也有这种想法，二娃劝你先打住，别急着下结论。
因为，这位老粉丝，不仅手持多间商铺，更是妥妥的" 公寓王子 "。高峰期的时候，他可是买过很多间万科米酷。
那么，他现在的公寓出租情况到底如何呢？
二娃也私下八卦了一下。没想到，听完他的回答，我竟然狠狠共情了！
因为，他是这么跟我说的：
万科米酷 18㎡户型：之前租 1900 元，现在降到 1000-1200 元。
万科米酷 35㎡户型：最高租 4300-4500 元，现在租 3000-3200 元。如果是包给二房东，对不起，只有 2800 元。
听到这里，你是不是觉得 " 当房东也太惨了 "？
别急，更惨的还在后头。
因为，除了房租下架以外，还有更烧心的事情：把房子全都包给二房东吧？不仅租金要低很多，现在，二房东还动不动就跑路，留一堆烂摊子给自己收拾。
那全部自己搞？却又特别消耗精力！
而随着米酷楼龄变旧，房子问题逐渐显现：一会儿哪里漏水，一会儿水管坏了，一会儿空调不制冷。隔三差五就有租客找他。
他吐槽说：自己已经硬生生被逼成" 修理专业技工 "了。
所以啊，大家千万不要对广州包租公、包租婆有滤镜。更不要一听说别人是房东，有收租就羡慕得不行。
其实，当下在广州当房东并没有大家想象的那么光鲜亮丽！很多苦，只有他们自己才懂。
所以啊，这年头，别听风就是雨。更不要随意听别人介绍，就稀里糊涂去买几个铺子、买套几套公寓，想着当甩手掌柜，每天躺平就能收租。
如果你真的想买，最近也在看房，那二娃建议你无论如何也要抽时间找我聊聊：wsfew2026 我会现场帮你分析，排除一些不必要的坑。
毕竟，做地产 10 多年了，在买房这件事上，我们是专业的！
最后，再若若地问一句：你们买公寓和商铺了吗？现在租金怎么样？好租不？
