文丨乐居财经 曾树佳
房地产行业正从 " 增量扩张 " 走向 " 存量深耕 "。
在这场行业大转折中，尤其是 828 新政之后，每一家房企都被迫回答同一个问题：当旧逻辑失效，如何找到新的航向？
留在牌桌上的主体，都不约而同地在做资产优化，涌向轻资产赛道。
作为央企的大悦城控股，也写出了一份独有的 " 进化论 "。它打出了一套组合拳，包括组织架构变革、私有化港股上市平台增厚权益、REITs 打通资金循环、商业运营提供稳定现金流等。
在这番自我改善中，大悦城控股的财务指标得到了优化，持续实践 " 城市运营与美好生活服务商 " 的定位。
2026 年上半年，大悦城控股实现营业收入 122.30 亿元。其中，投资物业及相关服务收入 27.43 亿元，同比增长 7.23%；全国在营购物中心总销售额 234.02 亿元，同比增长 6.4%，平均出租率保持在 93%。
1 组织进化：从大区统筹到 " 一城一策 "
面对行业变局，早在 2024 年，大悦城就将战略定位更新为 " 卓越的城市运营与美好生活服务商 " ，并构建了 "1123" 战略体系。
其核心要义，是要从 " 传统地产开发商 " 全面转向 " 城市运营服务商 "。
也就是在这一年，大悦城拉开了组织架构调整的帷幕。
当年 4 月，该公司启动第一轮收缩，将东北区域并入北方大区、浙江区域并入华东区域，华中区域按城市拆分划入华南和西南，区域公司一下子从 10 个压减至 7 个。
到了 2025 年初，大悦城的区域架构，继续缩减为北方、华东、华南、西南 4 个大区公司。
而 2026 年 6 月，它再次进行调整，预示着这一轮持续两三年的变阵，基本完成。
大悦城从区域管控体系重构、业务板块深度重组两条主线，摆出了匹配战略的新架构。
其中，它撤销北方、华东、华南、西南 4 个大区公司，新设北京、上海、深圳、成都、杭州、西安、三亚亚龙湾 7 家城市公司，由总部直接管理。
七大城市公司的布局并非随机选择，而是精准锚定京津冀、长三角、粤港澳、成渝、关中平原等国家级核心城市群。
沿用多年的 " 总部—大区—城市 / 项目 " 三级管控架构被扁平化，变为 " 总部直管城市公司 " 的两级模式，缩短了决策链条。
与此同时，大悦城对开发业务、商业运营业务，也有了自己的思考。
开发业务上，大悦城整合了产品中心与营销管理两大部门，成立 " 开发事业部 "，这有益于它做精存量、保交付、稳现金流，并为其他持有型业务提供技术支持。
此外，它将商业与物业事业部整合，成立 " 大悦生活 "，统管全国商业与物业业务。这一举措，能加强商业运营与物业服务的协同效应，让近 2500 万商业会员与庞大物业业主资源，实现深度打通。
这套变革的组合拳，给大悦城重新打造了新的运行机制，能让组织肌体更敏捷地响应市场变化。
在 2026 半年度业绩说明会上，大悦城管理层表示，公司整合商业事业部、物业事业部成立大悦生活后，贯彻以客户为中心的理念，系统梳理商业和物业业务情况、组织情况、团队情况，以 " 一体化 """ 专业化 " 为目标梳理机制、融合团队进一步优化管控方式、提升管理效能，为业务拓展做好资源积累和组织保障。
上半年，大悦生活完成组织调整后，各项经营工作顺利开展，各项财务指标均完成预算，且较同期均实现增长。
2 轻重并举：商业经营韧性
大悦城总经理田佳琳，在中期业绩会上表示，大悦城下半年将重点打造的新推项目，包括上海北外滩壹号风貌别墅、三亚悦玺壹号、深圳祥云国际二期、沈阳中粮广场新一期住宅产品、南京天悦锦麟新推地块等。
它围绕 " 主动健康、场景生活 " 核心产品主张，站在全生命周期维度，聚焦 " 高性能 " 及 " 真场景 " 两方面开展产品研发及落地应用，夯实高质量开发、打造好房子 " 的战略定位。结合各项目节点有序推进筹备、蓄客与入市工作。
而在商业运营上，大悦城也体现出了抗周期能力。
2026 年上半年，其购物中心实现销售额 234.02 亿元，同比增长 6.4%，客流达到 2.31 亿人次，同比提升 15.5%。
在调改升级的客观因素影响下，上半年出租率保持 93% 高位。此外营业收入和净利润较上年同期均实现增长，运营质量不断提升。
此外，大悦城年轻力营销落地见效，全国 30 座项目联动开展 " 大悦嗨新节 "，累计举办超 200 场 IP 展、潮流活动。
活动期间销售额 5.7 亿元，客流 388 万人次，客流同比提升 18%，新增动卡会员 16 万，会员消费占比达到 48%，多项场内品牌创销售新高，有效拉动客流与销售。
会员精细化运营持续深化，分层运营、会员专属权益体系不断完善，会员消费贡献持续提升。
大悦城各项目持续推进业态迭代与场景升级，集中引入区域首店、品牌旗舰店，上半年全国项目引进首店 300 余家。优化场内品牌矩阵，持续强化大悦城首发经济的差异化优势，巩固商圈竞争力。
3 资本进化：构建 REITs 闭环
说到大悦城控股的整合，不得不提它对旗下大悦城地产（HK00207）的私有化。
作为一个商业地产上市平台，大悦城地产在港股市场的估值长期偏低，自 2018 年起便长期低于 1 港元，一直较每股资产净值大幅折让。
而另一边，A 股市场的大悦城控股，之前同样未能实现预期中的融资协同。且双重上市架构，带来了治理复杂性和合规成本。
在这样的情况下，大悦城控股在 2025 年 7 月，做出了理性的选择：以协议安排方式，私有化港股的大悦城地产。
这一年的 11 月 27 日，大悦城地产正式撤销在港交所的上市地位，历时约 12 年的港股征程画上句号。
回过头看，历时近四个月的私有化，是大悦城控股一次果断的 " 以退为进 "。
大悦城选择用私有化打破旧估值框架的束缚，为后续的组织变革和业务整合扫清障碍。这一退，也为其商业资产的 REITs 资本运作，进一步铺平了道路。
大悦城早就做了 REITs 的尝试。
2024 年 8 月 2 日，华夏大悦城购物中心 REIT 项目，取得深交所无异议函及证监会准予注册批复，发行规模 33.23 亿元。9 月 20 日，华夏大悦城商业 REIT（基金代码：180603）在深交所正式上市。
这是全国第三单、西南地区第一单消费基础设施 REITs，底层资产为成都大悦城。
2025 年全年，这项 REITs 实现扭亏为盈。全年收入 3.42 亿元，净利润 3777.84 万元；年末基金总资产 33.15 亿元，净资产 31.65 亿元。
首单成功之后，大悦城的 REITs 之路并未止步。
2026 年 7 月，大悦城控股第十二届董事会第三次会议，审议通过了天津大悦城商业不动产 REITs 申报相关议案。该 REITs 的底层资产，为天津大悦城购物中心。
据大悦城披露，它目前在手项目充足，除本次天津大悦城 REITS 项目及已发行的华夏大悦城消费 REIT ( 底层资产为成都大悦城 ) 外，公司正在持续推进多层次存量资产盘活工作，积极筛选后续扩募资产储备，最大化 RRITs 工具的战略和市场价值。
商业地产的本质是重资产，一座购物中心需要多年培育才能进入稳定运营期，长期持有意味着大量资本沉淀。
REITs 提供了成熟的退出通道，让沉淀的资产变成可流动的资本，再投入新项目的培育，从 " 一锤子买卖 " 变成了 " 永续循环 "。
在大悦城构建的 "1123" 战略体系中，明确提出了 " 提升商业引领地位 "" 加快消费基础设施 REITs 发展 "。
REITs 的持续落地，正在将这一战略从蓝图变为现实——从成都到天津，从首单到扩募，大悦城正在用连续落地的 REITs 实践，为行业交出一份 " 存量盘活 增量扩张 " 的全新样本。
4 财务优化：注重安全边际
大悦城融资成本下探，债务结构有所优化。
2026 年上半年，其加权平均融资成本 3.11%，同比下降 0.53 个百分点。依托 AAA 主体信用评级优势，在上半年不利的市场环境下，公司全面完成 2026 年到期公司债转售和发行工作，金额总计 40.3 亿元，发行和转售利率低于市场估值，认购倍数高于市场水平。
截至 2026 年 6 月末，大悦城资产负债率 77.11%，保持行业中等水平。公司有息负债 673.8 亿元，其中银行贷款占比 76.5%、中期票据及公司债券占比 23.5%。一年内到期债务 161.1 亿元，占比 24%，债务期限合理。
该公司表示，下半年，它将坚持稳健的现金流管理策略，稳增长、稳经营。
一方面，加强流动性管理，持续做好开源节流，加快住宅开发项目的去化和快速回款，同时合理安排工程节奏、严控各项费用开支，努力提升经营活动现金流。
另一方面，加强融资管控，做好到期负债的统筹安排，确保到期融资兑付，有序降低负债规模，确保整体财务结构健康、实现平稳可持续发展。
在项目拓展上，大悦城也注重投资的安全边际。
正如公司董事长姚长林所说：" 近年来公司投资风格趋于稳健，以现金流安全为前提量入为出，严格按照公司投资策略及投资回报要求筛选项目。"
2023 年以来，大悦城获取的项目均聚焦于北京、上海、成都、杭州、南京、西安、三亚等一线、强二线城市的核心板块，市场相对健康、项目去化确定性强。下半年拿地工作会结合 828 新政下各地出台细则作进一步研判。
相关公司：大悦城 hk00207
