DEEP DIVE · 上海写字楼 | 漕河泾东区 9、15 号线桂林路站 约 17 万㎡ 10 栋楼群
电视机厂旧址上，长出了一片穿蕾丝的写字楼
2 栋 17 层塔楼 6 栋独栋 · 冰裂纹穿孔板 手工釉面板 · 无围墙开放式园区：漕河泾东区把花园都市办公做成了一种皮肤
摘要 · ABSTRACT
华鑫中心，落在徐汇区桂林路 406 号漕河泾开发区东区，原址为上海无线电二十厂与上海复旦电容器厂，2014 年 6 月竣工交付。约 17 万㎡ 由 2 栋 17 层写字楼、2 栋 12 层研发楼与 6 栋 4 — 5 层企业独栋摊成 10 栋楼群，长谷川逸子与山水秀联袂设计，冰裂纹穿孔板与手工釉面板给建筑穿上「蕾丝」，园区不设围墙、40 米绿廊开放，游族网络、太平洋保险、飞乐音响、华润置地等同园。
电梯演讲 · 30 秒看懂
一片电视机厂旧址，没有把 17 万㎡ 摞成一栋高塔，而是摊成 10 栋楼、一条 40 米宽的绿廊和一座不设围墙的花园。它留住游族、太保这些租户的办法，不是更便宜，而是把门面、通勤、开放这三件「每天都被看见」的事，同时做对。
在上海商办都在比谁更闪更硬的年代，有一片楼群却给自己穿了件蕾丝。别人用玻璃幕墙宣告存在感，它用冰裂纹穿孔板把阳光筛成了花纹——这片楼群，把「花园办公」做成了一种皮肤。
它叫华鑫中心。2014 年 6 月竣工交付，坐落在徐汇区桂林路 406 号。地块前身是上海仪电旗下的两家老厂——上海无线电二十厂和上海复旦电容器厂；上世纪 80 年代，金星、凯歌、飞跃这些电视机品牌就从这一带走向千家万户。旧址长出写字楼不稀奇，稀奇的是它长出来的样子。
真正特别的是那层「蕾丝」。建筑立面用冰裂纹图案的金属穿孔板搭配多彩手工釉面板，东方网当年的报道形容穿孔铝板「仿佛为建筑披上蕾丝」。在一片幕墙反光的写字楼叙事里，这层皮肤本身就是一种表态：楼也可以有表情，遮阳、透光、好看，三件事一起干。
还有一个特别之处是「没有围墙」。园区四周开放，上班时间像一个小公园，附近居民进来晨练、散步、推婴儿车晒太阳；2019 年 8 月，这里被授予徐汇区文化创意产业园区称号。一片写字楼园区，把自己活成了街区的延长线。
为什么一片花园式楼群能装下游族网络、太平洋保险、飞乐音响、华润置地这些名字？答案不在新，在「把确定性当皮肤」。下面把这片楼群拆开看。
现场手记
从桂林路拐进园区，视线先被花境截住，再往上才是楼。10 栋楼没有一栋在摆高架子：塔楼的弧形转角被穿孔板包成圆角，独栋们缩在花园里，六棵近百年香樟从一座悬浮的「树屋」底下穿过去。它未必是漕河泾高度占优的建筑，但一定是辨识度突出的那个。
01CHAPTER
从电视机厂到花园办公楼群：一块工业用地的转身
桂林路 406 号 · 漕河泾东区 · 约 17 万㎡ · 10 栋楼群
先看它的「出身」。华鑫中心落在徐汇区桂林路 406 号，地处漕河泾新兴技术开发区东区，桂林路、宜山路、田林路在此围合。地块原属上海仪电旗下两家老厂——上海无线电二十厂和上海复旦电容器厂。上世纪 80 年代，这一带是上海有名的轻工业基地，金星、凯歌、飞跃等电视机品牌从这里走向千家万户。
旧址长出写字楼，在上海不算新闻；稀奇的是它长出来的样子。据公开报道，华鑫股份于 2009 年对这片存量工业用地启动全方位规划，由日本建筑师长谷川逸子与山水秀建筑事务所联袂设计，2014 年 6 月园区竣工交付。电视机厂的车间退场，10 栋楼进场——2 栋 17 层写字楼、2 栋 12 层研发楼、6 栋 4 — 5 层企业独栋，总占地约 5 万㎡、建面约 17 万㎡。
这片楼群让人一眼记住的，是它的「皮肤」。建筑立面采用中国冰裂纹图案的金属穿孔板，搭配多彩手工釉面板，当年东方网的报道形容，穿孔铝板为建筑「营造出轻柔形象，仿佛为建筑披上蕾丝」。在一片幕墙反光的写字楼叙事里，这层皮肤本身就是一种表态：楼也可以有表情。
有意思的是体量选择本身。17 万㎡ 的体量，没有摞成一两栋超高层，而是摊成 10 栋高低错落的楼群，让出 40 米宽的野趣绿化带、慢行轴线和观景平台。土地价值的算法在这里换了一套逻辑：高度换成了层次，密度换成了花园。
市场习惯用「楼龄」给楼宇贴标签。但桂林路 406 号特别在：它把 2014 年交付的园区，做成了「贴着地铁的花园办公楼群」样本——不靠翻新搏眼球，靠把通勤、门面、开放三件事同时做对，锁住一批把体验算得清的租户。
对租户来说，这意味着你付的每一平米，都花在了「每天被看见」的地方：客户到访头一眼是花境和穿孔板，员工午休下楼就是绿廊，雨天出地铁走几百米进楼。这些确定性，比大堂挂什么画实在。
业主的连续性，也是一个被低估的信号。华鑫置业（华鑫股份）是上海仪电集团旗下平台——换句话说，这片土地的「娘家」亲自操盘了更新。2018 年，园区纳入华鑫慧享城品牌体系，定位智慧产业社区；从规划、建设到运营，决策主体一路未变，公共区域的维护标准不会因换手而忽冷忽热。
这也是它和「切碎零售楼」的区别：一旦把楼切小卖给散户，小业主各顾各的，大堂、绿廊容易变成公地悲剧；这里由业主方长期统一运营，公共空间始终有人管，租户质量与园区形象被放在一起看，反而舍得在养护上持续投入。
所以看一片楼群，别只看它交付了多少年，要看它把立面让给了谁。桂林路 406 号把幕墙让给了穿孔板、把密度让给了花园、把围墙让给了街道——三处让步，指向同一个词：表情。
落回租户视角：一片园区的定位，终将变成两样看得见的东西——你的门面，和你的日常体验。前者决定客户初见时的观感，后者决定员工愿不愿意来。这两样，恰好都是「穿蕾丝的花园楼群」拿得出手的。
还有一层容易被忽略：定位的清醒比楼的新旧更难得。当周边都在堆高度、堆大堂、堆大堂水景时，一片园区选择「把表情做给街区和租户看」，本身就是一种反周期的判断。
桂林路 406 号的成长线
1980 年代金星、凯歌、飞跃电视机品牌从这里走出；仪电旗下上海无线电二十厂、上海复旦电容器厂在此生产
2009 — 2014华鑫股份启动城市更新规划，长谷川逸子 山水秀联袂设计，2014 年 6 月 10 栋楼群竣工交付
当下游族网络、太平洋保险、飞乐音响、华润置地等同园；2019 年授牌徐汇区文化创意产业园区
别人用幕墙反光刷存在感，它用穿孔板把阳光筛成了花纹。
02CHAPTER
不设围墙的园区：把通勤和日常写进开放里
9、15 号线桂林路站步行可达｜12 号线补充｜近中环｜40 米宽绿化带
华鑫中心的位置，是它的核心底牌。桂林路 406 号，9 号线与 15 号线在桂林路站交汇，出站步行可达园区；12 号线桂林公园站作补充；据百度百科公开口径，距中环路入口车程约 5 分钟，可快速通达徐家汇商圈、虹桥枢纽及上海南站。双线交汇加中环近在路网里，是漕河泾东区少见的组合。
9 号线串起松江、徐汇、黄浦、浦东多个核心板块；15 号线贯通上海南北。地面公交同样密集，89 路、113 路、120 路、303 路、804 路、909 路、927 路等多条线路途经桂林路宜山路站。轨交加公交加高架的组合，让不同居住半径的人都能找到相对便捷的到达方式。
对一家要频繁接待客户、又要照顾员工通勤的公司来说，这种「双线站口、中环近旁」的组合，比任何口号都实在。选址省下的通勤摩擦，会以离职率和招聘效率的形式，长期回馈给公司。
更关键的是通勤网络上的产业节点。项目处在漕河泾新兴技术开发区东区——上海成熟的高新技术产业集聚区，人工智能、集成电路、软件信息类企业密度高，租户被嵌进了一条现成的产业协作半径，就近的客户、供应商与人才池都在步行与短车程范围内。
把「步行可达」翻译成体感：一个 50 人的团队，若每人每天单程省下 10 分钟，一年下来就是上千小时的集体时间。招聘时「双线站口的花园园区」这几个字，对候选人的吸引力也常被低估。
这里还有一层别的园区少有的设定：不设围墙。园区四周开放，上班时间像一个小公园——行道树四季变色，中午有白领在步道慢跑，附近居民会进来散步、晒太阳。东方网当年的报道记录了这一幕：楼宇间的绿化和立体种植，是建筑师特意设计的「天然屏障」，也让园区与城市之间没有距离感。
开放是有代价的——安防、保洁、绿化养护的压力比封闭园区更大；但回报也实在：白天的园区有烟火气，客户到访不压抑，员工午餐后有一圈可以走的路。开放与否，是运营能力的试金石。
楼下的生态也够用。沃尔玛（田林店）、新宜街、田尚坊、虹梅国际广场等商业设施在步行与短车程范围内，周边银行网点密集；员工午饭、客户接待、银行办事，都不必专程进城。
所以讨论一片园区的位置，不该只问「离地标多近」，而要问「员工的每一天怎么走」。桂林路 406 号把这个问题答得很短：出站，走几百米，穿过花境进楼。这三步，是它写给租户的一封情书。
通勤账还可以算得更细。一个团队若把办公点从「地铁一公里」挪到「站口几百米」，表面是几步路，背后是每天集体省下的通勤时长、是招聘时多一块筹码、是雨天少一次迟到。选址的复利，藏在细节里。
不设围墙的园区，把通勤和日常都写进了开放里。
03CHAPTER
一套「蕾丝皮肤」的硬件语言
冰裂纹穿孔板 · 手工釉面板 · 悬浮体「树屋」· 大堂挑高约 9 米 · VAV 中央空调
把时间拨回设计起点。长谷川逸子与山水秀把这里的设计理念概括为六个字：花园、都市、办公——在严格遵守区域再开发原则的基础上，把景观设计植入基地，让建筑长在花园里，而不是让花园填建筑的缝。
先看材料清单：镜面不锈钢、扭拉铝条、透明及丝网印刷玻璃、实面及穿孔铝板。冰裂纹穿孔板白天把阳光筛成花纹、傍晚在室内灯光下反向透光；多彩手工釉面板随天光变换色温；底层部分墙体以镜面不锈钢收边，映射绿化、消解体量。立面上每一种材料都在干活：遮阳、透光、表情，三件事一起做。
结构上，建筑采用钢骨混凝土剪力墙与钢桁架体系，塔楼转角做成弧形圆角，消解了体量的攻击性；架空步道从地面升起、环绕主体建筑，既舒缓了高层压迫感，也为绿化和白领休闲留出了立体场所。
园区里还有一件「小品」不得不看：华鑫展示中心，被叫作「树屋」。约 730㎡ 的建筑主体被抬升到二层，六棵近百年香樟从建筑间穿行而过；底层 10 片混凝土墙支撑上部结构并收纳设备管线，表面包覆镜面不锈钢；四个悬浮体以 Y 或 L 形在大树间伸展，由扭拉铝条构成半透「粉墙」。它最初只是个临时售楼处，如今作茶室与展览空间使用，上海音乐学院曾在这里举办少数民族乐器文化展。
办公大堂是另一种性格：挑高约 9 米，通高玻璃门正对绿化，天花上散布一片片椭圆天窗——初见的感受不是炫耀，是安静。对每天进出的员工来说，这种安静比金碧辉煌更耐得住重复。
再看一组与日常直接相关的参数：标准层高约 4 米、净高约 2.8 米；每栋楼配置 6 部客梯与 2 部货梯；双路供电，供电标准约 80 — 100VA/㎡。这组数字谈不上夸张，但都踩在实用线上——层高给足通风与吊顶余量，电梯配比撑得住午高峰。
空调是一个要诚实写出来的细节：办公区采用中央空调（VAV 变风量、开利热泵机组），费用包含在物业费里，开放时间为工作日 8:30 — 18:30、周六 9:00 — 13:00。它不是为深夜加班设计的弹性空调，但把能耗打包进物业费，白天的账单可预期、不用另付空调费。夜班需求强的团队，这一条要放在签约前掂量。
硬件的「够用」本身就是一种克制。不堆夸张配置，等于把和维护成本相关的长期账单控制在合理区间，这种克制，终将反映在业主方的养护投入与园区运营成色上。
顺带说一个看楼的小技巧：去看带穿孔板立面的楼，别只站在马路对面拍照，要走近看三处——穿孔板背后的开启扇能不能正常使用、釉面板的平整度与色差、架空步道和绿廊的养护状态。三处现场过关的园区，日常管理大概率不会差。
所以看一栋楼，别只数它有几项认证，要数它把心思花在了哪里。冰裂纹是给人看的，层高是给人用的，绿廊是给人走的——三件事同时在线，才叫把「花园都市办公」做成了产品。
蕾丝不是装饰，是遮阳、透光和表情的三合一。
04CHAPTER
游戏、保险、音响同园：一套混编的租户结构
游族网络 · 太平洋保险 · 飞乐音响 · 华润置地 · 九点水美术馆
一片园区值不值得进，看墙上挂谁的名字。据百度百科等公开资料，华鑫中心已入驻游族网络、太平洋保险、飞乐音响、华润置地等企业；东方网 2016 年的报道还提到全景医学影像、昆仑保险等机构在此办公。这不是凑数的注册地址清单，而是把团队搬进来的实体办公。
这些名字串起来，是一条清晰的产业线：游戏与数字文娱（游族网络）、保险与金融（太平洋保险、昆仑保险）、智能声学与电子（飞乐音响）、地产与产业空间（华润置地）、医疗服务（全景医学影像）——文创、金融、科技、专业服务混编，没有单一产业的一边倒。
有一组数字可以佐证园区的密度：2015 年 11 月设立的党建工作指导站，站点面积 368 平方米，覆盖 4 栋楼宇、40 家入驻企业、9600 名从业人员——这还只是指导站覆盖的范围。东方网 2016 年报道提到，2014 年起该区域每年递增约 1 亿元落地税收。一片 2014 年交付的园区，把产业密度做成了可见的数字。
这种结构的好处是「不挑产业」。做游戏的、做保险的、做音响的，彼此不一定有业务往来，但都看中同一件事：有表情的门面、可达的站口、成片的花园和稳态的运营。需求一致，摩擦就少。
文化运营也是留人的一部分。园区里的「虹梅庭」党群服务中心常年举办文化活动；九点水美术馆落在 6 栋 1 楼；钟书阁的「书香进园区」系列把名家讲座搬进楼宇，这个系列已持续多年。文化生活不是配套清单里的摆设，是白领每天路过的日常。
2019 年 8 月，华鑫中心被授予徐汇区文化创意产业园区称号。对一片写字楼园区来说，这个牌子的含义是：这里供给的不只是工位，还有产业内容——游戏、音频、展览、出版，都在楼里发生。
对看楼的你来说，租户结构是「第三方背书」。当你看到邻居是游族、太保这类公司，你对自己选址的笃定会多一分；当你看到园里多是实体办公而非挂靠注册，你对空置风险的判断会稳一分。
顺带一个看楼小技巧：去看一片园区，别只看大堂，要看电梯里的公司铭牌墙、看中午食堂与咖啡座的人流、看楼下的快递收发点。这些角落比招商资料诚实——它们告诉你，这片园区里到底有没有「活人」。
所以看一片园区的租户，别只数数量，要数「质量」和「时长」。华鑫中心的租户，是文创打头、金融压舱、科技与专业服务补充的组合，且以实体办公为主。这种结构，比单纯「满了」更有含金量。
落回产业视角：一片电视机厂旧址长出的楼群，能装下游族、太保这类企业，本身就在说明——门面、通勤、开放三件事做对，好租户自然会来。确定性是结果，不是噱头。
游戏公司、保险公司、音响厂同园，是一种不挑产业的底气。
05CHAPTER
仪电系的更新耐心：一片长期持有的园区
2009 规划 · 2014 竣工 · 2019 文创授牌 · 长期持有统一运营
回到更宏观的问题：一片 2014 年交付的园区，为什么能在十年后的市场里继续站得住？
答案要从业主说起。华鑫置业（华鑫股份）是上海仪电集团旗下平台，而地块前身正是仪电旗下的两家老厂——老厂房的「娘家」亲自操盘更新。2009 年启动规划、2011 年进入方案设计、2014 年 6 月竣工交付，节奏不快，但每一步都按计划落地。这种「自家人更新自家地」的耐心，在快周转的写字楼市场里并不多见。
时间线还在继续：2018 年园区纳入华鑫慧享城品牌体系，定位智慧产业社区；2019 年 8 月获得徐汇区文化创意产业园区授牌。持有与运营的连续性，意味着公共区域维护、设施更新的决策是连贯的，不会因股东更换而忽冷忽热。
运营也不是传统意义上的「看门收物业费」。物业由第一太平戴维斯提供（部分楼栋戴德梁行协同），物业费约 27 元 /㎡· 月、空调能耗包含在内；对一个不设围墙的开放式园区来说，安防、保洁、绿化养护的工作量比封闭园区更大，物业费的成色要看长期执行，这一点建议实地核验。
从城市更新的角度看，这里被公开资料视为上海盘活存量工业用地的实践样本：保留六棵近百年香樟、把展示中心抬高让出地面绿化、把围墙拆掉还给街区——这些取舍账面上未必省钱，落到城市尺度却经得起推敲。而城市尺度上这份经得起推敲，长期看恰恰是租金议价力之外的另一种竞争力。
从媒体视角看，华鑫中心更像一个「耐心运营」的样本。业主不急于切碎资产回款，运营不满足于收物业费，而是持续往园区里加内容、加服务、加文化事件。这种耐心，在写字楼市场里并不多见。
稳定的客户结构，是持有方与租户长期博弈后的副产品。当租户黏性足够高时，业主不需要通过短期降价来填窟窿，租户也能获得可预期的办公成本与邻里环境。
所以讨论一片园区，别只问它「新不新」，要问它「稳不稳」。位置没失效、持有没换手、硬件跟得上、文化运营在线——四件事同时成立，楼龄就只是一个数字。
归根到底，园区的竞争从来不只是硬件竞争，更是持有周期与运营能力的竞争。华鑫中心的这组答案，对很多成长型企业来说，比一份漂亮的楼书更值得关注。
从电视机厂到文创园区，把耐心做成了运营方式。
06CHAPTER
档案：项目参数
数据以 2026 年 9 月为节点，公开资料综合整理
这份档案适合两类读者：行政团队拿它做选址初筛的底稿，把层高、电梯、物业这些「每天都要用」的项和自己的需求清单逐条对；决策者拿它做访谈提纲，带着参数去现场核实，比空着手聊更高效。读档案还有个小心法：先看「没有的」，再看「有的」——没有的项决定你后续要不要追加提问，有的项决定你头一轮就问多细。参数是死的，用法是活的，档案的价值不在收藏，在对照。
项目参数档案
项目地址 徐汇区桂林路 406 号（漕河泾新兴技术开发区东区，桂林路、宜山路、田林路围合）
开发运营 华鑫置业（华鑫股份）开发并长期持有运营，上海仪电集团旗下；2018 年纳入华鑫慧享城品牌体系，定位智慧产业社区
总占地 / 建面约 5 万㎡ / 约 17 万㎡（分东、西两个地块实施）
建筑形态 2 栋 17 层写字楼 2 栋 12 层研发楼 6 栋 4 — 5 层企业独栋，共 10 栋楼群；开放式无围墙园区，40 米宽绿化带
竣工时间 2014 年 6 月竣工交付；2019 年 8 月授牌徐汇区文化创意产业园区
设计团队 长谷川逸子 · 建筑计画工房 山水秀建筑事务所；立面为冰裂纹金属穿孔板 多彩手工釉面板
展示中心 悬浮体「树屋」约 730㎡，建筑主体抬升到二层，保留六棵近百年香樟
层高 标准层高约 4 米、净高约 2.8 米、大堂挑高约 9 米
空调系统 中央空调（办公区 VAV 变风量、开利热泵机组），费用含在物业费；开放工作日 8:30 — 18:30、周六 9:00 — 13:00
物业 第一太平戴维斯（部分楼栋戴德梁行协同），物业费约 27 元 /㎡· 月（含空调能耗）
车位 地下机动车位约 693 个（公开口径，月租政策以现场公示为准）
电梯供电 每栋楼客梯 6 部 货梯 2 部；双路供电，供电标准约 80 — 100VA/㎡
轨道交通 9、15 号线桂林路站步行可达，12 号线桂林公园站为补充；距中环路入口车程约 5 分钟
租金参考 公开挂牌参考约 5 — 6 元 /㎡· 天，实际以实时询价为准
注：参数综合自百度百科、东方网等公开报道与设计宇宙 designverse 项目公开资料，已交叉核对，以实地核验为准。
奇办楼典 · 声明
本文信息采集截至 2026 年 9 月，项目与运营信息来自百度百科、东方网等公开报道及设计宇宙 designverse 收录的项目公开资料（长谷川逸子 · 建筑计画工房、华鑫置业），园区实景来自设计宇宙 designverse 项目公开资料；租金与在租信息为公开挂牌参考口径、实际以实时询价为准；本文为第三方商办观察，不构成任何选址或投资建议，如需选址文章中的办公楼或其它办公选址需求请关注「奇办楼典」并私信，获取更多上海写字楼深度观察。
