进入 9 月，上市房企财报披露正式收尾。据不完全统计，上半年已披露业绩的 A 股上市房企中近七成出现亏损，行业整体盈利持续探底。
事实上，随着行业逻辑从规模扩张转向高质量经营，开发业务阶段性承压成为不少房企面临的共性挑战。当传统开发销售的增长引擎动力持续减弱，如何挖掘存量价值、打造第二增长曲线，成为摆在多数房企面前的核心命题。
而大悦城正是这一轮转型浪潮中的典型样本。近年来，大悦城优化组织架构、重构业务条线，将发展重心向商业持有运营、轻资产输出倾斜。这套破局思路，在其发布的 2026 半年度报告中得到充分彰显。
8 月 28 日，大悦城发布 2026 年半年度报告。财报显示，上半年，公司全面落实 "1123" 战略体系，围绕 " 坚定信心、转型发展、稳中求进、提质增效 " 的经营方针，推进深化改革，加快战略转型，平衡稳健经营与安全发展，各项经营管理工作稳中有进。
此外，9 月 17 日，大悦城召开半年度业绩说明会。会上，管理层围绕上半年整体经营表现、组织架构调整落地成效、存量资产盘活进展以及下半年业务发展规划等市场关注焦点作出详细解读。
商业攻守：轻重协同打通资产闭环
透过财报不难发现，在重资产业务拓展受限的情况下，轻重并举的发展策略正成为房企构建新发展模式的重要方向。大悦城也不例外。
财报数据显示，上半年，大悦城投资物业及相关服务收入为 27.43 亿元，同比增长 7.23%。分具体板块看，购物中心实现销售额 234.02 亿元，同比增长 6.4%，客流 2.31 亿人次，同比提升 15.5%。商业项目全国布局 44 个，包括 24 个大悦城购物中心；酒店业务实现营业收入 5.33 亿元，较上年同期增长约 14%。
对此，大悦城在财报中表示，上半年，公司商业业务紧扣国家促消费导向，紧抓服务消费扩容、线下实体场景升级等政策红利，持续深耕核心城市群与重点发展区域。
具体落地层面，公司创新营销打法，联动全国 30 个商业项目开展 " 大朋友的新动生活 " 主题活动，依托自有 IP" 嗨新节 " 打造沉浸式温情消费场景，通过品牌合作、场景创新等实现客群引流与消费转化，强化年轻活力的品牌形象。本次嗨新节累计举办超 200 场 IP 展、潮流活动，实现总销售额超 5.7 亿元，客流 387.5 万人次；新增动卡会员 16 万，会员消费占比 48%；累计多家门店斩获区域销冠，248 家店铺销售额创新高。截至 2026 年 6 月底，会员规模达 2680 万人，同比提升 25%。
亮眼的运营表现之外，大悦城商业版图还在借助资产证券化工具进一步完善投融管退的业务闭环，盘活存量自持资产。
其中，大悦城持续推进存量商业资产 REITs 申报筹备工作，以此打通自持重资产的市场化退出通道，优化企业资产负债结构，进一步反哺轻重协同的整体战略。7 月 10 日董事会审议通过议案，拟以天津大悦城购物中心为底层资产，申报发行商业不动产 REITs。
受益于项目运营能力持续提升、商业品牌影响力不断释放，上半年大悦城揽获 "2026 年度商业领航企业 "、"2026 年度数智化商业先锋企业 "、" 年度运营创新商管企业星秀榜 "、" 年度影响力商业不动产企业 TOP5" 等近百项行业荣誉。
大悦城表示，未来公司将稳步推进商业物业整合，坚持轻重资产协同发展；持续深化年轻力场景创新与精细化会员运营，扩容首店业态矩阵；深度参与城市更新、落地绿色运营改造，精准匹配消费需求，持续强化资产现金流韧性与长期增值潜力，实现商业业务高质量可持续发展。
机制焕新：战略精进激活组织效能
业务端轻重并举的转型落地，离不开后台组织体系的配套革新。随着业务重心由开发转向存量运营，原有管控模式的适配性逐步减弱。在此背景下，大悦城主动启动深度组织重构，通过业务板块重构、组织架构调整，为新战略落地扫清机制障碍。
事实上，2024 年底至 2025 年，大悦城就曾对区域公司进行过裁撤与收缩，开启管理层级精简、区域权责梳理的前期探索。进入 2026 年，大悦城深入推进与战略目标相匹配的组织架构调整和业务重构。
据 6 月 21 日，大悦城公告显示，为积极应对市场变化，提高公司管理效率，提升专业化水平，董事会同意对现有组织架构进行调整和优化。通过整合业务板块、优化城市布局、缩短决策链条等方式，把服务从单一空间延伸到商场、社区、写字楼、产业园区等城市的每个角落，真正成为 " 城市美好生活创造者 "。具体如下：
大悦城将商业事业部、物业事业部整合成立大悦生活，统管全国商业和物业业务，能对外输出 " 商业 + 物业 " 一体化解决方案。这不仅提升了大悦城在轻资产拓展中的综合竞争力，也为合作方提供了一站式的资产增值服务，为存量资产的价值提升提供了更坚实的组织保障。
此外，大悦城将产业与写字楼管理部更名为产业发展事业部；将产品中心和营销管理部整合成立开发事业部；将战略运营中心下设的内控与信息化组调整为数智化中心。
与业务板块整合相配套，大悦城同步优化了全国管控模式，撤销北方大区公司、华东大区公司、华南大区公司、西南大区公司，设立 7 个城市公司及北京公司、上海公司、深圳公司、成都公司、杭州公司、西安公司、三亚亚龙湾公司。这一调整大幅缩短了决策链条，同时也赋予核心城市团队更大的自主运营空间，进一步强化在核心城市的市场竞争力。
业内人士表示，一系列调整都指向同一个核心：以专业化能力的重组为抓手，适配行业高质量发展的新要求。这标志着大悦城正持续打通多元场景壁垒，构建覆盖全链条的城市生活服务体系，夯实 " 卓越的城市运营与美好生活服务商 " 的核心定位。
商业运营与组织改革构建起转型的新支点，同时也为住宅开发和公司财务筑牢不可或缺的安全底盘。近年来，面对新房市场环境变化，大悦城把产品力、存货质量与资金安全摆在更加突出的位置。同时依托审慎的投资拿地与存货管理，持续加固自身财务护城河。
财报显示，上半年，大悦城打造了三亚中粮 · 铂悦壹号、三亚中粮 · 悦玺壹号、成都天悦青云府等新标杆项目，持续推进 " 好房子 " 项目落地。此外，公司开展存量项目价值重塑行动，将 " 好房子 " 理念融入长沙观澜祥云、嘉兴秀悦澜庭、重庆天悦壹号等项目，持续焕新产品品质，激活存量市场活力。
管理层在业绩说明上表示，下半年重点打造的新推项目包括上海北外滩壹号风貌别墅、深圳祥云国际二期、沈阳中粮广场新一期住宅产品、南京天悦锦麟新推地块等。公司将围绕 " 主动健康、场景生活 " 核心产品主张，站在全生命周期维度，聚焦 " 高性能 " 及 " 真场景 " 两方面开展产品研发及落地应用，夯实高质量开发、打造好房子 " 的战略定位。
在产品打磨的同时，大悦城延续审慎择优的投资逻辑，资源持续向高能级城市集中。2026 年上半年重点深耕一线及强二线城市，择优拓展公开市场。截至报告期末，公司土地储备集中于京津冀、长三角、粤港澳大湾区、成渝、长江中游等核心都市圈，可售面积约 590 万平方米，优质货值为后续产品输出提供支撑。
产品和投拓之外，稳健的财务风控是大悦城转型得以推进的重要保障。基于稳健经营的导向，公司持续夯实融资端安全垫，充分利用经营性物业贷、房地产融资 " 白名单 " 等政策，成功获批 " 白名单 " 项目 13 个，经营性物业贷款项目 20 个。
同时，大悦城积极把握窗口期，上半年成功发行公司债券共计 27.6 亿元，有效降低综合融资成本。2026 年上半年公司综合融资成本为 3.11%，较上年末下降 43bp。截至 2026 年 6 月末，公司资产负债率 77.11%，保持行业中等水平。公司有息负债 673.8 亿元，其中：银行贷款占比 76.5%、中期票据及公司债券占比 23.5%。一年内到期债务 161.1 亿元，占比 24%，债务期限合理。
受益于经营底盘持续夯实、财务结构稳步优化，报告期内，中诚信国际信用评级有限公司、中证鹏元资信评估股份有限公司维持公司 AAA 主体信用评级。管理层表示，公司将坚持稳健的现金流管理策略，全力以赴稳增长、稳经营。
可以看出，行业告别规模高速增长的时代，存量经营成为房企突围的重要方向。依托商业底盘夯实、组织变革、业态迭代，大悦城正在走出一条轻重协同的转型路径。
大悦城在财报中表示，下半年，将坚持 "1123" 战略体系，加快转型发展。将商业业务作为压舱石，打造一流商业运营能力；将开发业务作为基本盘，优化货值结构，关注城市更新机遇；将产业、写字楼和酒店等持有型业态作为稳定器，提升精细化管理水平，实现规模增长；将商业和物业轻资产业务作为新增长极，加快发展。
