8 月 27 日，中国人寿发布 2026 年半年报。营业收入 4343.07 亿元，同比增长 81.5%；归属于母公司股东的净利润 1344.89 亿元，同比增长 228.6%，上年同期为 409.31 亿元；扣非净利润 1345.6 亿元，同比增长 228.1%。公司拟按已发行股份 282.65 亿股计算，向全体股东派发现金股利每股 0.358 元，合计约 101.19 亿元，尚待股东会批准。
利润高增主要靠公允价值变动收益——上半年达 1358.35 亿元，上年同期仅 10.29 亿元。但这部分主要是资产市值波动带来的浮盈，并非已经落袋的收益；更能反映经常性回报的净投资收益为 1040.24 亿元，同比仅增 8.3%。
同期，债权型金融产品余额 5027.07 亿元，较年初减少 168 亿元，占投资资产比重从 7.00% 降至 6.33%。一年半前，这个科目余额为 5237.21 亿元，占比 7.92%。经常性收益承压，债权型非标持续收缩，而 REITs 基金、核心物业股权、保租房和养老产业基金等新的另类投资方式正在铺开。中国人寿 7.95 万亿元投资资产中，基础设施和不动产的配置逻辑正在发生变化。
债权型金融产品包括债权投资计划、信托计划、资产支持计划等，是保险资金投向基础设施和不动产的传统通道。规模缩水的不只是中国人寿一家。中国保险资产管理业协会数据显示，2026 年上半年全行业登记债权投资计划 97 只、规模 1483 亿元，同比分别下滑 29.2% 和 30.09%。这是自 2022 年以来债权计划新增业务量连续第五年减少，平均收益率从 2022 年的 4.91% 降至 2025 年的 3.61%，部分新发行产品已跌破 3%。
中国人寿的信用资产投向集中在银行、交通运输、非银金融、公用事业和能源，持仓信用债和债权型金融产品的外部评级 AAA 占比均超过 99%。信用资质整体较好，但利差空间在收窄——当债权计划收益率向公开市场债券收敛，其相对配置价值就在下降。
投资性房地产的数据同样指向收缩。合并报表中，这一科目从 2024 年末的 123.19 亿元降至 2025 年末的 117.02 亿元，再到 2026 年 6 月末的 114.97 亿元。2025 年年报披露，公司对投资性房地产计提了 1.5 亿元减值准备；2025 年全年投资性房地产净投资收益仅 300 万元，而 2024 年为 9300 万元。
进入 2026 年，收益端由正转负：上半年投资性房地产净投资收益为 -600 万元，2025 年同期为正的 7700 万元。此外，2026 年半年报还披露了 10.29 亿元的投资资产减值损失（2025 年同期为零），报表未进一步披露该减值对应的底层资产构成。
中国人寿对投资性房地产采用成本模式后续计量，房屋及建筑物按 15 至 35 年折旧，年折旧率 2.77% 至 6.47%，净残值率 3%。成本法在商业地产下行周期中平滑了公允价值波动，但减值计提和租金下滑仍然反映在了当期损益中。母公司报表层面的投资性房地产也从 2024 年末的 58.56 亿元降至 2026 年 6 月末的 53.98 亿元。
传统债权非标和直投物业在缩，但中国人寿在基础设施和不动产市场的动作并没有停。
公募 REITs 是其中一条线。2025 年 4 月，中国人寿联合北京首景投资、财信吉祥人寿设立北京平准基础设施不动产股权投资基金，全体合伙人认缴 52.37 亿元，其中国寿认缴 35 亿元，基金主要投资公开募集基础设施证券投资基金。进入 2026 年，国寿系资金在 REITs 发行市场上多次现身：6 月，国泰海通砂之船 REIT 上市，国寿不动产、国寿资本联合参与战略配售，合计持有基金总份额 1.84%；8 月，中国人寿系统内资金认购华泰三峡新能源 REIT 约 1.20 亿元。
核心城市核心物业的股权直投是另一条线。最典型的案例是北京颐堤港二期。2025 年 12 月，中国人寿公告向国寿启航壹期（天津）股权投资基金追加认缴 50 亿元，基金总规模从约 139 亿元增至约 189 亿元，其中不超过 33 亿元用于向北京星泰通港置业增资或发放股东借款，支持颐堤港二期开发。该项目位于北京大望京商圈，总建筑面积约 56.5 万平方米，经营建筑面积约 39.6 万平方米，包含 7 栋超甲级办公楼、开放式街区商业和高端商务酒店，计划 2026 年至 2028 年陆续开业。
中国人寿通过启航基金持有项目公司 49.893% 股权，合作方为太古地产。此前的 2024 年 6 月，远洋集团将所持颐堤港二期 64.79% 股权及相关债权以 40 亿元出售给太古地产与中国人寿，远洋退出。
2026 年 6 月 25 日，中国人寿又通过启航基金 100% 持股的北京金庭置业，以 29.93 亿元底价摘得北京 CBD 核心区 Z10 商业金融用地。地块面积 8046 平方米，规划建筑面积约 12 万平方米，容积率 14.90。该地块 2011 年曾由北大方正、联通租赁、安邦财险、中信集团组成的联合体以 34.5 亿元竞得，后因安邦被接管而退回，此次重新上架总价下调约 4.6 亿元。加上 2011 年联合国寿投资控股、北京万洋世纪创业投资、万通地产等以 26.56 亿元竞得的 Z13 地块（现中国人寿金融中心），国寿在北京 CBD 核心区已布局两个项目。
退和进同时发生。2022 年，国寿投资通过 " 国寿投资 - 中国通用盘活增效资产支持计划 " 以 64.04 亿元受让北京丽泽金融商务区通用时代中心项目；2026 年 3 月，国寿投资退出该项目；6 月，中信证券以 75.4 亿元收购该项目 B/C 座。从丽泽退出到 CBD 拿地，中国人寿的不动产布局在向城市顶级商务资源集中。
保障性租赁住房在 2026 年落地了首笔收购。4 月 29 日，领盛投资管理宣布与国寿资本合作的长租公寓改造及运营基金正式落地，国寿资本出资约 6.29 亿元收购上海可遇新江湾及可遇东外滩公寓 60% 权益，领盛保留 40% 并继续运营。两个项目总建筑面积约 37726 平方米，均纳入上海市保障性租赁住房体系。需要说明的是，该基金由国寿资本（中国人寿集团间接全资子公司）主导，中国人寿上市股份公司 2026 年上半年并未作为 LP 对该基金出资。此前的 2025 年 1 月，国寿资本已与上海城投控股、弘毅投资签署合作协议，拟设立租赁住房 Pre-REITs 基金。
养老产业方面，2026 年 3 月，中国人寿与国寿启远订立合伙协议，成立重庆国寿养老产业私募股权投资基金，全体合伙人认缴 85 亿元，其中国寿认缴 84.915 亿元，专注养老产业投资。此外，2026 年上半年中国人寿还认购了 " 中国人寿蒙能绿色股权投资计划 "10 亿元，标的公司在运在建风电、光伏等新能源项目超 3400 万千瓦。
这些投资大部分通过中国人寿与国寿投资公司的委托投资框架完成。2025 年 12 月 31 日，双方签订 2026 至 2028 年另类投资委托投资管理协议，委托资产涵盖保险资产管理产品、金融产品、股权 / 不动产基金及公募 REITs 产品。三个年度新增签约金额上限分别为 1200 亿元、1400 亿元和 1500 亿元，逐年递增；对应费用上限分别为 11 亿元、12 亿元和 13 亿元。2026 年上半年实际新增委托签约 130.15 亿元，支付投资管理服务费、产品管理费、不动产运营管理服务费及业绩奖励合计 3.147 亿元。
中国人寿与国寿资本的 2026 至 2028 年度框架协议也同步续签，上半年国寿资本作为 GP 或管理人收取管理费 8257 万元。
路径已经清晰，但几类现实风险仍需关注。
颐堤港二期要到 2026 年至 2028 年才陆续开业，CBDZ10 地块从拿地到建成运营需要数年，这些核心物业的投资回报取决于未来的租金水平和出租率。北京甲级写字楼市场 2026 年二季度仍有新增供应入市，启航基金对颐堤港二期的投资按权益法核算，项目尚未进入成熟运营期，培育阶段可能面临盈利压力。
REITs 二级市场的波动也需要关注。2026 年以来公募 REITs 表现分化，保险资金通过战略配售获得的份额在锁定期后面临估值波动。砂之船 REIT 上市后表现尚可，但整体市场的波动意味着战略配售获取的基金份额不存在绝对收益保障。
5027 亿元债权型金融产品的存量信用风险同样需要跟踪。半年报显示，按摊余成本计量的债权投资第二阶段（信用风险显著增加，但尚未发生信用减值）余额从 2025 年末的 4.90 亿元增至 2026 年 6 月末的 26.85 亿元，虽未形成实质减值，但这一变化值得跟踪；其他债权投资第二阶段余额 38.52 亿元，与年初基本持平。
长期股权投资中的不动产敞口呈现 " 合营减、联营增 " 的分化。截至 2026 年 6 月末，中国人寿合营企业账面价值约 974.65 亿元，其中 Joy City Commercial Property Fund L.P.（大悦城商业地产基金）51.57 亿元，Mapleleaf Century Limited 18.69 亿元，" 其他 " 项 904.39 亿元，三项合计较年初减少约 59 亿元。半年报注释明确，该等企业主要投资于不动产、工业物流资产。
而联营企业中的 " 其他 " 项（注释相同）从 515.92 亿元增至 671.39 亿元，半年增加 155.47 亿元，方向与合营企业相反。这部分资产均按权益法核算，底层物业的经营盈亏和估值变化会直接反映在投资收益中。
投资性房地产的成本法计量也值得关注。114.97 亿元的账面值是历史成本减折旧和减值后的数字，不是当前市场价值。在商业地产价格下行周期中，成本法避免了公允价值波动对利润表的冲击，但也意味着报表无法及时反映资产的真实市场价格。如果未来需要处置或重估，账面值与市场价之间可能存在缺口。
2024 年末至 2026 年年中，中国人寿债权型金融产品由 5237 亿元回落至 5027 亿元，投资性房地产规模收缩至 115 亿元且投资收益转负。另一边，35 亿元 REITs 专项基金、50 亿元启航基金增资（33 亿元用于颐堤港二期）、85 亿元养老产业基金、近 30 亿元 CBD 核心地块、6.29 亿元保租房项目陆续落地。
手握 7.95 万亿元投资资产，中国人寿基础设施与不动产投资的配置结构正在调整：由偏重拿利息的债权投放，转向持有资产、基金份额的权益型布局。颐堤港二期开业进度、公募 REITs 市场运行情况、核心商办项目培育周期，投资回报仍有待时间观察。
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