审核 | 李晓燕
房地产行业告别规模狂飙时代，房企竞争逻辑全面转向质量与效率。在此大背景下，中国金茂持续推进战略迭代，逐步收敛早年广泛铺展的城市运营版图，转向深耕核心城市、打磨产品竞争力、重视经营现金流。一系列资产处置动作，正是这家央企房企主动调整资产结构、优化资源配置的具象表达。
近期，北京产权交易所披露两则股权转让公告，中国金茂旗下平台挂牌转让福州新投华筑 100% 股权、福州新投领航 90% 股权，转让底价合计约 2.2 亿元。两家标的公司对应的资产，归属曾经寄予厚望的福州滨海金茂智慧科学城。
回溯项目起源，2019 年末至 2020 年初，金茂斥资 66.1 亿元拿下滨海新城两幅地块，规划打造占地约 225 万平方米、总建面近 200 万平方米的大型综合项目。按照最初构想，项目布局 213.8 米地标建筑 " 中国印 "、滨海览秀城商业体、站城一体化输配环，依托 " 城 - 人 - 产 " 城市运营模式，打造片区标杆。2024 年底项目地标实现封顶，市场一度期待这座新城落地成型。
从财务数据来看，本次出让的两家项目公司盈利表现偏弱，连续两个报告期录得亏损。大盘开发模式前期资金投入大、回报周期漫长，在市场环境转变之后，长期占用大量资金的低效资产，与金茂当下的发展思路逐渐错位。本次股权挂牌，并非项目全盘放弃，而是有选择地进行资产梳理，释放沉淀资金，也是金茂存量资产盘活链条上新的一环。
放眼近年操作不难发现，金茂早已建立一套 " 有进有出 " 的动态资产调整体系。时间回到 2024 年末，公司完成三亚希尔顿酒店股权出让，回笼资金超 18 亿元。官方彼时给出解读，酒店运营多年，持续改造需要大额投入，适时转让能够盘活存量资产，优化整体资金面。接连处置长线重资产，清晰传递一个信号：企业不再一味持有回报周期漫长、持续消耗资金的资产。
值得注意的是，金茂的资产调整并非简单 " 一刀切式抛售 "，而是兼具取舍智慧，呈现出 " 腾笼换鸟 " 特征。2026 年 6 月，金茂斥资 8.84 亿元回购天津体茂置业 51% 股权。早在 2024 年，为缓解资金压力，金茂出让该项目部分股权；如今选择收回权益，保障体北金茂府开发交付稳步推进。一卖一买之间，体现差异化判断：对于契合核心城市深耕战略、前景稳定的优质住宅项目选择加码，对于回报不及预期、资金占用高的资产适时出清。
这套操作背后，是金茂 " 做优增量、盘活存量 " 的长期策略。2024 年 6 月推出的 " 奋进计划 " 划定清晰目标，计划三年时间化解八成存量难题，分阶段稳步推进资产清理工作。一边对存量资产重新评估，择机退出低效资产；另一边集中资源，倾斜优质赛道。投资端变化尤为明显，2025 年金茂新增 21 个土地项目，全部布局一二线城市，仅北京、上海两大核心城市投资占比就达到 66%。截至 2025 年年末，公司未售货值当中，近九成集中于一二线高能级城市，土地储备结构持续优化。
持续战略调整，也逐步反映在经营成绩单上。2025 年，中国金茂实现营业收入 593.71 亿元，同比小幅上涨；归母所有者应占溢利稳步提升，剔除投资物业公允价值波动后的净利润实现正向增长，盈利稳定性持续增强。2026 年上半年，公司销售保持平稳推进，持续依靠核心城市改善住宅项目实现现金流回流。
当然，主动瘦身的道路同样伴随着现实挑战。城市运营大盘开发模式转型之后，如何平衡区域发展责任与企业经营目标，是摆在金茂面前长久课题。福州滨海智慧科学城体量庞大，部分板块股权出让后，剩余地块后续开发节奏、配套落地进度，依然受到行业与地方持续关注。与此同时，大量存量资产盘活工作周期漫长，资产处置节奏、交易价格容易受到市场行情扰动，存量包袱消化仍需要足够耐心。
曾经，大范围布局城市运营项目，是金茂扩大市场影响力的核心抓手；如今行业逻辑巨变，粗放扩张模式难以为继，主动收缩战线、精准分配资源，成为理性选择。对金茂而言，持续剥离低效资产不是战略退守，而是一次资源重新聚焦。
未来，房企比拼的不再是版图大小，而是资产成色与现金流健康度。金茂通过持续的资产腾挪，将资金从长周期、低效率项目释放，投向需求更稳固、周转效率更高的核心城市住宅赛道。在行业深度调整周期里，懂得适时做减法的企业，才有能力积蓄力量，迎接市场新一轮机遇。
