好像现在来看又别有一番滋味
" 您这房子建筑面积 100 平，我们实际交付的使用面积能到 140 平，得房率绝对超过 100%"
这样的销售话术，在 2025 年的楼市中在很多城市几乎成为常规
现在没有赠送面积的项目根本上不了牌桌
飘窗、阳台、露台是普通手段，其中送面积最多的已经是 " 四代宅 "
" 四代宅 " 的面积赠送是一种开发商的竞赛
你送 20%，我就送 30%；你送 30%，我就加码送 40%
我统计了一下西安近三年的四代宅产品赠送率，直观能看到附赠率越来越高
到了去年，实得率全部超过 100%
外挑的大面积阳台、进深 3m 的空中花园、局部双层挑空出现频率越来越高
这些设计让住宅附赠率从过去的 30%-40% 一路飙升至 80% 甚至更高
露台面积越来越大，空中花园的多功能呈现也越来越丰富
房企也乐于开发这样的项目，量化的数字直接展现了产品力的差异
地方公共预算困境也随着土地出让金的增长解了燃眉之急
乍一看，四代宅似乎成了多方共赢的良药
也有不少人调侃道：懂了，跟买手机、电车一样，就让开发商卷起来，晚买一年，多得 10% 面积
那，问题来了：
这样的送面积什么时候是个头？
赠送面积越大就越好吗？
超高附赠率又真的该成为行业常规吗？
四代宅的概念并非是这两年才出来的，却在这两年成为主流
开发商们想尽办法，在送面积这件事上卷起来，也并非是才发现送面积能取悦购房者
这场送面积的竞赛，实际是特殊背景下的特殊产物
首先便是土地市场的遇冷
城市的公共财政预算和土地出让的金额高度相关
当土地出让变得困难的时候，整个城市的发展毫无疑问也会受到重创
全国土地市场成交规模正经历显著收缩
更为严峻的是，三四线城市的土地出让金连续五年下降
从而让地区发展的资金周转陷入泥沼
想要鼓励开发商拿地，要么降低地价；要么增加土地潜在价值
前者属于饮鸩止渴
一旦开始降低地价，国有资产估值大降，很容易造成国有资产流失的问题
同时，也不能有效补充公共财政预算
更会阻碍当地在教育、医疗卫生、居住环境、公共建设的改善
放宽计容规范、鼓励 " 第四代住宅 " 等方式进行政策松绑，就成了一个现实的突破口
这相当于在不直接降低土地名义单价的情况下，通过提升住宅的实用价值，来增强地块的市场吸引力
而这一招落在产品具体形式上，就是多给没有产权却有使用权的各类赠送面积
这一策略在数据上已初见成效
在 " 好房子 " 新规的红利下，2025 年上半年，部分城市的新规项目对市场起到了 " 托举 " 作用
在重庆，6 月份四代住宅的去化率普遍维持在 75% 以上，而同期普通住宅的去化率仅在 20% 左右
市场青睐的产品直接提振了开发商的拿地意愿
得益于政策松绑，项目实得率得以大幅提升，甚至出现了一批得房率超过 100%，最高可达 140% 的户型
有了这样的核心竞争力，产品去化明显加快，有效加速了资金回笼
对购房者而言，这同样是一件好事
同样的总价，可以获得远超从前的实际使用面积和更优的居住体验
转念一想，这相当于变相取消了 " 公摊面积 "
回到地方财政上，好处更是明显
保住土地经济的流动性、地方财政和城市公共支出提供稳定的资金来源、进而保障城市发展的基本盘
多方共赢，这样的举措似乎必须成为常态，持续为 " 好房子 " 添砖加瓦
但，长期来看，这样做难道一点风险都没有吗？
正如刚才提到的，送面积解决的是产品的吸引力问题
换而言之，是土地的使用价值提升的逻辑
但这一做法却始终未触及地产市场基本面的核心问题：居民购买力与消费信心
老百姓的消费能力和消费意愿才是决定房地产市场的根本力量
2025 年前三季度，全国居民人均可支配收入同比增长 5.2%，仍低于疫情前水平
同时，居民杠杆率维持在 62% 左右的高位
当购买力受限，即便提供再高的得房率，也难以激发大规模的市场需求
正如玛莎拉蒂就算打八折，大部分人也是买不起的
当前的高附赠模式本质上是一场没有终点的 " 军备竞赛 "
当一家开发商通过 40% 的附赠率赢得市场后，竞争对手很快就会推出 50% 甚至更高的产品
那此时，赠送面积的边际效益递减明显
大规模送面积也不能改善项目的去化了
无独有偶
2025 年武汉某项目即使得房率高达 97-98%，且售价为板块最低的 13700 元 / 平方米，开盘去化率却仅为 18%
成都去年 7 月主城区 3 个新规项目首开去化均仅约 30-40%，远低于城市平均水平
开发商陷入了 " 不加码就被淘汰 " 的困境
但这种不断升级的面积竞赛，既不符合建筑设计规范的根本目的，也难以持续满足越来越挑剔的购房者
为追求极致的附赠率，部分项目的设计已开始牺牲基本的居住舒适度
某中部城市一个四代宅项目，为最大化露台面积，将客厅和主卧的采光面严重压缩，导致部分房间白天也需要人工照明
业内测量显示，一些项目的室内有效采光面积比传统户型减少了 15-20%
这与现代健康住宅的理念背道而驰
更值得担忧的是，四代宅的后期维护与使用问题缺乏健全的保障体系
原本的结构设计能不能承担额外的荷载
能不能保证住户安全，建筑立面的美观怎么保证都是问题
更别提东部沿海城市需要面临的台风、暴雨天气
一场台风过后，大露台盆栽植物被吹落的安全事故令人担忧
对于这类住宅的长期维护责任和标准，大多数城市都尚未建立明确的管理规范
而对于行业本身，也存在长期产品力创新失焦风险
过度聚焦 " 面积竞赛 " 实际正在抑制住宅产品在其他维度的创新
反正只要赠送面积足够多，就能吸引人购买
而这些才是真的会影响长期居住体验的因素
2025 年上半年，某房企研发负责人坦言：" 现在我们的设计团队超过 70% 的精力都用在研究如何合规地增加附赠面积，而不是提升居住的舒适度和实用性。"
进一步，产品的日趋同质化，毫无疑问会让产品的营销变得困难
后期更会影响项目在二手市场的流通性，阻碍下一场城市改善迭代循环
同质化导致贬值的历史可能还要重演
问题不少，但显然现在没有多少开发商真就敢主动退出这一场比赛
不参与，项目可能因缺乏亮点而迅速被边缘化
盲目参与，则陷入不断加码的成本黑洞与产品同质化困局
但，其实市场始终存在 PLAN C：从土地差异化到产品差异化的升级
转换竞争维度，跳出这场无休止的内卷
以下几种方式，是行业可以参考的实践经验：
首先，适当土地性质商改住，激活存量优质地块价值
过去，城市核心地段往往优先被规划为商业用地
但在商业地产面临调整的周期下，通过 " 商转住 " 盘活这些存量资源
这一转变的核心逻辑在于：
将土地的区位价值转化为居住产品的核心竞争力
购房者能够在城市核心区获得便利生活配套的住宅产品
相应的，单纯的 " 附赠面积 " 对其决策的影响力就会相对减弱
其次，主动出让低密低容地块，回归真实空间价值
与追求 " 垂直森林 " 概念不同，低容积率地块能够提供真实的、接地的庭院生活体验
从根本上与高密度、高附赠的 " 四代住宅 " 形成差异化竞争
2025 年到 10 月为止就有 7 块容积率低于 1.5 的地块
这类低密地块为开发 " 风貌别墅 " 等产品提供了可能，其拥有的真实花园空间
在实用性上远超通过阳台、露台等方式 " 赠送 " 的面积
这类产品的价值主张十分清晰：
以真实的土地所有权和私密庭院空间，替代高空中的 " 赠送面积 "
以此吸引那些追求真正高品质生活的客群，从而避免了陷入附赠率的红海竞争
最后，释放稀缺地块，以资源价值超越面积竞争
当项目拥有无可替代的区位、配套和资源时，产品的价值基点就从 " 有多少面积 " 转向了 " 能享受怎样的生活 "
附赠率的高低不再是决定性的购买因素
这三种路径的共同点在于，它们都致力于构建更加可持续的房地产发展模式
既保证了土地资源对方财政的持续贡献，又避免了因过度追求附赠面积而导致的居住环境透支
同时，随着城市的发展进程，优势地块的具体位置也会相应变化
城市长期调控也有了更大的弹性
04
面对不断升级的面积竞赛，监管的收紧已成必然
据了解，广州已经出台住宅报建新规，严厉打击 " 偷面积 " 行为
成都要求新规产品的全赠送和半赠送面积不超过建筑面积的 30%
这些信号表明，单纯依靠模糊处理增加赠送空间的做法已进入倒计时
正如中央城市工作会议所指出的，" 我国城镇化正从快速增长期转向稳定发展期，城市发展正从大规模增量扩张阶段转向存量提质增效为主的阶段 "
房地产行业正在经历从 " 增量扩张 " 到 " 存量提质 " 的根本转变
居住从来不是数字的游戏，而是居住品质与生活方式的全面提升
我们也期待市场不一样的产品，真正改善人生活品质的单盘出现，每一个项目都该呈现一个独一无二的高品质生活
以上为正文，来自真叫卢俊团队
这是真叫卢俊公众号的第 6662 篇原创文章
推荐阅读：
《该死的乙方》
