行业主要上市公司：招商蛇口（001979.SZ）、张江高科（600895.SH）、上海临港（600848.SH）、中新集团（601512.SH）、东湖高新（600133.SH）、华夏幸福（600340.SH）、空港股份（600463.SH）等
本文核心数据：北京市推出工业土地面积及均价情况；北京市 2026 年度建设用地供应计划用途结构表等
1、北京工业用地市场供应分析
过去十余年，北京市工业用地市场供应呈现出总量紧缩与价格抬升的鲜明对比。根据中指数据统计，全市工业用地推出面积从 2010 年的 983 万平方米高位，整体步入下行通道，近年供应规模已长期维持在 200 至 300 万平方米区间，2025 年为 191 万平方米。与供应面积收缩形成强烈反差的是土地价格的显著攀升，推出均价从早期每平方米千元以下，波动上涨至 2023 年的 2877 元高点，尽管 2025 年回落至 1827 元 / 平米。这一供减价增的趋势，深刻反映了在北京城市功能转型与减量发展的背景下，工业用地已成为高度稀缺的战略资源，供应重心从规模扩张转向集约高效利用。
北京市工业用地市场需求端与供应端趋势基本匹配，市场在调整中凸显其核心价值。成交面积走势与推出面积高度同步，由 2010 年的 939.1 万平方米收缩至近年约 200 万平方米的水平，2025 年成交 126 万平方米，市场交易活动更趋审慎。然而，成交均价却表现出强劲的上升韧性，尤其自 2021 年后进入新一轮快速上涨周期，于 2023 年达到每平方米 2878 元的历史峰值，2025 年均价仍维持在 2129 元的高位。这清晰表明，尽管绝对成交规模受限于供应而收缩，但立足于首都科技创新与高精尖产业定位的实质性需求依然坚实，推动土地价值持续攀升，市场呈现出明显的量缩价稳特征。
2026 年度北京规划工业用地占比总供地面积的 7%。根据北京市规划和自然资源委员会办公室《北京市 2026 年度建设用地供应计划》，2026 年安排产业用地 480 — 540 公顷（研发用地 80 公顷，工业用地 230 — 250 公顷，仓储用地 50 公顷，商服用地 50 — 70 公顷，乡村产业 70 — 90 公顷），住宅用地 750 — 790 公顷，公共管理与公共服务用地 650 公顷，交通运输用地 950 — 1350 公顷，水域及水利设施用地 110 公顷，特殊用地 100 公顷。
2017 年 9 月，北京市政府发布《北京城市总体规划（2016 年 -2035 年）》。《总体规划》为落实城市战略定位、疏解非首都功能、促进京津冀协同发展，充分考虑延续古都历史格局、治理 " 大城市病 " 的现实需要和面向未来的可持续发展，着眼打造以首都为核心的世界级城市群，完善城市体系，在北京市域范围内形成 " 一核一主一副、两轴多点一区 " 的城市空间结构，着力改变单中心集聚的发展模式，构建北京新的城市发展格局。
按《总体规划》要求，北京未来将大力疏解不符合城市战略定位的产业，压缩工业、仓储等用地比重，腾退低效集体产业用地，提高产业用地利用效率。到 2020 年城乡产业用地占城乡建设用地比重由现状 27% 下降到 25% 以内；到 2035 年下降到 20% 以内，产业用地地均产值、单位地区生产总值水耗和能耗等指标达到国际先进水平。
随着北京市对工业用地的收紧，前瞻预计北京产业地产市场尤其是燕郊区域平稳发展是主要发展方向，工业厂房供应量将有所减少，集生产、办公、休闲、商业于一体的综合体将增加，独栋或者联排研发楼总体供应增加且呈现上涨趋势，小高层和多层会是近一段时期的主要产品形态，此外，未来将涌现一些高端产业园。
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