（来源：上海进深）
文 / 上海进深 严明会
近日，保利发展欧阳路项目公示了调整方案。
对比前后两版规划图可以发现，此次调整涉及建筑高度、楼栋关系、消防路线、地下空间以及建筑形态等多个方面。
今年 5 月 29 日，上海四批次土拍中，保利发展经过 27 轮竞争，以 14.3 亿元竞得虹口欧阳路街道 250 街坊 hk153-02 地块，成交楼板价 93770 元 /㎡，溢价约 17.21%。
拿地仅三个工作日后，项目便公示规划方案，推进速度非常快。
这宗地也存在明显难点。项目地块呈狭长的倒三角形，面积有限，仅约 6000㎡，建筑排布、日照、消防以及内部空间组织难度都较高。
调整前 VS 调整后
具体来看此次的调整细节：
1、抬板高度由原来的 7.2 米调整至 7.6 米。
2、3 号楼由原来的 8+1F/1D 住宅调整为 7+1F/1D 住宅，高度由 32.99 米减少至 30.4 米。
调整之后减少了 4 户，在西北角的 2# 楼找补回来了。
另外，2# 楼层数不变，高度由 59.99 微调至 59.75 米；1# 楼层数也不变，高度由 54.9 米微调至 54.8 米。
表面来看，只是减少了一层，但背后很可能与日照规范要求有关。
由于地块本身空间有限，建筑高度和楼间关系容易影响周边及自身住宅的日照条件。
3、建筑形态从规整的多边形变成了带有弧线，内部细节也进一步优化。
从现有楼栋轮廓来看，会有多阳台、花池等赠送，边户有南北双转角飘窗。
其中，3# 楼变化较大，东西两个边户，有类似挑空的赠送空间。
4、增加消防车出入口
从规划图来看，消防调整是此次变化中的一个重点。
原规划中，小区西北角仅标示消防出入口，并未明确消防车坡道；调整后，消防车坡道被明确设置于小区最北侧，东西都有入口，消防流线更加清晰。
5、位于小区最南端的 4# 楼，1+1F 物业管理及业委会用房取消，被挪到东北角的 1# 楼。
这里将打造为全开放式架空车库大堂，实现功能复合与空间提质。
6、北侧两栋住宅的位置关系也进行了优化。
调整前，北侧两栋楼之间的距离为 13 米，调整后增加至 19.81 米。
7、出入口变化
调整前，人行主出入口在南侧。调整后，南侧仍保留人行出入口，但内部道路体系更加简洁，同时东西两侧消防、车行、人行动线进一步分离。
对于小地块而言，交通组织直接影响景观完整性。此次调整之后，尽可能减少道路对于社区空间的切割。
8、地下室轮廓范围缩小，主要体现在西南角
调整前 VS 调整后（蓝色虚线为地下建筑范围线）
调整之后，总建筑面积约由原来的 27886㎡减少至 27231㎡。计容面积 15250㎡不变。
其中，地上建筑面积由 21846㎡减少至 21631.43㎡，地下建筑面积由 6040.00㎡减少至 5600㎡。
户型方面，进深网预计：
1# 楼：西边户 140㎡、东边户 110㎡、中间户 120㎡
2# 楼：西边户 120㎡、东边户 140㎡
3# 楼：中间户 120㎡，边户 140㎡。
