7 月 7 日，国家发改委基础设施 REITs 项目信息系统正式上线运行，意味着国内 REITs 项目申报推荐环节实现全流程信息化、标准化线上管理。2025 年 9 月 12 日，国家发改委印发 782 号文，同步推出这套专属项目管理系统，搭建起覆盖项目申报、进度管控、存量备案的线上闭环管理体系。数字化管理平台落地后，有效化解了行业长期存在的项目信息分散、推进进度不透明、存量资产底数模糊等痛点，为 REITs 常态化申报、规范化运作、高质量扩容筑牢制度与技术双重支撑。
截至 2026 年 6 月末，依托该系统公开的权威全量数据，自 2021 年首批基础设施公募 REITs 上市落地以来，国家发改委累计向证监会正式推荐 133 个 基础设施 REITs 项目（含 15 单扩募项目），整体拟发售基金总额达 3322.20 亿元。
本文统一全文数据口径：文中 133 个项目均为发改委历年全部正式推荐项目，涵盖上市、待发行、交易所在审、终止四类全周期状态；行业语境下狭义 " 储备项目 "，专指取得发改委推荐、尚未递交交易所申报的远期标的，全文两类概念严格区分。
从存量资产供给结构来看，国内 REITs 各细分赛道发展分化明显，已形成差异化供给梯队。截至 2026 年 6 月末，各赛道累计推荐项目数量及对应拟发售基金总额分别为：产业园区 30 个（拟发售基金总额：482.18 亿）、交通基建 20 个（1057.40 亿）、消费基建 20 个（554.50 亿）、能源基建 19 个（438.84 亿）、仓储物流 17 个（325.92 亿）、保障性租赁住房 16 个（195.35 亿）、新型基建 4 个（156.31 亿）、市政基建 3 个（37.11 亿）、水利设施 3 个（56.24 亿）、生态环保 1 个（18.35 亿）。
从体量结构拆分，产业园、交通、消费三大赛道构成市场基本盘，合计拟发售基金总额占比超 63%，是现阶段存量资产盘活的核心载体；能源、仓储物流赛道存量储备充足，后续扩募落地空间广阔，构成市场第二梯队；保租房、新基建、市政、水利、生态环保等赛道以特色补充资产为主，整体市场规模偏小。
区域格局：合规与运营能力拉开区域盘活差距
结合各省市项目申报及落地情况来看，国内基建 REITs 存量盘活呈现出明显的区域不均衡特征。区域项目落地效率、储备规模差异，核心取决于两大要素：一是地方存量资产的历史合规完备程度，二是区域市场化运营体系的成熟水平。整体来看，国内 REITs 项目呈现 " 东部地区落地领跑、中部地区储备充足但转化偏弱、西部及北方内陆远期潜力突出 " 的区域发展格局。
（一）东部城市群
东部沿海发达省市依托扎实的存量资产基础、成熟的市场化运营主体、完善的合规体系，项目申报落地效率遥遥领先，是当前市场短期新增供给的核心来源。
其中长三角、珠三角、京津冀三大城市群项目储备规模稳居全国前列，广东、北京、上海、江苏、浙江五省市项目储备及拟发售基金总额领跑全国，分别落地 22 单、18 单、14 单、11 单、11 单推荐项目，对应拟发售基金总额 517.79 亿元、339.44 亿元、209.55 亿元、317.11 亿元、327.37 亿元。
分片区来看，长三角（上海、江苏、浙江、宁波）累计 36 个推荐项目，赛道布局全面，扩募项目供给充足，区域内超六成项目已完成上市或进入交易所审核阶段，存量资产迭代速度领跑全国。
珠三角（广东、深圳）累计 22 个推荐项目，核心聚焦产业园、仓储物流、商业消费类优质资产，依托本地优质产业运营资源，扩募项目落地集中，底层资产现金流稳定性优势显著。
京津冀（北京、天津、河北）累计 25 个推荐项目，重点覆盖保租房、消费、新能源、仓储物流赛道，资产合规基础扎实，上市标的体量可观。
此外，计划单列市厦门独立落地 4 个推荐项目，以市政停车场、保障性租赁住房资产为主，作为东南沿海特色细分板块，不纳入珠三角统计口径。
（二）中部省份
湖北、湖南、河南、山东等中部省份基础设施存量资源丰富，入库推荐项目数量可观，核心储备覆盖高速、水利、新能源、产业园等主流赛道。但受限于区域市场化运营机制不完善、存量资产合规整改不到位等现实问题，区域内多数项目仅完成发改委推荐入库，尚未启动交易所申报流程，资产证券化转化效率明显落后于东部沿海地区，短期落地增量有限，但中长期存量盘活空间值得期待。
（三）西部及北方区域
川渝、广西、云南、山西、内蒙古等西部及北方内陆地区，REITs 储备资产高度集中于风电、光伏新能源及高速公路资产，资源禀赋优势突出。不过此类资产普遍存在土地、环评、并网等合规手续繁琐、培育周期长的问题，叠加区域市场化运营能力相对薄弱，目前仅有少量项目进入交易所审核环节，短期难以形成规模化上市供给，区域资产以远期储备为主，中长期增量潜力充足。
道复盘：行业分化加剧，成熟赛道主导扩容
依据 2025 版 REITs 底层资产行业清单，国内公募 REITs 合规投资范围共计 13 个细分赛道。基于 133 个全量官方推荐项目复盘结果，行业赛道落地分化态势十分明显，仅 10 个赛道实现项目落地及储备，剩余 3 个赛道暂无申报突破，整体形成 " 成熟赛道规模化落地、新兴赛道逐步破冰、空白赛道长期培育 " 的发展格局。
（一）十大赛道落地：分层明确，构成市场供给主体
1. 交通基础设施（20 个，对应拟发售基金总额 1057.40 亿元）：作为市场整体拟发售基金总额规模最大的核心赛道，底层资产以高速公路、跨海通道、机场配套收费公路等特许经营类资产为主，大额单体项目集中特征突出，其中蜀道集团雅泸高速单项目拟发售基金总额 170.96 亿元，为全清单体量最大标的。依托法定收费权支撑，赛道现金流测算标准、收益稳定性强、抗周期能力突出，是 REITs 市场的核心压舱石资产。赛道储备充足、落地节奏有序，既有成熟上市标的，也包含大量在审及远期储备项目，短期增量充足、中长期成长空间广阔。
2. 消费基础设施（20 个，对应拟发售基金总额 554.50 亿元）：2023 年消费 REITs 试点放开后，赛道进入快速扩容阶段，底层资产涵盖购物中心、奥特莱斯、大型农贸批发市场等多元商业业态，资产结构持续丰富。其中首衡农副农贸市场拟发售基金总额 84.16 亿元，为赛道单体规模最大项目。赛道业态差异化特征明显，不同商业业态的出租率、现金流表现分化显著，行业整体处于持续完善、稳步扩容的成长周期，标的覆盖上市、在审、储备、终止全生命周期。
3. 产业园区基础设施（30 个，对应拟发售基金总额 482.18 亿元）：赛道为全市场推荐项目数量最多的细分领域，全国布局广泛，市场化产业运营主体参与积极性极高。底层资产覆盖科创孵化器、先进制造产业园、生物医药园区等多元产业载体，精准匹配各区域产业升级与实体经济发展需求。作为盘活存量工业载体、降低企业融资成本、赋能区域产业升级的重要工具，产业园 REITs 在存量盘活体系中占据核心地位，持续为市场输出成熟可上市标的，远期储备资源充沛。
4. 能源基础设施（19 个，对应拟发售基金总额 438.84 亿元）：赛道资产结构持续迭代升级，从传统水电、生物质能源，逐步延伸至风电、光伏新能源，近期更是实现火电资产申报突破，大幅拓宽了能源 REITs 的底层资产边界。早期传统能源项目大多完成上市落地，京能光伏顺利落地扩募；近两年风光新能源项目集中入库，华能、华润电力火电项目成功申报，实现赛道品类重大突破。其中三峡清洁能源项目已完成注册生效，是市场短期核心新增供给，赛道整体成长动能充足。
5. 仓储物流基础设施（17 个，对应拟发售基金总额 325.92 亿元）：赛道汇聚京东、顺丰、普洛斯等头部市场化运营主体，商业模式成熟、底层现金流稳定，市场认可度极高。依托存量资产扩募通道支撑，仓储物流资产可实现持续打包上市、迭代扩容，是市场滚动增量的核心赛道。当前标的状态多元，既有已落地扩募项目，也涵盖待审核、问询、远期储备及终止案例，市场迭代特征显著，完整项目明细详见附件。
6. 保障性租赁住房（16 个，对应拟发售基金总额 195.35 亿元）：赛道项目高度集中于一线及强二线核心城市，以人才公寓、安居型租赁物业为核心底层资产，具备强民生属性，租金现金流波动小、收益确定性高，是低风险偏好机构的核心配置标的。赛道标的覆盖全生命周期，上市、在审、储备、终止案例齐全，资产抗波动能力突出、配置价值稳定。
7. 新型基础设施（IDC 算力，4 个，对应拟发售基金总额 156.31 亿元）：作为数字经济的核心载体，算力数据中心是近两年关注度快速攀升的新兴增量赛道。目前润泽科技、万国数据首发项目已成功上市，润泽科技扩募项目处于待审核阶段，赛道已形成 " 上市 + 在审 + 储备 " 的梯度格局。现阶段赛道存量标的体量有限，伴随国内数字基建持续加码、算力产业规模化发展，算力 REITs 有望成为市场中长期核心增量板块。
8. 水利设施（3 个，对应拟发售基金总额 56.24 亿元）：赛道以原水供水、公用水利工程为核心资产，具备极强的抗周期属性，供水收费机制成熟，现金流长期稳定可预期，属于优质稳健型配置赛道。目前已实现项目上市落地，同时保有在审及远期储备标的，整体经营波动小、供给节奏平稳。
9. 市政基础设施（3 个，对应拟发售基金总额 37.11 亿元）：市政资产已纳入合规申报清单，但整体申报体量偏小，核心涵盖城市供热、公共停车场两类经营性物业。受城市规划调整、公共服务定价机制约束，此类资产合规整改、前期培育周期更长，短期增量供给有限。赛道已形成上市、在审、储备分层格局，细分赛道特色鲜明。
10. 生态环保基础设施（1 个，对应拟发售基金总额 18.35 亿元）：目前赛道仅有北京首创污水处理厂项目完成发改委推荐并上市落地，城镇污水处理设施运营模式标准化、市场化程度高，服务费现金流稳定可靠。但赛道近两年无新增入库及远期储备项目，市场供给稀缺，仅作为行业特色补充型细分赛道。
（二）三大空白赛道：政策全面放开，落地约束仍存
文旅基础设施、养老设施、其他基础设施三大品类，虽已纳入 2025 版 REITs 合规资产清单，政策层面完全放开申报，但截至 2026 年 6 月末，暂无项目完成省级上报、获得国家发改委正式推荐，行业尚未实现首单突破。整体来看，三类资产落地瓶颈集中在三点：一是盈利稳定性不足，文旅资产受客流、季节影响波动大，养老设施投资周期长、回本速度慢；二是合规门槛偏高，文旅资产涉及生态、文物、用地多重约束，养老设施备案、合规整改流程复杂；三是长期现金流难以匹配 REITs 审核要求。因此三大赛道短期难以形成有效供给，是未来行业重点培育的增量方向。
项目全周期：分层落地，市场供给节奏稳健
国家发改委 REITs 信息系统仅公示项目入库推荐基础信息，未同步更新交易所申报、问询、注册、发行、终止及多轮扩募迭代等后续动态，无法完整呈现项目全生命周期进展。为实现数据全面复盘，本文交叉核对沪深交易所全部公开公告，补充完善申报板块、申报类型、最新推进状态三大核心维度，对 133 个全量推荐项目完成精细化分层，覆盖储备、审核、上市、终止全业务链条，形成当前市场覆盖面最全、对账精度最高的项目台账，七大状态层级清晰、数据完整无误。
（一）已上市项目
截至 2026 年 6 月末，国内累计上市基础设施 REITs 共 94 只，其中上交所 63 只、深交所 31 只。分年度上市节奏来看：2020 年 3 只、2021 年 13 只、2022 年 13 只、2023 年 23 只、2024 年 23 只、2025 年 18 只、2026 年 1 只。其中 10 只存量产品已完成扩募落地，是扩募配套制度落地后，市场存量资产扩容的核心支撑。
（二）注册待发行
现仅华泰三峡清洁能源 REIT 已完成全流程审核，取得证监会注册批复，是市场确定性短期新增供给，证券代码 508059，批复文号证监许可 ( 2026 ) 1390 号，基金于 7 月 7 日发布合同生效公告。该产品为契约型封闭式基建 REIT，存续期 20 年、全程封闭运作，满足上市条件后将在上交所挂牌交易。
（三）交易所已受理
标的涵盖首发、扩募两类项目，申报材料通过交易所初审并正式受理，即将进入首轮问询审核阶段。公募 REITs 扩募项目审批链路清晰，整体流程为：省级发改初审→国家发改委正式推荐→交易所受理问询→证监会注册→份额发行上市。当前已受理项目包括：广州发展清洁能源（首发）、华润商业杭州萧山万象汇（二次扩募）、招商蛇口光明产业园及南油仓储（二次扩募）、华润商业昆山万象汇（首次扩募）。
（四）交易所已问询
现有 14 个项目均已取得发改委推荐意见并报送交易所（沪深交易所各 7 单），是未来一年市场核心增量储备，目前均处于深度审核阶段，中介机构正根据监管反馈意见补充完善申报材料。具体包括：华能燃煤发电、华润电力燃煤发电、粤海水务水利、菜鸟物流仓储、杭州安居保障性租赁住房、蜀道集团雅泸高速、中国建筑租赁住房、嘉泽新能新能源、天津临港港口、山东铁投路桥、西安高科产业园、厦门火炬产业园、湖北交投楚天高速、晋中公投瑞阳供热项目。其中蜀道雅泸高速拟发售基金总额 170.96 亿元，为全清单单体规模最高项目。
（五）扩募待审核
京东仓储物流扩募、润泽科技数据中心扩募两单项目已拿到发改委推荐意见，现处于监管审核阶段，属于中期重点落地的存量扩容标的，也是 782 号文常态化扩募机制下的典型增量资产。
（六）发改推荐待申报
当前 12 个项目已完成发改委正式推荐，完全符合 REITs 基础申报条件，但截至 2026 年 6 月末尚未向交易所提交申报材料，属于市场中长期确定性远期储备资产。具体包括：龙地仓储物流、温州公用水利、鹏瑞利消费基建、江天数科 IDC、上实租赁住房、厦门市政停车场、首衡农贸、陶邑发展消费、鲁商集团消费、金鹰商业消费、武汉高科产业园、武汉天河机场第二公路通道项目。
（七）申报终止项目
全市场累计 5 个项目完成发改委推荐并报送交易所后终止审核，覆盖消费、产业园、仓储、保租房、风电多大赛道，是极具参考价值的行业风险样本，分别为天虹股份消费基建、北京电子城产业园、深圳万纬物流、建信保租房、金风科技赣州风电项目。项目终止主要分为两类情形：一是企业基于资产整合、战略调整主动撤回；二是未按时完成问询回复、申报材料过期失效，触发交易所自动终止。当前 REITs 审核标准持续趋严，从传统的资质合规核查，转向对现金流稳定性、持续运营能力、估值合理性、资产长期可持续性的全方位综合核验。
市场核心逻辑与行业深度启示
第一，扩募制度持续优化，行业构建首发与扩募双轮驱动的成熟发展模式。 782 号文大幅放宽扩募限制，缩短首发与扩募间隔、简化申报流程、推行优质项目优先审核，打通了存量资产持续盘活的长效机制。当前多大赛道均已落地多轮扩募项目，标志着常态化扩募从政策落地转向实质落地，未来上市 REITs 将依托存量扩容机制迭代底层资产、整合存量资源，成为实体资产盘活的常态化金融工具。
第二，政策放开与项目落地存在周期错配，行业结构化分化格局持续固化。 2025 版资产清单实现 13 大赛道全覆盖，政策端已全面放开试点范围，但受底层资产合规短板、现金流稳定性约束、市场化运营能力差异等现实因素影响，仅交通、园区、消费、仓储等成熟赛道实现规模化落地，文旅、养老等赛道仍处于长期培育阶段。短期市场新增供给仍将集中于成熟赛道，新兴赛道增量将循序渐进、稳步释放。
第三，监管审核逻辑全面升级，持续运营能力成为项目申报核心门槛。 5 单项目终止案例充分说明，仅依靠资产权属合规、政策背书已无法通过全流程审核。现阶段交易所审核核心关注点，聚焦于底层资产长期现金流稳定性、市场化可持续运营能力、估值合理性及资产长期可持续性，资产实际运营质量，直接决定项目申报成败与产品长期存续价值。
第四，市场供给梯度分层清晰，行业扩容节奏平稳可控。 133 个发改委全部推荐项目合计拟发售基金总额 3322.20 亿元，存量基础设施盘活潜力广阔。短期、中期、远期标的依次衔接、分批上市，可规避二级市场集中供给冲击，行业扩容具备长期可持续性。
后市展望
从市场落地节奏来看，短期交易所在审的首发、扩募项目将持续落地释放增量，高速、消费、保租房等成熟赛道将持续提供稳定供给，支撑行业稳健扩容。中长期维度，算力 IDC、新能源、水利等新型基建将接力成为核心增长主力，叠加空白赛道资产逐步培育成熟、合规体系持续完善，国内 REITs 资产与产品矩阵将持续丰富，持续发挥盘活存量资产、降低实体杠杆、拓宽低成本融资渠道、助力绿色转型与产业升级的核心效用。
整体而言，发改委 REITs 专属信息系统常态化运行叠加 782 号文扩募新政落地，彻底终结了行业碎片化、非标准化的发展阶段，推动国内基建 REITs 迈入申报管理可追溯、储备可量化、扩容常态化、运营专业化的质量发展新阶段，行业整体发展范式实现根本性升级。
附：国家发改委基础设施 REITs 项目信息系统 133 个推荐项目完整清单，涵盖项目名称、申报主体、所属行业、拟发售基金总额、推荐日期、申报类型、上市交易所及当前状态全维度信息。
附：发改委 REITs 项目系统 133 个推荐项目完整清单，包含项目名称、属地主体、行业、拟发售基金总额、推荐日期、申报板块、交易所与上市状态。
1、本文基础数据来源于国家发改委基础设施 REITs 项目信息系统，统计区间为 2020 年 12 月至 2026 年 6 月末，覆盖 133 个发改委正式推荐项目（含 15 单扩募项目），数据完整无遗漏；
2、项目申报板块、申报类型、最新推进状态由本文交叉比对沪深交易所公开公告独立整理；
3、行业赛道分类严格依据《基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）项目行业范围清单（2025 年版）》；
4、政策依据为发改办投资〔2025〕782 号、发改投资〔2023〕236 号等官方文件。
