7 月 3 日，西安世园投资（集团）有限公司发布 2026 年度资产证券化发行券商公开招标公告，正式启动储架式 CMBS 专项计划申报筹备工作。本次项目储架申报规模上限 8 亿元，首期拟发行 4.5 亿元，最终发行规模以交易所批复为准。
本次招标对合作券商明确了可量化执业准入标准。参选机构需为独立法人，持有证监会核发的经营证券期货业务许可证，2023 年 1 月至今完成不少于 5 单资产证券化承销项目，投标需提供加盖公章的 Wind 业绩截图佐证。同时要求机构近三年无重大违法违规行为、无失信记录，并出具合规承诺文件。
本次项目不接受联合体投标，存在控股、同一实控关联关系的机构不得同时参选，仅支持单一券商独立竞标。项目投标文件线上递交截止时间为 7 月 23 日 09:30，当日 14:00 统一线上开标。
作为本次 CMBS 发行主体，世园集团是浐灞国际港核心国有全资城市综合运营平台。公司 2008 年 5 月成立，注册资本 170 亿元，内设 6 大职能部门、下辖 17 家全资子公司，业务覆盖基建、绿化、城市配套开发、地产、商业、会展文旅、酒店、交通运维、物业管理等全链条城市服务，是区域内具备" 投、融、建、管、运 " 一体化能力的核心市属国企。
企业依托浐灞生态区灞河右岸 24 平方公里片区开发基底发展壮大，因 2011 年西安世园会建设运营应运而生。成立以来，集团累计建成 64 项基础设施项目、14 个房建项目、410 余个绿化项目，常年养护 415 万平方米滨河景观，承建并运营西安世博园、广运潭公园、中亚公园、西安国际会展中心、西安国际会议中心等城市地标，是浐灞片区城市更新与配套建设的主要实施主体。
长期片区运营积累，让世园集团形成了业态丰富、运营稳定的经营性资产储备，为本次储架 CMBS 发行夯实资产基础。目前集团持有丝路国际创意梦工场一、二期、浐灞国际港自贸中心、世园文旅小镇罗曼街区三大商业综合体，以及西安国际会展中心、西安国际会议中心、西安千古情等会展文旅项目，同时运营 4 家高端酒店、开发 6 个商品住宅项目，整体物业管理面积近 100 万平方米。
除市场化经营性资产外，集团承担重要城市公共服务职能，运营 19 条公交线路、近 600 台营运车辆、7 座公交场站及 2 座新能源充电站，负责 4A 景区西安世博园、广运潭生态公园等公共景观运维，经营性与公益性业务协同发展，整体运营底盘稳固。
现阶段，世园集团以打造一流现代化综合性城市运营商为目标，依托浐灞国际港产业规划，构建"2+1+N" 业务体系，以会展、文旅为两大龙头产业，以产业地产为核心支撑，持续拓展新型城市服务业态，推进市场化转型。随着片区城市更新持续落地，集团资产优化与资金配套需求稳步提升，本次 CMBS 落地成为其盘活存量、优化融资结构的重要抓手。
本次 CMBS 采用储架注册发行模式，实行 " 一次申报、多次发行 "，能够有效降低多批次资产证券化的申报、尽调与沟通成本，适配国企批量盘活存量不动产的运作需求。8 亿元储架额度内，首期 4.5 亿元专项计划将以丝路国际创意梦工场为唯一入池资产，后续可在储架周期内分批纳入梦工场二期、集团临街底商及园区配套商业，实现多批次商业资产滚动证券化。
丝路国际创意梦工场为浐灞区域标杆文创商业综合体，分两期开发，业态成熟、租金收益稳定。项目一期占地 39 亩，总建面 11.35 万㎡，涵盖 LOFT 办公、文创孵化、主题酒店、街区商业；二期占地 20 亩，补充办公载体与底层商业，集聚文创、零售、餐饮、文体等多元业态。项目商户结构均衡、经营持续性强，曾获文旅商业地产金鼎创新奖项，资产资质适配 CMBS 发行要求。
相较传统单次单项目 ABS，储架模式灵活性更强，企业可结合自身资金需求与市场环境择机发行，规避重复立项、尽调、问询流程，高效盘活沉淀商业资产。本次募集资金将用于债务结构优化、商业物业升级改造及会展文旅项目配套投入，贴合集团 "2+1+N" 产业布局长期发展需求。
整体来看，本次 8 亿元储架 CMBS 启动招标，是世园集团市场化融资与存量资产盘活的关键布局。依托自持商业、会展、文旅资产的稳定现金流，集团将搭建标准化资本市场融资通道，拓宽中长期资金来源，持续赋能浐灞国际港城市更新与产业升级，加速向综合性城市运营商转型。
