楼市的叙事，彻底变了。
深圳楼市，已经第 N 次刷新片区价格。
位于深圳深圳湾超级总部基地的住宅，中海安缇雅苑近日（6 月 26 日）获批预售。
72 套 235~383 平大户型精装住宅，备案均价约 185800 元 /㎡，单价区间约 16.95 万— 24.78 万 /㎡，最便宜的一套约 4034 万，最贵的一套约 1 亿 666 万。
项目是中海的顶豪 " 安系 " 第三座作品，2024 年 12 月拿下的地块，综合楼面单价约 7.74 万元 /㎡，刷新当年深超总楼面价新高，溢价率约 42.49%。
当初，市场预期项目卖到 15 万 +/ 平就有会一定的压力。
一方面，市场年内豪宅消化节奏加快，存量豪宅客户消耗明显，另一方面，与项目距离较近的深湾玖序项目，备案均价在 14 万 / 平内，三度开盘，完全清盘也经历了一段时间才完成。
更重要的是，作为顶豪定位的项目，中海安缇雅苑楼盘规模小，花园公区小，仅两栋楼，在建筑高度最高 99.3 米的情况下，四周是超百米的写字楼以及住宅，存在一定的景观资源以及隐私短板。
但就是起步 4000 万 +/ 套的豪宅，6 月 30 日线下开盘，开发商直接官宣 " 日光 "。
要知道，深圳当下的新房，300 万— 800 万的刚需盘，开盘普遍去化在三到五成，到六七成就已经不错，超过 800 万的，到 2000 万的改善型新房项目，主流去化大约也是五成到七成的水平，核心区的一些优质项目，能做到八成也算不错了。
而今年一季度，克而瑞数据显示，一线城市 3000 万以上豪宅成交套数，深圳方面累计是 168 套。
只能说，豪宅的购买力，深圳楼市的购买力再一次被验证。
而出现这样的结果，一是项目产品结构差异化，低容积率，客厅和阳台约 7.2 米的中空挑高，阳台错层设计，种几棵树打造空中阳台花园都没问题，市场上比较少类似的产品。
总户数 152 户，首推的 72 套产品都是纯大平层无小户型。
二是地段的优越性，市场认可度高，深超总定位特殊，住宅用地稀缺，安缇雅苑是继 2024 年中海深湾玖序后第二个纯商品住宅项目。
三是市场环境的变化。
今年以来，深圳楼市的 K 型分化明显，刚需以及普通改善疲软，顶豪走出独立行情，基本上各个地段的网红豪宅项目，卖出不错的成绩。
比如备案均价约 182300 元 /㎡的深圳湾澐玺收官批次，88 套房源 5 月开盘去化约 80 套；备案均价约 208300 元 /㎡的中信信悦湾，79 套房源 5 月开盘卖了约 74 套；备案均价约 146800 元 /㎡的观潮府，40 套房源 5 月开盘去化约 36 套；备案均价约 142000 元 /㎡的海晏府，首推 108 套房源 4 月开盘去化约 96 套。
这些都是今年以来过 10 万 +/ 平豪宅的成绩，基本上也代表了深圳楼市核心区整体的豪宅迭代更新的市场反响。
而且整体都是预售的项目。
在很多城市，现楼去化都存在困难的情况下，深圳楼市不仅存在魔幻，也诞生神话。
总价 4000 万起步的安缇雅苑热销，同时也说明当下楼市的一个底层逻辑——叙事变了。
高端资产的群体，不仅都在看核心区，市场的热钱，也往核心区域的稀缺资产上堆。
最明显的是，与安缇雅苑同在深圳湾超级总部板块的 GCC 联泰超总湾，作为公寓产品，125 套 303~1032 平精装户型，备案均价约 150100 元 /㎡，总价区间约 3278～3 亿 5079 万。
折后均价约为 13.5 万元 /㎡，比旁边的住宅中海玖序还高。
去年 12 月获批预售，到 6 月 29 日，也卖得七七八八，只剩 35 套房源未售。其中，排除 7 套在建抵押的户型，也就剩下 28 套未售。
而 GCC 联泰超总湾作为公寓，相比住宅类型的产品很明显长期持有成本更高，居家不友好，产权、交易税费、流通性以及金融属性都更为劣势。
但这半年顺销结果都还可以。
还有位于深圳湾核心区的深圳湾 1 号 · 瑞公馆，同样是非住宅类房产，6 月 26 日推出 10 套总价 8000 万起的房源，据克而瑞数据，推出即售罄。
能买这种级别的住宅，如果不是手里钱没地方放，找个安全的地方做资产优化，很难想象，仅仅是出于普通住家的考虑。
所以，当下的市场，不能再用过去的普通逻辑来看待。
可以看到如今，宏大叙事下，资本市场中科技，芯片都是主线。
各大主流信息以及线索，都在说科技指数大涨，存储芯片概念大涨，机器人 ETF 大涨，科创板首个万亿市值的公司诞生。
就连豪宅的受众群体，科创新贵也成了渲染的对象，深圳多个豪宅出现从事金融、芯片、AI、新能源、生物科技等工作的年轻高净值人群占比高于传统行业的人群占比。
更明显的例子，是韩国的楼市。
韩国三星和 SK 海力士，除了业绩大幅改善，大批核心员工获得创纪录绩效奖金之外，也催生出一批靠着股票账户财富被放大的群体。
这也让韩国楼市、豪车市场和奢侈品消费市场迅速升温。
根据韩国房地产院（REB）数据显示，去年 5 月以来，韩国全国公寓房价环比持续上升。
另外，据韩国《中央日报》今年 6 月报道，韩国京畿道华城市东滩区房产咨询量提升明显，且咨询客户大多为 SK 海力士和三星电子等大型企业员工。
这就意味着韩国半导体牛市直接带动了区域楼市升温。
这种财富资金流动的效应，香港楼市也有所体现。
恒生指数上涨后转化为本地购买力。
数据显示，去年 4 月上旬恒生指数遭遇重创，但随后 4 月下旬迎来 "V 型 " 反弹，且一路高歌到今年 1-2 月。
而房价方面，去年 5 月后房价指数出现反弹，与此同时评估价开始回到基准线 50 以上，且保持 12 个月上涨的势头。
这说明，港股牛市对香港楼市具备领先修复作用，恒生指数领先 "V 型 " 反弹后，香港楼市也得到修复。
那么，众多科技产业扎堆的深圳，在资本市场带来结构性财富效应背景下，楼市的叙事逻辑、断层豪宅热销的逻辑，也就闭环了。
作者 | 骑猪英雄
