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北京东坝项目，中国金茂引而不发。
4 月 30 日拿地，5 月 28 出图，5 月 29 日 3，6 月 11 日全盘领取规划证。
一整套动作，一气呵成，只花了 43 天，堪称奇迹。（详见《金茂，走了捷径》）
但，这并不意味着金茂会 za快速将它推向市场。
截至目前，金茂关于东坝项目，一切秘而不宣。它是金茂在京的第二个满系产品，但案名未出，户型未公布。
为什么不着急呢？
花姐了解到，金茂不想搞内卷，先全力加速把金茂满矅卖掉八成以上，才会正式启动东坝项目。这两个楼盘，皆在朝阳区的东五环外，相距 5.5 公里。
金茂满矅于去年 5 月领预售证，供应 707 套，至今网签 531套，去化率 75%，成交均价 7.47 万元 / 平米，成交总额 50.33 亿元。
这组数据表明，金茂最快启动东坝项目的时间，预计在 7 月上旬。
和所有新盘一样，公众很关心金茂东坝项目的赠送面积情况。
6 月 24 日，一份报规图反馈意见通告——只有 1 条意见，给出了确定信息。
1、没有设置飘窗及防火挑檐
防火挑檐是顺义区的特产，朝阳区不出现，很正常；
金茂东坝项目学习满矅的做法，南向通面内嵌阳台、北面两个设备平台，也就没有飘窗的地方了。
封不封阳台，这是一个北京楼市老调重弹的问题。
金茂东坝项目承诺：1、不存在 " 偷逃地价、虚标得房率、消费欺诈 " 的情况；2、开敞阳台和设备平台，承诺后期不封闭使用。
在好房子时代，北京绝大部分区域，开发商在设计户型时，是按封闭阳台和设备平台来操作的。
根据报规图，花姐推测金茂东坝项目的赠送情况是：内嵌阳台进深 1.2-1.5米，设备平台进深 1.2米。
预计它的实际得房率，在 90%左右。
此外，东坝项目每款户型的北边，疑似有一处装饰构架赠送。朝阳区的先例，是懋源騴橒臺。
金茂东坝项目的报规图，没有标出楼间距。
有人质疑，它的公示图表达方式，有问题。
但，在朝阳区，出现这种简版的报规图，早不是新闻了。
从中海朝阳 ONE、到金茂满矅、保利朝观天珺，再到璞樾、紫京宸园、中建智地太阳宫项目、懋源騴橒臺，皆是如此。
这是朝阳区楼市的特色。
有关这一点，北京规自委朝阳分局在金茂东坝项目上，给出了答案：
" 本次设计方案公示内容主要为平面布局、立面效果等内容。我局在 ' 多规合一 ' 会商研究及规划许可办理时，已对设计方案中间距、日照、内部路宽度等内容进行审查工作，设计方案符合相关规范要求。"
言外之意是，设计方案公示阶段，公众只需看到平面布局、立面效果等简单内容即可。
北京其他区在公示方案时，绝大多数把楼间距标得一清二楚，大家还是很想提前了解到金茂东坝项目，更详细的信息。
为此，花姐斗胆做了一系列推测，有关它的楼间距、楼栋长度，包括间距系数，仅供大家参考。
金茂东坝项目的日照是达标的，只是 2。欲了解详情，可找花姐详聊。
复刻金茂满矅产品
能推测出金茂东坝项目的楼间距数据，进而也就推测出其户型配比。
它大概有三款户型：113平米、138平米，以及 150 平米，另有少量顶退户型。
1、113 平米在 3#、6-8#，共 176 套，占比 45.83%；
2、138 平米在 1#、2#、5#，共 154 套，占比 40.1%；
3、150 平米在 4#，共 48 套，占比 12.5%；
4、顶退户型在在 4、5，共 6 套，占比 1.56%。
根据规划图，花姐将它和金茂满曜的户型，进行了对比。（详见《中国金茂，依葫芦画瓢》）
1、113平米，南向三面宽三室两厅两卫。
内部整体格局与金茂满曜 116 平米相似，除了赠送尺度外，南向次卧更加规整。
该户型的总赠送面积约 18.6平米，实际得房率约在 91%至 94% 之间。
整体格局与金茂满曜 133 平米相仿，经典的四叶草户型。
它的整体赠送面积约 16.7平米，实际得房率约在 87%至 90% 之间。
金茂满曜 148 平米的迭代版，最大的变化是，主卧所在的静区进深更长了，约 11 米。
另外，东坝项目 150 平南向次卧，可规划出卫生间，较金茂满曜 148 平米，是一大进步。
150平的整体赠送面积约 29.1平米，实际得房率约在 94% 左右。
区别在于，在控总价的逻辑下，每款户型套内的功能改善与迭代，将是东坝项目最显著的特点。
五个受关注的疑点
金茂东坝项目在设计上，还有一些大家十分关注的点：
1、回车场
从图纸上看，金茂东坝项目，没有消防回车场。
原因在于，它的消防车道与市政道路规划醉公村路连通，消防车可以环绕通行，而无需掉头；它的尽头式消防车道长度，也小于 40 米。
金茂满矅的大门超级界面很拉风，东坝项目依葫芦画瓢。在整个项目的北侧，是一条充满艺术氛围的景墙，弧形，蜿蜒。
但在平面图中，这个超级的景墙的轮廓，不是很明显。
图纸上的 1#，标出了首层架空 4.35 米。
实际上，它是局部架空，只设在 1，，与下沉广场形成会所体系。
4、层高
金茂东坝项目的层高，1#、2.1 米，3#、6#、7，4.15 米。
小区设有 468 个机动车停车位，其中地上 46 个，预计交付后会取消改成绿化。
京政发〔2025〕25 号文显示，住宅小区在高大乔木树冠覆范围内，可设置电动自行车、地上机动车停车设施等。
北京规自委朝阳分局明确表示，这些地上机动车停车位，不计入绿地率，满足审核要求。
