北京楼市报规阶段，" 先斩后奏 " 的操作，越来越普遍。
6 月 12 日，石景山龙樾璟序领取规划许可证。十天后，它才对外通告了公众反馈意见。
在报规图七天公示周期内，龙樾璟序仅收到 1 条公众意见。
城建发展对此细致拆解为 5 条，逐一答复。
没有意外，龙樾璟序原有设计全部依法依规，顺利一次性通过审核。
但，真相藏在细节之中。
龙樾璟序在最终版公示图纸里，城建发展完成了多处细微调整。
花姐梳理出五大改动点：
1、重新划定 6 棵古树的保护范围，标注 5 米半径保护区域；
2、将 11，迁移至楼栋北侧；
3、在配套养老院的 18，增设自行车坡道；
4、将 6#、14，楼体中间预留约 1 米空隙；
5、微调多栋楼栋南北楼间距，调整幅度在 0.1 米至 1.4 米不等；
这些细微优化，不涉及正式调规，龙樾璟序无须重新走报规流程。（详见《北京城建，有点满了》）
龙樾璟序的第 4项调整，在花姐看来最为蹊跷。
在初版图纸中：
6，设置一道 10 公分宽变形缝，对两栋楼进行结构分割；14#、15。
由此形成龙樾璟序特殊的建筑布局：
6#、7，7，东西间距 2.3 米；14#、15，15，东西间距 2.0 米。
按照现行标准，6.7间距系数执行；7#、8#、15#、16.2间距系数执行。
花姐结合图纸参数测算，初版楼栋日照间距系数全部达标、符合规范。
矛盾点正在于此——原有设计完全合规，龙樾璟序却仍选择了调整规划。
本次调整后，龙樾璟序 6#、7#、8，14#、15#、16。
花姐重新测算显示，这六楼栋与北侧楼栋的间距系数，统一按 1.2标准执行。
简言之，本次规划优化，彻底调整了龙樾璟序 6#、14，由原 1.7下调至 1.2。
初版设计原本就是合规的，龙樾璟序为何主动调整？
石景山严禁 "塔连板 "？
龙樾璟序此番图纸优化，是否源于石景山区域，对 " 塔连板 " 设计的限制？
带着这个疑问，花姐梳理了近一年石景山新入市的项目——区域内暂无塔连板设计落地案例。
但昌平、顺义、通州等区域，该设计应用十分普遍。代表项目包括：昌平华润置地平西府项目、顺义龙湖宸翰、通州北投和璟，等等。
房企偏好塔连板设计，核心是为突破容积率、退线限制，拉升项目可售货值。
在地块限高、建筑间距紧张的条件下，独立塔楼排布易造成土地浪费。
通过中部增设连板结构，可收紧塔楼间距、增加可售面积、提升整体容积率，摊薄土地成本。
以昌平华润置地平西府新盘为例：
它有 12 栋楼分为六个塔连板组团，每个组团楼栋之间设有变形缝。（详见《北京楼市，最狠 " 刺客 " 来了》）
在户型面宽不变的前提下，这种操作，可让东西楼栋间距至少减少 1.8米；若固定楼栋点位，只能缩小户型面宽。
无独有偶，通州北投和璟采用同样逻辑：15 栋建筑通过变形缝拆分，拓展为 30 个楼号。（详见《通州楼盘调规，太蹊跷了》）
核心目的是在满足日照规范的前提下，最大限度压缩东西楼间距。
花姐综合判断，城建发展并非出于日照合规需求，核心是实现楼栋产品平权——本次优化后，龙樾璟序 6#、7#、14#、15，均增加 10 公分。
关于石景山是否禁止塔连板设计，龙樾璟序自身给出了答案。
龙樾璟序 10#、11，本次并未同步拆分。
在花姐看来，这足以说明，石景山并未明令禁止塔连板设计。
竞争对手现身
目前龙樾璟序已取得规划许可证、补齐公众反馈公示，下一步将申领预售许可证。
龙樾璟序总占地 3.15 公顷，总建面 10.5 万㎡，地上建面约 6.77 万㎡，容积率 2.15，共规划 17 栋住宅，包含 5 栋 18 层高层、12 栋 8-11 层洋房。
户型定位纯刚需，龙樾璟序总规划户数约 732 户，主力户型为：68㎡、78㎡、88㎡、98㎡、115㎡、118㎡。
1、南向通面内嵌阳台，进深约 1.8 米，半面积赠送、封闭交付；
2、北向设置一至两处设备平台，进深 1.6-1.8 米，全面积赠送、封闭交付；
3、最北侧三栋楼端户，配置进深 0.7 米南向花池，全面积赠送、不封闭交付；
4、部分楼栋边户配备侧面飘窗，全面积赠送。
结合龙樾璟序住宅部分约 3.3 万元 /㎡的成交楼面价，及周边房价水平，花姐判断，项目未来售价预计不超过 6万元 /㎡。
与此同时，龙樾璟序已经迎来直接竞品。
涉及巴威 - 北锅 SS00-1617-0004 等地块、北重西厂 SS00-1621-0001 等地块，地块隶属八角街道、鲁谷街道。
其中北重西厂 1621-0002居住用地，位于龙樾璟序西侧约 2公里处。
该宅地占地 2.32 公顷，建面 5.99 万㎡，容积率 2.58，建筑限高 60 米。
竞品地块指标有自己的优势，噪音小，花姐认为，龙樾璟序亟需提速入市。
