据泰媒《经济基础（ ）》6 月 19 日报道，围绕是否提高外国人购买泰国公寓配额，泰国房地产信息研究与评估中心（AREA）提出警示：吸引外资可以讨论，但若只想着卖房，不同步设置更严格条件，未来可能冲击泰国本地购房者、酒店业，甚至加剧投机炒房。
也就是说，一个公寓项目中，外国买家可持有的总面积比例不能超过 49%。
但泰国房地产市场近年承压，开发商库存、销售速度、资金回流都面临压力。放宽外国人购买配额，被一些人视为刺激楼市、吸引外资、增加市场流动性的办法。
问题也随之出现：如果门槛过低，泰国公寓会不会变成外资投机工具？
但他同时强调，若泰国要提高外国人公寓持有比例，就必须参考其他国家做法，给外国买家设置更清晰、更严格的条件。
最刺眼的一点，是泰国目前对外国买家限制很少。
文章称，在泰国，外国人几乎 " 不限居住时间 "，只要符合购房条件，刚下飞机也可能买房。
相比之下，中国对外国人买房设有居住年限要求，一般需要在中国居住约 1 至 2 年后，才具备购买资格。
价格门槛也差异明显。
索蓬认为，这意味着外国买家已经进入泰国本地人也会购买的价格带。文章还对比称，中国大城市公寓价格约每平方米 20 万至 30 万泰铢，最小面积约 50 至 60 平方米，总价大约在 1000 万至 2000 万泰铢以上。
换句话说，在泰国，外国人可以买到较低总价的城市公寓；在一些邻近市场，外国买家通常面临更高资金门槛。文章举例称，吉隆坡外国买家门槛约 1600 万泰铢，印尼约 1000 万泰铢。
数量限制方面，泰国通常只看项目 49% 比例，单个外国人可买多少套，并无特别严苛限制。文章称，在曼谷、芭堤雅、华欣一些公寓项目中，已经出现外国人深度参与管理的情况；东部经济走廊部分区域，外国人持有比例甚至可达到 100%。相比之下，中国只允许外国人购买一套住房。
更受关注的，是 " 买来干什么 "。
文章称，在泰国，外国人买公寓后，是否自住、是否投资，并没有太多限制；在中国，外国人买房用途被限定为自住。
短租问题也被点名。
泰国法律层面对公寓日租并不宽松，但现实中，部分公寓仍通过密码钥匙盒、自助入住等方式变相经营短租。文章担心，如果外国买家大量购入公寓，再用于非法酒店式经营，泰国酒店业可能受到冲击。
税费差距同样明显。
文章称，泰国首套住宅若官方评估价超过 5000 万泰铢，土地及建筑税仅为 0.02%，即每 100 万泰铢约 200 泰铢。中国相关房产税负则明显更高。
出租税方面，文章称泰国已将相关负担纳入土地及建筑税体系；中国若出租房产，租金收入可能需缴纳高达 12% 的税。
转售税更是关键。文章称，泰国房产转售资本利得税负较轻；中国出售房产获利时，税率最低 30%，最高可达 60%。
对开发商来说，放宽配额当然有吸引力。库存更容易去化，项目现金流更快回笼，市场数据也会好看许多。
可对普通泰国人来说，问题没那么简单。
如果外国买家大量进入中低价公寓市场，本地购房者可能面对更高竞争；如果整栋公寓逐渐被同一国籍买家集中持有，社区结构、物业管理、租住秩序也会发生变化；如果大量公寓被拿去做短租，酒店业及周边居民生活都可能受影响。
所以，泰国现在争议的重点，并非 " 要不要外国人买公寓 "。
AREA 给出的方向很明确：若提高外国人购买配额，泰国政府应同步设定差异化条件，包括居住年限、最低价格、购买数量、用途限制、短租监管、持有期限、转售税、租金税等。
泰国楼市需要资金，也需要秩序。
门可以开，但门槛必须先立住。
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监制：王新宇
图：综合自泰媒
主编：布周十面派
来源：泰国网传媒
法务支持：克莱德国际律师事务所
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