古人云：知错能改，善莫大焉。
6 月 10 日，北京城建祥业顺义 0037 地块重新公示了设计方案。上一版在 5 月 20 日发布，翌日撤回。
这次公示新版图，北京规自委顺义分局的表述很有意思。
花姐至少发现两个特点：
1、它开头直接搬出了三个条法，除了《北京市城乡规划条例》，还有《城乡规划法》，北京市规自委《关于做好房屋建筑工程规划设计方案批前公众参与的通知（试行）》（京规自发〔2022〕319 号）。
2、它的措词，既像设计方案公示，又像反馈意见通告。"规划设计方案结合所收集意见完成方案细节优化后进行公示 "。
这两点传递除出一个意思：此图是优化过的，是符合全国性法规和地方条例的，合法合规。
在北京楼盘公示环节里，这类中场撤回设计方案的案例，是十分罕见的。
但，存在即合理。
在优化之后，北京城建祥业拿出一份怎样的图纸呢？
对比北京城建祥业 0037 地块的新旧两版图纸，总体格局未变，只是做了一些细部微调。
花姐大致总结出三类：
1、做了减法，砍掉了园林景观
原本图纸标出了树木摆放，导致存在占用消防扑救场地的嫌疑。整个图纸的颜色很深，建筑还带有立体感，甚至越俎代庖，将红线以外的地砖、马路绿化、南面的 0036 地块园林景观也画出来了。
新版图纸只突出了 0037 地块本身，即便是小区内的绿地，也只用浅绿色替代，没有公布园林景观示意。周边地块采用了黑白灰色调。
花姐用一句话来点评：新版图纸更规范、更简洁。
A、原版图纸的 3#，标有 " 首层架空层 "，被误以为是整个首层全架空。新版图纸用阴影标出了架空位置，是局部架空，更明确，不猜心。
B、新版图纸，取消了各楼栋的进深数据，也取消了楼栋的朝向角度数据。
C、新版地上机动车停车位依旧为 43 个，但位置有所变化。
D、对风雨连廊和 14。标出了 " 耐火等级 "" 满足消防车通行高度 "" 邻里共享公共空间 " 等。
花姐点评：补充数据很好，但最好别删关键信息。
A、原版图纸上的 " 北京城建 "LOGO 与 "ONE PLUS" 不见了。
B、原版图纸上的下沉会所水景，变成了下沉广场。
C、新版图纸的消防扑救场地变得清爽，园林景观完全没有占用。市政道路上，也省略了绿化带。
D、外立面图从园林的正面图，换成了 45 度角侧面图，侧面的外立面改动很大，没有凹进去。
早在 3 月 18 日拿地后，外界便将 0037 项目称为 " 住总青年 ONE 二期 "。
它们是兄弟——同一个项目公司住总京顺地产。但是，0037 项目拿地后，logo 已经抹去了住总的标签，换成了 " 北京城建 + 祥业地产 "。
花姐判断，祥业地产可能变成北京城建旗下，与住总地产平行的开发平台了。因此，0037 项目大概率不会沿用 " 住总青年 ONE" 的称号。
0037 项目与青年 ONE 都在潮白河边上，一东一西，中间只隔了一座幼儿园。
但，它们的差异蛮大：
1、建筑高度：青年 ONE 限高 36 米，只做到 33 米；0037 项目，限高 36 米，只做到 30 米；后者更优。
2、容积率：青年 ONE 为 1.5，还计入街坊路，实际容积率约 1.7；0037 项目，容积率 1.3；后者更优。
3、楼栋朝向：青年 ONE 正南正北，0037 项目西偏南超过 20 度，斜排。前者更优。
0037 项目规划建面 4.19 万平米，共规划了 11 栋 6-10 层住宅，全部为坡屋顶造型，总房源约 436 套。青年 ONE 共计 444 套住宅，9 个月清盘。
0037 项目的大门设置在小区北边，呈半弧形东西展开，长度超过 65 米，里面还镶嵌了一栋配套楼。
从大门开始，依次通过配套楼和风雨连廊等设施，与小区中间的两处首层架空，以及下沉庭院相连。
整体看，0037项目的公区好房子元素叠满。
花姐给购房者提醒一句，0037 项目有一个稀缺点，那就是容积率只有 1.3，在整个京城楼市都算十分罕见。
正因为它的容积率如此之低，加上西偏南 21.15 度，0037 地块在排列楼栋时，才有了更多的腾挪空间。
反观住总青年 ONE，在潮白河 100 米管控范围线（限高 30 米）之外，2，而 0037 地块特意放弃了建 11 层房子，虽然它的限高为 36 米，可以做 12 层，但只做了 10 层及以下。
当然了，如果让花姐给 0037 地块挑点小毛病，那就是它的实际居住感受，可能和青年 ONE差不多。
欲知这个秘密，请加花姐微信详聊。
跟进封闭防火挑檐
有关 0037 项目的赠送情况，平面图依然隐藏了，但外立面图曝光了。
从外立面图可以清楚地看到，它的南向主卧外有阳台，客厅和次卧则是防火挑檐。
它有点像顺义新盘青云国樾。拿地时间只比早了一个来月，已开放了样板间。
有了外立面效果图和青云国樾做参考，关于 0037 项目的户型和赠送尺度，也就八九不离十了。
花姐参考青云国樾同等的赠送尺度，对 0037 项目的户型面积，做了推测，仅供参考：75平、86 平三居，以及 108 平四居。
1、75 平，南向两面宽三室两厅一卫。分布在 2#，共 60 套，占比 13.76；
2、86 平，南向三面宽三室两厅两卫。分布在 1#、5#、7#、10#、11#，共 216 套，占比 49.54%；
3、108 平，南向三面宽四室两厅两卫。分布在 3#、4#、6#、8#、9#，共 160 套，占比 36.7%。
在户型段位上，0037 项目成为目前为数不多，能在 90 平米以下，做出南向三面宽产品的项目。
这背后，除了地形的加持外，更重要的是赠送尺度方面的突破。
花姐同样参照青云国樾的赠送手段，对 0037 项目的赠送尺度，以及 86 平户型作了猜测，也仅供参考：
1、该户型的面宽约 9.9 米，客厅面宽可在 3.6-3.9 米，主卧面宽可在 3.2-3.5 米，次卧面宽为 2.8 米；
2、南向客厅和次卧有防火挑檐，进深约 1.5 米，全部赠送；主卧内嵌阳台，进深约 1.8 米，赠送一半；北向厨房和次卧，各有一处防火挑檐和设备平台，进深分别为约 1.2 米和 0.9 米；
3、该户型的整体赠送面积，可达到约 18 平米；这让它的实际得房率，来到了 100%，甚至更高。
能有如此炸裂的得房率，核心是防火挑檐在整个赠送手段中，占据了绝对的主导地位。
有了青云国樾封闭防火挑檐的先例，花姐相信北京城建祥业 0037项目，是会依葫芦画瓢的。
好房子时代，放宽尺度，大势所趋。
