睿思网讯：5 月 21 日，标普将新城发展控股有限公司 ( Seazen Group Ltd.，简称 " 新城发展 "，01030.HK ) 及新城控股集团股份有限公司 ( Seazen Holdings Co. Ltd.，简称 " 新城控股 "，601155.SH ) 的评级展望从 " 负面 " 调整为 " 稳定 "。同时，标普还确认了这两家公司的长期发行人信用评级为 "B"，以及由新城发展担保的美元高级无抵押票据的发行评级为 "B-"。
未来 12 个月的稳定评级展望反映了标普的看法，即新城发展能够获得稳定的租金收入，从而抵消房产销售的下滑，并保持对各种融资渠道的利用能力。
新城发展应能在接下来的一到两年内完成债务的再融资。标普的观点反映了该公司在拓宽融资渠道方面所取得的成果。标普预计该公司将通过发行新债券、以其购物中心作为抵押的银行贷款以及 REIT 发行等方式来应对即将到期的债务。
新城发展成功完成了其 2025 年和 2026 年到期的美元债券的再融资工作。在房地产市场低迷的情况下，自 2025 年 6 月以来，新城发展通过离岸债券发行成功筹集了资金。在此期间，它已完成了三批以美元计价的高级无抵押票据发行，共筹集了 8.65 亿美元。
标普预计新城发展能够对在岸抵押债务进行再融资。2025 年，该公司发行了 36.5 亿元人民币的国内中期票据，以置换到期的同等规模的在岸债券。这些发行是以购物中心作为抵押，并由中债信用增进投资股份有限公司 ( CBICL ) 提供担保。
2026 年的在岸到期债务包括 40 亿元人民币的国内债券，其中 36 亿元由商场资产作抵押。鉴于新城发展在过去三年中的再融资业绩，标普预计该公司将发行由其商场资产支持的新债券，以置换这些即将到期的债务。
新城发展的无抵押购物中心资产应可提供增量银行贷款。此类贷款通常为 10 至 15 年的长期借款，贷款价值比 ( LTV ) 一般在 40% 至 60% 之间。截至 2025 年底，新城发展报告的未抵押投资性房地产价值为人民币 116 亿元。标普认为，尚未抵押的投资性房地产在未来 12 至 24 个月内有望支持新增人民币 20 亿至 30 亿元的融资。
抵押贷款由质量良好且运营稳定的购物中心提供支持。标普预计，新城发展的购物中心将在其运营城市保持良好的品牌声誉，尤其是在低线市场。2026 至 2027 年期间，入驻率将维持在约 97% 的稳定水平。
REIT 的发行将提供一条新的融资渠道。2025 年 11 月，新城发展通过打包上海一家购物中心，设立了私募 REIT ( 一种在上海证券交易所交易的资产支持证券 ) 。该公司通过此次交易筹集了 3.06 亿元人民币，并通过认购该私募 REIT 的份额，保留了对商场的大量所有权。
尽管此次私募 REIT 的发行有助于短期流动性，但标普认为其具有类似债务的特征。事实上，新城发展 将此次发行所得资金作为债务列示在资产负债表上。
标普认为，REIT 渠道进行部分出售，可以在保留物业权益的同时实现有效处置。此外，新城发展 可以将所募集的资金用于偿还控股公司层面的债务以及一般企业用途，从而缓解流动性压力。
尽管标普在基准情景中未考虑未来发行 REIT，但该公司在未来 12 个月内可能通过私募或公募 REIT 渠道筹集额外资金。2026 年 3 月，新城发展申请设立一只以常州和南通商场为资产支持的公开上市商业地产 REIT，目前正处于监管审批阶段。
房地产开发板块将继续对新城发展的经营性现金流造成压力。该行业正经历长期低迷，导致销售疲软，新城发展的流动性缓冲也较为紧张。标普持续评估其流动性状况不足。
2026 年，新城发展的合约销售额预计下降至 120 亿至 130 亿元人民币，低于 2025 年的 193 亿元。2026 年前四个月的合约销售额为 40 亿元，同比下降 41.6%，降幅低于行业平均水平。由于缺乏土地收购，公司土地储备在 2025 年底进一步缩减至 2820 万平方米，较 2024 年底的 3140 万平方米有所减少。
租金收入预计将保持稳定，从而缓解现金流压力。标普预计，2026 至 2027 年期间，新城发展的购物中心年租金收入将实现 2% 至 3% 的增长，达到每年 133 亿至 138 亿元人民币 ( 含相关管理费，税后 ) 。虽然未来两年新开业的项目数量会有所减少，但租金收入的增长主要将由持续优化租户结构和专注于体验式零售以吸引客流量的内部增长所驱动。
标普预计，2026 年新城发展在房地产开发业务上的建设支出将达到 110 亿至 130 亿元人民币。其中大部分将用于支付此前已产生的建筑应付款项。此外，该公司在当年不会进行土地收购，而是依靠出售旧有库存来维持运营。总体而言，据标普评估，新城发展在 2026 年将实现轻微的经营性正向现金流。
标普对新城控股的评级将与母公司保持一致。这是因为标普认为新城控股是新城发展的核心子公司。新城控股在中国内地上市，持有集团所有的房地产开发及商业地产运营业务。
对新城发展的稳定评级展望反映了标普对其未来 12 个月内能够通过多种融资渠道支持债务再融资和流动性的预期。该公司将通过购物中心运营获得稳定的租金收入，以抵消房地产开发业务中合同销售额下滑的影响。
标普在分析中将新城发展及其子公司新城控股视为一个整体。新城控股的评级和展望将与新城发展保持一致。
如果新城发展的流动性减弱，标普可能会下调其评级。这种情况可能发生在公司房产销售或租金收入增长显著低于标普的预期时，导致长期净经营性现金流出或出现重大现金耗竭。
如果新城发展在未来 12 个月内无法通过发行债券或以购物中心作为抵押获得新贷款来偿还到期债务，标普可能会下调其评级。这种情况可能源于商场运营状况的显著恶化，从而影响这些资产作为抵押品的质量。
如果新城发展改善其流动性状况，并持续保持流动性来源达到或超过流动性需求的 1.2 倍，标普可能会上调评级。这种情况可能发生在公司维持多个融资渠道，并且其租赁及房地产开发业务产生的经营性现金流高于标普的预期时。
