关于万科企业股份有限公司（以下简称 " 万科 "）信贷评级被惠誉（Fitch Ratings）降至 "RD"（限制性违约）一事，其背景、原因、影响及未来展望涉及多个层面。以下为您进行详细叙述。
2026 年 5 月 18 日，国际评级机构惠誉宣布，将万科的长期外币及本币发行人违约评级从 "CC" 下调至 "RD"（限制性违约）。同时，其全资子公司万科地产（香港）有限公司的评级维持在 "CC"。
降级的直接原因是万科近期完成的一项境内债券重组交易，被惠誉依据其《企业评级标准》认定为 " 不良债务交换 "（DDE）。具体而言，万科对原定于 2026 年 4 月 23 日到期的 20 亿元人民币债券进行了重组，偿还了本金的 40%，并将剩余 60% 的到期日延长一年。惠誉认为，将到期日延长一年构成了债务条款的 " 实质性削弱 "，旨在帮助发行人避免潜在的最终违约。
评级下调的背后，是万科自 2025 年以来持续恶化的经营与财务状况。
创纪录的巨额亏损：2025 年，万科实现营业收入 2334.33 亿元，同比下降 32%；归属于母公司股东的净亏损高达 885.56 亿元，较 2024 年的亏损（494.78 亿元）进一步扩大。核心的房地产开发业务收入同比减少 36.7%，是营收下滑的主因。
严峻的流动性压力：截至 2025 年末，万科合并报表中一年内到期的有息负债合计高达 1606 亿元，而现金及现金等价物余额为 615 亿元（其中包含预售监管资金等受限资金）。审计机构德勤华永在 2025 年度审计报告中增加了 " 与持续经营相关的重大不确定性 " 的强调事项段，明确指出这些情况可能导致对万科持续经营能力产生重大疑虑。
密集的债务到期高峰：2026 年，万科面临到期的公开市场债券本金合计约 146.8 亿元，其中 2026 年 4 月至 7 月集中到期 112.7 亿元，兑付压力尤为突出。惠誉也指出，万科在 2026 年 5 月至 12 月期间将有约 130 亿元人民币的资本市场债务到期。
三、 " 挤牙膏式 " 债务重组与股东支持
为应对偿债压力，万科自 2025 年底以来启动了一系列债务展期，其方案具有高度一致性，被市场形容为 " 挤牙膏式 " 展期。
标准化展期方案：核心方案为 " 小额固定兑付（如 10 万元）+ 40% 本金即时支付 + 剩余 60% 本金展期一年 + 资产增信质押 "。2026 年以来，万科已累计完成 5 只境内债券的展期，总金额达 108 亿元。
大股东持续 " 输血 "：万科的最大股东深圳市地铁集团有限公司（深铁集团）提供了关键的资金支持。2025 年 11 月至 2026 年初，深铁集团提供了不超过 220 亿元的借款额度，实际提款约 213.76 亿元，主要用于公开债务偿付。2026 年 5 月，双方再次签署协议，深铁集团将在 2026 年内提供不超过 25 亿元的新借款额度，其中 23.59 亿元已实际发生，用于支付债券展期所需的即时兑付部分。
惠誉的评级波动：正是由于这些债务重组，万科的评级在 "RD" 和 "CC" 之间反复波动。2026 年 1 月完成首批展期后，惠誉曾将其评级从 "RD" 上调至 "CC"。而 2026 年 4 月底完成最新的 20 亿元债券展期后，惠誉再次将其下调至 "RD"。
四、 管理层的应对与行业背景
内部治理调整：面对经营溃败，万科于 2026 年 5 月审议通过了新的高管薪酬制度，将高管绩效薪酬占比提高至不低于 50%，并建立了薪酬与亏损规模联动的下调机制以及薪酬止付与追索机制，旨在收紧内部管理。
行业系统性风险：万科管理层在业绩说明会上承认，公司在房地产市场供求关系发生重大变化时，未能及时摆脱 " 高负债、高周转、高杠杆 " 的扩张惯性，导致当前化险化债工作面临巨大挑战。整个中国房地产行业的深度调整，是万科陷入困境的宏观背景。
五、 潜在影响与未来展望
对万科的影响：
融资渠道基本关闭："RD" 评级意味着万科已被国际资本市场归入 " 违约 " 类别，通过发行新债进行再融资的可能性极低。
可能触发交叉违约：评级下调可能触发部分存量债务合同中的加速清偿条款，带来额外的即时现金流压力。
经营持续承压：惠誉预计其销售额在 2025 年下降 46% 后，2026 年可能进一步下降约 50%，自由现金流将持续为负。
对市场与债权人的影响：
惠誉警告，由于万科流动性紧张且即将面临大量债务到期，未来数周内可能出现进一步的债务重组或违约情况。
当前的展期方案仅将 60% 的债务压力推迟一年，并未根本解决问题。若销售回款和资产处置速度不及预期，2027 年将迎来新一轮偿债高峰。
债权人面临 " 两难选择 "：接受展期方案可避免立即违约，但回收期限被拉长且不确定性增加。
总结而言，惠誉将万科降至 "RD" 评级，是对其已发生技术性违约事实的确认，更是对其严峻流动性危机和持续经营重大不确定性的警示。万科的化债之路依赖于 " 资产处置 + 股东借款 + 债务展期 " 的组合拳，但其根本出路在于销售端能否企稳回升以恢复自身造血能力。在行业寒冬未过的背景下，这场 " 没有捷径的远征 " 仍充满挑战。