日前，新城控股发布（601155.SH）2025 年年报，在房地产行业调整出清、信用格局持续重构的背景下，这份年报展现了一家民营房企强劲的经营韧性，也标志着该公司正稳步渡过行业低谷，迎来企稳回升的关键阶段。
年报数据显示，2025 年新城控股实现营业总收入 530.12 亿元，归母净利润 6.80 亿元，基本每股收益 0.30 元。
与此同时，对于业内普遍关注的房企偿债进展，新城控股也交出了不错的答卷：全年公司按期足额兑付境内外公开市场债券合计 58.55 亿元，仅第四季度便集中偿还 37.88 亿元。分析人士指出，维持公开市场债务 " 零违约 " 纪录，是新城控股在行业洗牌中率先站稳安全边际，向市场传递出清晰的经营稳定性信号。
截至 2025 年末，新城控股总资产 2656.43 亿元，股东权益 775.31 亿元，负债结构持续优化，合联营公司权益有息负债进一步压降至 23.85 亿元，财务安全垫持续增厚。
在整体财务稳健的基础上，新城控股 2025 年的经营结构也呈现出鲜明特征 —— 商业贡献进一步提升，盈利质量逆势改善。
商业毛利贡献超过 60%
依托 " 住宅 + 商业 " 双轮驱动战略，商业运营业务历经 14 年的沉淀，不仅带来持续稳健的现金流，对公司整理毛利贡献还大幅提升。
根据年报，2025 年，新城控股实现商业运营总收入为 140.9 亿元，同比增长 10%；物业出租及管理业务毛利 90.95 亿元，占公司总毛利由去年同期的 48% 提升至 63%；毛利率达到 70%，成为公司盈利与现金流的核心压舱石。
在多变的市场形势下，商业版块实现稳定经营，新开吾悦广场 5 座。截至报告期末，公司在全国 141 个城市布局 207 座吾悦广场，已开业在营数量达 178 座，开业面积达 1649.07 万平方米，出租率达 97.86%。
报告期内，吾悦广场销售、收入、客流、会员消费均同比提升：客流总量达 20.01 亿人次，同比增长 13.31%；总销售额 970 亿元（不含车辆销售），同比增长 7.18%；截至报告期末，会员人数 5497 万人，较 2024 年末增长 25.82%，稳健的业绩增长韧性，进一步巩固了吾悦商管作为实体商业高质量发展标杆的行业地位。
住宅开发业务方面，新城控股主动优化交付节奏与库存结构，2025 年实现结转收入金额 470.24 亿元，结转面积 697.15 万平方米，期末待结转面积 829.68 万平方米（包含合联营项目）。
年报显示，公司凭借 " 减量提质 " 策略实现毛利率逆势提升：整体毛利率约为 27.42%，同比提升 7.62 个百分点。其中，商业板块（物业出租及管理业务）毛利率高达 [ gf ] 200c [ /gf ] 70% [ gf ] 200c [ /gf ] ，贡献了总毛利的 [ gf ] 200c [ /gf ] 63%。
同时，新城控股将 " 保交付 " 作为核心要务。2025 年，公司全年累计交付房源超 3.8 万套，回溯近三年，交付量已突破 27.8 万套，其中 2023 年交付超 14 万套、2024 年交付超 10 万套，交付规模与稳定性均位居行业前列。这份交付成绩单，不仅兑现了对业主的承诺，更化解了市场对房企交付能力的担忧，进一步强化了企业的品牌公信力——在行业普遍面临交付压力、业主维权频发的背景下，新城控股的高交付表现，成为其区别于出险房企的核心标签，也为企业赢得了长期市场认可。
与此同时，随着有息负债规模稳步下降，新城控股的融资成本也持续走低，进一步增厚盈利空间。可以说，过去几年，新城控股积极探索大资管模式破局，通过盘活存量资产、提升运营效率、强化商业与资管协同，有效对冲开发业务波动，为毛利率改善与现金流稳定提供重要支撑。
大资管重构增长逻辑
实际上，2022 年，新城控股已成立新城建管轻资产平台，定位全业态综合管理服务商，依托成熟运营体系与品牌影响力，输出标准化招商运营方案，并结合属地特点实现差异化打造，推动轻重资产协同发展。
在 2025 年业绩说明会上，新城控股董事长兼总裁王晓松曾表示，公司坚持地域深耕策略，聚焦重点城市群与核心城市，依托城市消费升级与功能完善，为吾悦广场等商业项目运营提供有力支撑。
据透露，截至 2025 年末，新城控股已在全国 141 城布局 207 座吾悦广场，其中开业 178 座，自持 148 座、管理输出 30 座。
财报数据显示，2025 年新城控股经营活动现金流净额达 14.25 亿元，在行业深度调整背景下依旧保持正向流入，显著优于大批陷入流动性困境的房企，而商业板块的稳定贡献正是关键所在。经过规模化布局与标准化运营，吾悦广场保持较高出租率与租金韧性，即便在消费复苏放缓的环境下仍能持续造血，抗风险能力显著领先行业。
在此基础上，新城控股还加速推进资产运营模式革新，从被动资产持有者向主动资产管理方战略升级，全面构建 " 投、融、募、建、管、退 " 全周期资管能力体系。过去一年，新城控股积极打通资产证券化退出通道，推动商业板块从重资产持有向轻重并举、轻资产运营转型，既提升资产价值，也有效回应市场对商业资产流动性的担忧，进一步强化现金流效应。
2025 年 11 月，新城控股在上交所发行全国首单消费类机构间 REITs，以上海青浦吾悦广场为底层资产，募资 6.16 亿元。
2026 年 3 月，新城控股申报广发新城吾悦公募 REITs，目前状态为 " 获受理 "，成为民营房企商业不动产 REITs 标杆项目。
从传统重资产持有模式，向轻重并举、以轻资产运营为核心的新模式升级，新城控股所走的每一步，有效破解市场对商业不动产流动性担忧的同时，进一步放大现金流压舱石效应。
这一转型也获得了国际投行的高度认可。摩根士丹利在研报中指出，新城控股开发业务的业绩拖累正持续减弱，预计 2027 年核心利润有望恢复至 26 亿元，2024 年 -2027 年复合年增长率达 45%，并将公司评级上调至 " 超配 "，目标价上调 25% 至 19.7 元。
正如前述分析人士所指，凭借零违约信用、高交付保障与强劲商业现金流三大优势，新城控股有望走出一条民营房企穿越周期的可行路径。这也印证了行业转型的核心逻辑：只有坚守信用、做实运营、稳住现金流，才能在周期波动中行稳致远。
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