观点指数 在 3 月 23 日观点指数研究院发布的《轻资产下沉式布局加速 | 2026 年 2-3 月商业地产零售业态发展报告》中，观点指数发现，2026 年春节假期，全国重点城市消费市场延续良好态势，结合商务部的 " 乐购新春 " 特别活动部署，显现强劲韧性。
从重点城市的消费市场表现来看，多数城市线下消费增速显著高于线上。上海 2 月 15 日 -22 日（腊月廿八 - 正月初六）期间，全市线上线下消费 603.5 亿元，同比增长 12.8%；其中线下消费金额 365.5 亿元，同比增长 15.4%，线上消费金额 238.0 亿元，同比增长 8.9%。
重点商圈、步行街更是成为消费的重点聚集地。据深圳市商务局数据，春节九天假期，全市 30 个重点商圈整体客流同比去年增长 18.7%，营业收入同比增长 15.24%，潮玩、高端零售、餐饮业态成为消费的热点。
与此同时，各地通过多样的促消费举措，有效激发消费潜力，为春节市场注入强劲动力。其中，武汉市启动有奖发票试点、发放以旧换新补贴，累计发放汽车、家电、3C 数码以旧换新补贴超 9300 万元，带动销售额超 9 亿元。
上海、深圳、杭州等城市也发放消费券、推出 " 新春消费节 " 等活动，联动商圈、企业推出折扣优惠、主题展演等，进一步拉动消费增长；重庆则聚焦夜间消费、文旅消费，打造特色消费场景，推动消费业态的多元化发展。
大宗交易方面，商业地产资产处置持续推进，头部企业加速资金回笼，其中万达集团再度出售核心资产，成为期内的焦点。
其旗下的上海颛桥万达广场以 20.48 亿元易主，买家为苏州新联（浙商金汇信托），成交单价 1.4 万元 / 平方米，位列 2025 年上海大宗交易榜单第四。从资产的特点来看，该项目运营成熟、现金流稳定。资料显示，上海颛桥万达广场于 2017 年 12 月 23 日开业，营业首日创下客流 24.8 万人次，销售 2400 万元的成绩。
从目前的市场趋势来看，这类低风险的成熟商业资产，是信托资金理想的抵押品和投资标的。
值得关注的是，这并非是买方首次收购万达资产，此前浙商金汇信托曾借 " 苏州联商 " 系列公司，陆续收购了 13 座万达广场。
对浙商金汇信托而言，通过优质资产的收购，一方面能锁定当下的稳定租金收益，另一方面也能为后续资产证券化打下基础。
商业 REITs 方面，2025 年 12 月 31 日，证监会正式发布《关于推动不动产投资信托基金（REITs）市场高质量发展有关工作的通知》（63 号文），以及《关于推出商业不动产投资信托基金试点的公告》（21 号文），标志着商业不动产 REITs 试点正式启动。
公募 REITs 资产类型实现从基础设施向商业不动产的扩容，市场也进入 " 基础设施 + 商业不动产 " 双轮驱动的阶段。
截至 2026 年 3 月，商业不动产 REITs 试点启动仅数月，已有 15 单进行申报，迎来了一波申报潮，申报积极性大幅提升。
从参与主体看，原始权益人阵容多元，既有银泰百货、杉杉商业、凯德等民企或外企，也有保利发展、首开股份（维权）、陆家嘴集团等央企或地方国企。
目前申报 REITs 呈现以下特点：
一是申报项目底层资产均位于一线及强二线的核心商圈，如北京、上海、广州、深圳、成都、武汉等。
二是业态实现全覆盖，除购物中心 / 百货、写字楼、酒店、奥特莱斯、商业综合体、社区商业街外，酒店、写字楼为新增主力业态，填补此前酒店、写字楼等业态空白，形成基础设施 + 商业不动产双轮驱动的格局。
三是资产质量方面，目前已的申报 REITs 资产大部分以运营成熟、高出租率、现金流稳定为核心标准。以新城申报的 REIT 底层资产为例，项目之一的常州天宁吾悦广场位于天宁经济开发区核心位置，2019 年 10 月投入运营，总建筑面积约 17.38 万平方米，商业可租赁面积为 6.96 万平方米。
截至 2025 年 9 月 30 日，其出租率为 97.15%，有效租金 99.38 元 / 平方米 / 月，2025 年前三季度 EBITDA 为 5251.66 万元，整体估值 11.47 亿元。
值得注意的是，并非所有申报的项目都能获得市场认可，其中也存在部分争议资产。华安锦江项目的 21 家锦江都城酒店 2025 年 1-9 月平均入住率仅约 61.58%，且最近两年及一期，项目各期平均入住率、平均房价、每间可售房收入持续降低。
对此，上交所已要求管理人说明运营数据下滑的原因、是否为趋势性下滑，并充分揭示相关风险。
二级市场表现上，12 只上市样本 REITs 中，5 只录得上涨、7 只呈现下跌，呈现出明显的涨跌分化趋势。
价格方面，华夏华润商业 REIT 以 10.35 元的区间最高价领跑，华夏凯德商业 REIT 以 7.16 元、华夏中海商业 REIT 以 6.36 元紧随其后；华安百联消费 REIT 价格最低，区间最高仅 3.56 元，但区间内价格实现增长。
至于换手率方面，12 只样本 REITs 换手率集中在 10%-28%，流动性整体充裕，反映二级市场对消费类 REITs 的参与度较高。
本文节选自《轻资产下沉式布局加速 | 2026 年 2-3 月商业地产零售业态发展报告》
