危险信号 ! 万科现金短债比跌破安全线 , 千亿资金缺口压顶而来

你猜猜，一家公司一年能亏掉多少钱？ 万科给出的答案是：885 个小目标。 这还不是最吓人的，更恐怖的是，它手头的现金，离要还的债，还差着整整 933 个亿。 一边是亏掉一个天文数字，另一边是欠债的窟窿眼瞅着填不上，这哪是财报，这分明是一张病危通知书。

一、 数字会说话，但万科的财报在尖叫

2025 年 3 月 31 日晚上，万科那份姗姗来迟的年报，让很多人倒吸一口凉气。 大家都预感到它会很难看，但没想到能难看到这个地步。 归母净利润亏损 885.6 亿元，什么概念？ 比上一年已经惊世骇俗的 494.8 亿亏损，又扩大了将近八成。 这意味着，万科连续两年，把过去好几年辛辛苦苦赚来的利润，一口气全赔了回去。

收入也撑不住了，2334 亿元，比去年少了将近三分之一。 但最要命的不是收入减少，而是 " 毛利 " 这个指标几乎消失了。 2025 年，万科的毛利只剩下 12.59 亿元，同比暴跌了 95%。 要知道，在 2019 年的好光景里，这个数字是 1322 亿。 现在的毛利，连支付销售和管理费用都不够，完全是 " 赔本赚吆喝 "。

万科自己把原因归结为行业大环境。 2025 年全国商品房销售确实在下滑。 但数据一对比就露馅了：全国销售面积降了 8.7%，万科自己降了 43.4%；全国销售金额降了 12.6%，万科自己降了 45.5%。 它的下滑速度，几乎是行业平均水平的四到五倍。 问题显然不止在行业，更在万科自己身上。

二、 卖一套亏一套，房子成了 " 负资产 "

万科的主营业务分两大块：卖房子和物业服务。 卖房子这块，营收占了八成，但毛利率低得可怜，只有 8.1%，甚至在一些计算口径下直接是负数。 换句话说，盖房子、卖房子这个老本行，基本是在干亏钱的买卖。 反而是只占营收 15% 的物业服务，还能维持 12.3% 的毛利率，成了公司里少数还能赚钱的业务。

为什么卖房子会亏钱？ 万科在财报里说了大实话：因为 2025 年结算交付的房子，大多是前几年市场最热、地价最高的时候拿下的项目。 当时高价抢地，指望房价继续涨，没想到市场转头向下。 现在房子是卖出去了，但售价可能还覆盖不了当初的土地和建安成本。 这就好比在股价高点重仓买入，现在只能在低点割肉卖出，每一笔交易都在流血。

为了反映这部分资产的真实价值，万科在 2025 年狠狠计提了 208.3 亿元的存货跌价准备。 整个资产减值损失加起来超过 219 亿元，比前一年翻了两倍还多。 这些冰冷的数字，其实就是为过去激进扩张、高价拿地的决策，在财务上做的 " 集中清算 "。

三、 近千亿的偿债窟窿，钱从哪里来？

比亏损更迫在眉睫的，是债务。 截至 2025 年底，万科一年内就需要偿还的有息负债高达 1605.6 亿元。 而公司账上可以随时动用的货币资金，只有 672.4 亿元。 中间这 933.2 亿元的缺口，像一道深渊横在眼前。 现金对短债的覆盖能力，从 2024 年底的 0.56 倍，进一步恶化到 0.42 倍。

公司的整体负债水平也在飙升。 净负债率从 2024 年底的 80.6% 猛增到 123.5%，重新越过了 100% 的警戒线。 总的有息负债接近 3585 亿元，其中超过七成是银行借款。 为了还债续命，万科在过去一年使尽了浑身解数。 最坚实的依靠是大股东深圳地铁集团，累计提供了超过 335 亿元的股东借款，在 2026 年初又追加了 23.6 亿。

同时，万科也在疯狂 " 卖卖卖 "。 2025 年，它通过 31 笔大宗交易，处置了酒店、商业等多项资产，回笼了 113 亿元资金。 它还积极与金融机构谈判，对多笔公开市场债务进行了展期，以时间换空间。 但这些努力，面对近千亿的年度偿债缺口，依然显得杯水车薪。 公司的经营活动现金流，在 2025 年再次录得负值，意味着主业已经无法产生足够的血液。

四、 人事地震，风暴从顶层刮到一线

就在这份惨淡财报发布前后，万科内部的人事动荡同样引人注目。 创始人王石据传因历史经营责任问题，被实施出境限制。 原董事会主席郁亮在 2026 年 1 月退休后，也鲜少公开露面。 更令人咋舌的是，公司前董秘朱旭被要求退还 2021 至 2024 年全部薪酬与奖金，总额近亿元。

风暴不止于总部。 原总裁祝九胜在 2025 年 10 月被采取刑事强制措施。 接任董事长仅 9 个月的辛杰，也被带走调查。 深圳、四川、云南等多个区域的公司高管和项目负责人接连涉案。 这场席卷全公司上下的追责风暴，让外界清晰地看到，当前的困局不仅仅是市场周期问题，更与过去多年的公司治理和经营决策深度绑定。

五、 口号与现实的巨大温差

面对如此局面，万科在年报中也给出了 2026 年的计划，核心是 " 聚焦化险和发展 "。 具体说要做好四件事：坚决从一些城市和业务中退出；提升产品和服务能力；探索新的业务模式；用 AI 技术给业务赋能。 愿景听起来很清晰，方向也似乎没错。

然而，翻遍这份展望，对于投资者最关心的两个问题，" 天量的债务到底怎么还？ " 以及 " 卖房子亏钱的局面到底怎么扭？ "，万科几乎没有给出任何具体、可执行的解决方案。 它提到了瘦身、提到了聚焦、提到了科技，但通往财务安全彼岸的清晰路径图，依然模糊不清。 当最基本的生存问题尚未解决时，关于发展的种种设想，难免显得有些遥远。

一家曾经的中国房地产标杆企业，如今深陷亏损与债务的双重泥潭。 它试图抓住股东输血和资产变现的救命绳索，但市场留给它的时间和耐心，似乎正在一点点流逝。 当潮水退去，裸泳者终将现形，而真正的考验在于，它能否在体力耗尽之前，重新游回安全的岸边。