根据最新的财务报告，万科在 2024 年和 2025 年连续两年出现巨额亏损，累计亏损规模创下 A 股房企历史之最。
2024-2025 年累计亏损情况：
2024 年：归属于上市公司股东的净亏损为 494.78 亿元，这是万科上市 34 年来首次出现年度亏损。
2025 年：归属于上市公司股东的净亏损进一步扩大至 885.56 亿元，较 2024 年亏损扩大 78.98%。
两年累计亏损约 1380.34 亿元（494.78 亿元 + 885.56 亿元），创下 A 股房企连续两年累计亏损的历史之最。
二、2024 年亏损详细分析
1. 财务数据
营业收入：3431.8 亿元，同比下降 26.3%
净亏损：494.78 亿元，同比下降 506.8%
全面摊薄的净资产收益率：-24.4%，较 2023 年下降 29.3 个百分点
2. 亏损主要原因
1. 房地产开发项目结算规模和毛利率显著下降：报告期内结算利润主要对应 2022 年、2023 年销售的项目及 2024 年消化的现房和准现房库存，这些项目地价获取成本较高，销售情况和毛利率均低于投资预期。
2. 新增计提存货跌价准备和信用减值：
计提存货跌价准备 81.4 亿元（含非并表项目计提 10.8 亿元）
计提信用减值 264.0 亿元
3. 部分非主业财务投资出现亏损
4. 部分大宗资产交易和股权交易亏损：为更快回笼资金，部分交易价格低于账面值。
3. 业务表现
销售金额：2460.2 亿元，同比下降 34.6%
销售面积：1810.7 万平方米，同比下降 26.6%
房屋交付：全年交付 327 个项目，666 个批次，合计交付房屋 18.2 万套
三、2025 年亏损详细分析
营业收入：2334.3 亿元，同比下降 32.0%
净亏损：885.56 亿元，同比扩大 78.98%
基本每股亏损：7.45 元，同比下降 78.4%
1. 开发业务结算亏损突出：结算项目主要对应 2023-2024 年销售房源及 2025 年去化的现房、准现房库存，这些项目多为 2022 年以前获取的高地价、低能级城市、偏远区位的项目，受市场供求关系剧变影响，盈利结果大幅低于投资可研预期。
2. 新增计提大额资产与信用减值：
新增计提信用减值 341.74 亿元
新增计提资产减值 219.29 亿元
两项合计占净亏损总额的 63.35%
3. 资产处置与股权退出形成亏损：2025 年完成 31 个项目大宗资产交易，交易金额 113 亿元，部分资产受市场环境、自身经营等多因素影响，交易价格低于账面值。
4. 经营类业务按成本法核算确认亏损：受消费疲软、租金下滑等影响，经营性业务利润扣除利息、折旧摊销后为亏损状态。
销售金额：1340.6 亿元，同比下降 45.5%
销售面积：1025.0 万平方米，同比下降 43.4%
房屋交付：全年交付 234 个项目，494 个批次，合计交付房屋 11.7 万套
开发业务结算毛利率：仅 8.1%（扣除税金及附加后营业利润率为 2.8%）
四、深度亏损原因分析
1. 历史投资失误与战略误判
万科在致股东信中坦言，亏损是历史投资失误、经营管理问题与行业深度调整等多重因素叠加导致的。具体表现为：
高价拿地：2022 年以前获取的土地成本过高，在市场下行周期中无法实现预期利润。
投资布局分散：过度分散的投资布局增加了管理难度和风险。
多赛道拓展过度：在商业、物流、长租公寓等多元化业务上投入过大，但盈利模式尚未成熟。
2. 高负债、高周转、高杠杆模式难以为继
万科管理层承认，化解过往 " 高负债、高周转、高杠杆 " 发展模式所形成的负担和问题仍需时日。这种模式在房地产上行周期中能够快速扩张，但在市场下行时却成为沉重负担。
3. 资产减值压力巨大
2025 年新增计提信用减值损失 341.74 亿元、资产减值损失 219.29 亿元，主要项目包括对佛山璞悦山、广州增城万科城、深圳罗湖食品大厦项目、重庆悦来 493 亩项目等计提存货跌价准备 208.3 亿元。
4. 债务压力与流动性危机
截至 2025 年末，万科有息负债合计 3584.8 亿元，其中一年内到期的有息负债 1605.6 亿元，占比 44.8%。2026 年仍面临到期公开债合计 146.8 亿元，其中 4 月至 7 月集中到期 112.7 亿元，兑付压力尤为突出。
五、公司应对措施与股东支持
1. 债务化解努力
2025 年已完成 332.1 亿元的公开债务偿付
自 2025 年 11 月起，陆续就 "22 万科 MTN004" 和 "22 万科 MTN005" 两笔中期票据以及 "H1 万科 02" 一笔公司债券完成了展期
2026 年 1 月，在部分兑付安排下实现 3 只临到期公开债的展期
2. 资产盘活与处置
2025 年完成存量资源盘活货值 338.5 亿元
完成 31 个项目大宗资产交易，交易金额 113 亿元
有序推进冰雪业务退出和交割
3. 股东支持
大股东深铁集团累计向万科提供股东借款 335.2 亿元
深铁集团通过大宗交易、REITs 认购、股东借款等多种方式对万科予以支持
4. 管理层调整
2025 年初进行管理层全面改组，郁亮卸任万科董事会主席职务，仅保留董事及执行副总裁职位
新任董事长黄力平领导公司推进改革化险工作
六、未来展望与挑战
1. 2026 年工作重点
万科表示 2026 年将聚焦 " 化险和发展 " 两大主题，具体措施包括：
坚定推进城市与业务聚焦，坚决退出发展前景不佳、盈利能力薄弱、历史包袱较重的城市和业务
持续提升产品与服务能力
探索业务模式创新，依托多年积累的开发经验、多业态操盘能力及品牌优势
2. 主要挑战
1. 债务兑付压力：2026 年 4 月至 7 月公开债集中到期 112.7 亿元，兑付压力尤为突出。
2. 销售持续下滑：2025 年销售金额同比下降 45.5%，现金流获取速度远赶不上债务到期速度。
3. 资产质量恶化：大量项目需要计提减值，资产处置面临折价压力。
4. 经营模式转型：需要从传统的高杠杆、高周转模式转向更稳健的经营模式。
3. 行业环境
万科管理层在分析师会议上表示，在政策引导和支持下，相信行业已经度过了最困难的时期，房地产市场将回到稳定健康发展轨道上来。但公司当前经营形势依然十分严峻。
七、总结
万科的巨额亏损是房地产行业深度调整、公司历史投资失误和经营管理问题共同作用的结果。两年累计亏损超过 1380 亿元，不仅反映了万科自身的困境，也折射出整个房地产行业在转型阵痛期的艰难处境。
公司目前正全力推进改革化险工作，通过债务展期、资产盘活、股东支持等多重手段应对流动性危机。然而，面对依然严峻的经营形势和巨大的债务压力，万科能否成功转型并走出困境，仍有待时间检验。未来公司的生存与发展，不仅取决于自身的努力，也离不开政策支持、市场回暖以及债权人的理解与配合。
