1 月 29 日至 30 日，上交所官网显示，共有 8 只商业不动产 REITs 进入受理流程，这距离相关政策出台时仅一个月左右，凸显出监管层对商业不动产 REITs 推进工作的极度重视。。
从原始权益人的背景来看，此次的 8 只商业不动产 REITs，涵盖央企、地方国企、民营企业和外资企业，结构较第一批上市的消费基础设施 REITs 更为丰富。
从推进速度来看，多只申报的不动产 REITs 的资产评估基准日均为 2025 年 12 月 31 日，距离受理时间不超 1 个月。募集说明书中公章落款时间集中在 1 月 28 日至 30 日，大多数与受理日重合。另外，锦江资产于 2025 年 12 月 15 日发布招标公告，于 1 月 8 日由华安资产中标，仅半个月时间，项目即申报至交易所。
整体来看，从第一只消费基础设施 REITs 上市至今已近 2 年，而此次商业不动产 REITs 的推进势头和速度明显盖过前者，且开放力度更大，各类背景主体均可参与，所以商业不动产 REITs 将成为 REITs 市场未来发展的重点之一。
从 8 只商业不动产 REITs 各自的具体情况来看，REITs 市场的建设着实跨越了一大步。
第一，底层资产正式扩容至酒店和写字楼。
锦江不动产 REITs 和凯德不动产 REITs 均包含酒店资产，前者是一个纯粹的酒店资产包。上海地产不动产 REITs、陆家嘴不动产 REITs、保利发展不动产 REITs 和凯德不动产 REITs 都包含了写字楼资产，其中上海地产不动产 REITs 是个写字楼资产包。
我国的商业不动产存量资产达万亿级，其中就包含了大量的酒店和写字楼资产，此次扩容，等于为万亿商业不动产存量资产通过公募 REITs 上市放开了闸门。
第二，可以拆分一栋楼中的部分楼层进行上市。
比如，锦江都城福州台江店，项目范围包括地上一层、地上三至七层，二层为商业街，非项目范围。这是一个重大突破，已发行的消费基础设施 REITs，未有只拆分整体楼栋中的部分楼层进行上市的情况。
若这种限制被突破，那么像包含地下商场的写字楼这种综合体，也可以选择只拆分商场部分进行上市，利好大量分散式存在的商业业态。这种情况也存在一些外溢效应，比如锦江都城福州台江店项目的二层商业街，其进行的系列吸引客流的行为必然也将外溢到酒店业态，反过来也是如此。
第三，一只商业不动产 REITs 里面，可以有不同业态的底层资产。
像陆家嘴不动产 REITs 和凯德不动产 REITs，前者在不同的地块上有着商场和写字楼两种业态，后者在同一块土地上、同一栋建筑中集合了商场、办公和酒店三种业态。
目前已上市的公募 REITs 中，一只 REITs 中只有一种业态的底层资产，新购入的资产也与首发的资产业态一致，好处是资产管理人专营一种业态资产，专业程度高。但坏处也很明显，像产业园资产在全国各地的景气都比较低，即使一只 REITs 中有多个城市的产业园资产，也无法充分分散系统性风险。而新推出的商业不动产 REITs，消费及旅游景气上升推动的商场、酒店等资产表现的提升，有效对冲了写字楼景气不佳带来的问题。
第四，同一个原始权益人可以再申请商业不动产 REITs。
唯品会（或杉杉商业集团）、凯德目前各有一只已上市的消费基础设施 REITs，且原始权益人、运营方都没有发生根本的变化。也就是说，目前已经发行消费基础设施 REITs 的原始权益人，也可以同步去申报商业不动产 REITs。
但这种情况可能会带来同业竞争的问题。像唯品会的消费基础设施 REITs 和商业不动产 REITs，目前两只 REITs 的底层资产均为奥特莱斯。未来扩募的资产也大概率来源于原始权益人，所以两只 REITs 在新购入优质资产方面存在竞争关系。若两只 REITs 的底层资产处在同一个城市不远的距离，那直接会有经营上的竞争关系。上交所 2025 年 12 月 31 日发布的《上海证券交易所公开募集不动产投资信托基金（REITs）业务办法（试行）》有提及收购条款，为了减少同业竞争，未来不排除有合并的可能。
总体来看，商业不动产 REITs 的推出进一步放开了各种商业不动产上市的阻碍，也给现有的 REITs 市场提供了新的风险分散模式，这为万亿级别的存量商业不动产上市提供了便利，也给保险、养老和各种高中风险厌恶的资金提供了良好的投资渠道，为增加 REITs 市场的流动性奠定资产规模基础。
