8 月 29 日，龙湖集团公布 2025 年中期业绩。公告数据显示，2025 年上半年，龙湖集团实现营业收入 587.5 亿元（人民币，下同），同比增长 25%；其中，开发业务营业额为 454.8 亿元；经营性业务收入为 132.7 亿元，同比增长 1.3%。
上半年，龙湖实现核心权益后净利约 13.8 亿，其中运营及服务业务利润保持增长，运营业务毛利率 77.7%，服务业务毛利率约 30%，成为集团利润的主要贡献来源。
在地产下行周期中，企业经营指标的优先级从短期盈利转向生存能力和现金流健康度。从龙湖的业绩情况可以看出，在顺周期时用开发业务培养运营及服务业务，在逆周期时用后者反哺开发业务，" 两条腿走路 " 成为其强抗风险能力和穿越周期的基础。
01
从传统开发商向高质量发展模式的升级
摩根大通指出，龙湖的运营及服务业务的稳定性和增长性为公司提供了重要的现金流支撑和估值锚定。随着这些业务的持续发展和规模扩大，龙湖有望在未来几年内实现业务结构的根本性优化。
龙湖的经营性收入在 2022 年首次突破 200 亿元，当时的营收占比不足 10%。今年上半年，这一占比已经增长到了 22.6%，经营性业务的贡献性和稳定器作用进一步提高。
具体来看，商业投资、资产管理两大业务贡献了 70.1 亿元收入，同比增长 2.5%，商业、资产管理的占比分别为 78.5% 和 21.5%，运营毛利率为 77.7%；服务业务不含税收入为 62.6 亿元，同比微增，毛利率约 30.0%。
龙湖集团董事长兼 CEO 陈序平表示，龙湖在三年前提前踩刹车、降负债，改变底层经营逻辑，这个过程中经营性业务起到了两个非常重要的作用，一是直接带来稳定、健康的现金流，为压降负债提供了持续的活水，同时经营性物业贷成本低、年期长，，为顺利调整债务结构打下了基础；二是经营性业务保障了龙湖增长的可能性，" 企业安全了肯定还要增长，未来靠什么增长呢？主要在我们的 C2 到 C5 四个航道上。"
在业绩会上，龙湖管理层透露，龙湖在培育商业投资等运营业务上累计投资超千亿元，才完成了从传统开发模式到开发与经营业务并重的业务结构调整。
这种转型是国内民营房企中少见的成功案例，使得龙湖从依赖一次性开发销售收入转向了有持续的租金收入和服务收入，从而获得更加稳定和可预测的现金流来源，为企业提供了更高的抗周期性和对市场转变的适应能力。
目前，龙湖在营的 89 座商场（包含 75 座重资产及 14 座轻资产），上半年出租率约为 96.8%，租金收入 55 亿元。下半年计划新开 10 座商场，其中 7 座为重资产，3 座为轻资产。
管理层透露，2026 年、2027 年龙湖还会按计划分别新开大约 10 座天街。
物业管理航道目前累计管理项目约 2,200 个、在管面积约 4 亿平方米，上半年实现收入 55.3 亿元。
资管航道上半年实现租金收入 12.4 亿元，截至年中冠寓已开业房源规模达到 12.7 万间，期末出租率约 95.6%。
2022 年新设的智慧营造品牌 " 龙湖龙智造 "，今年上半年，实现代建销售额 84 亿元，交付面积 122 万平方米，收入超 7 亿元，同比增长超 60%。
以上四个航道业务以低杠杆、强运营、正现金流的发展方式为龙湖提供稳定的续航动力。
同时，集团管理层表示，从去年开始，龙湖也在尝试推进组合不同业态的新产品，比如长租公寓和街区商业的结合等，把既有业务做精，淘汰不盈利的和难以建立护城河的业态，把优质业务的护城河做深，盈利性做强。
02
三年压降有息负债 400 亿，年底度过偿债高峰
" 财务安全是一切发展的基石。" 在业绩会上，龙湖执行董事兼 CFO 赵轶表示，上半年龙湖有息负债较去年底继续压降 65.3 亿元，期末有息负债总额 1698 亿，规模有序下降。
通过用经营性物业贷置换信用债等方式，龙湖在不断拉低融资成本，拉长债务到期年限。截至 6 月末，龙湖的平均融资成本为年利率 3.58%，平均合同借贷年期为 10.95 年，均创下历史纪录。
截至 6 月 30 日，龙湖集团的有息负债中，银行融资占比达 87%，安全性获得银行认可。从有息负债的品种来看，境内贷款占比 76%，境外信用贷款占比 11%。
赵轶透露，2025 年内已经没有到期的债券，今年年底还有 95 亿港币银团债务需要偿还，8 月份已经提前偿还了 11 亿元，剩余部分将分月提前偿还。境外债券均在 2027 年及以后分 4 年到期。
据悉，过去三年内龙湖有息负债总额下降约 400 亿元，到今年年底计划再压降约 200 亿元，从 2026 年开始，偿债压力将会大幅下降，可以开始轻装上阵。
在未来计划中，龙湖 2026 年偿债总额为 200 余亿元，2027 年为 200 亿元左右，按照其经营性业务的稳定增长预期，公司的财务稳健已经可以基本保证。
03
依旧审慎拿地，但看好房地产的长期发展
中期业绩公告数据显示，上半年龙湖实现合同销售额 350.1 亿元，销售总建筑面积 261.4 万平方米，其中一二线城市销售占比约 90%。
据克而瑞统计，龙湖上半年的销售业绩在行业内排名第 12 位，在民营房企中排名第二。
8 月 22 日，龙湖在成都以 3.51 亿元竞得锦江区狮子山街道花果村 7 组地块。上半年，龙湖在上海、苏州、重庆获取 4 幅地块，新增收购土地储备总建筑面积为 24.9 万平方米，新增货值约 50 亿元，集中在长三角地区及西部地区。
不过，龙湖执行董事兼地产航道总经理张旭忠表示，龙湖仍然审慎拿地，始终是把财务安全放在首位，保债务安全保交楼的重要性是优于新增投资，" 截止到今年 6 月底，我们总的土储还有 2840 万方，权益土储是 2113 万方，期末未售的货值还是超过 2000 亿的。未来我们还是将严继续严守我们的投资的刻度和纪律，在保证财务安全的前提下，我们会择机获取一些新的土地，坚持聚焦高能级城市，不断提升我们的投资精准度。"
此外，龙湖还在积极盘活存量资产、压降付库存。据悉，上半年龙湖期初现房存货压降超 80 亿元，盘活项目 11 个，大力 " 保去化 "。
在开发项目 " 去旧上新 " 之后，龙湖的发展将具有更强确定性和更可持续。
陈序平也表示，" 楼市的止跌回稳对于中国经济非常关键。所以接下来，我们觉得短期的走势还是会看政策的刺激的力度。对于中长期，我们仍然非常看好中国房地产市场发展的韧性，因为一二线城市的核心地段仍然缺少好房子，核心地段的改善需求仍然非常强劲，在一二线城市的好地段，修好房子提供好产品好服务，仍然是一门值得长期去做的业务。"
