文 / 乐居财经 严明会
2025 年进入第二季度，房企在行业筑底企稳的关键时期，一刻也不能放松。
阶段性总结过去、分析形势、研究措施。它们需要更有效的应对策略，确保全年目标任务的实现。
对于国央企地产商而言，尤为如此。
前不久，中国铁建地产（或 " 中铁建地产 "）在其总部北京，召开了一季度经济运行分析会。
中国铁建地产一、二把手——党委书记、董事长孙洪军，总经理、党委副书记、副董事长陈建军，都出席了。
孙洪军强调，要贯彻落实中国铁建关于 " 全力稳增长、全力收现金、全力提质效、全力控风险、全力抓落实 " 的工作部署。
他对接下来的推进工作谈了很多。
首要的两点，包括 " 要将投资作为头等大事，坚持投资回归价值本源 "、" 将存量去化作为首要任务，开展存量项目去化及盘活三年行动 "。
看得出，投资的回报以及存量的去化，在中国铁建地产内部是重中之重。
从去年 8 月接替李兴龙成为中国铁建地产董事长，孙洪军肩上的担子并不小。
日前披露的年报显示，2024 年，中国铁建地产（全称：中国铁建房地产集团有限公司）实现营业收入 466.46 亿元，同比上年下降了 26.2%。
李兴龙是在 2020 年 11 月从吴仕岩手中接过权杖，成为中国铁建地产党委书记、董事长的。
直到去年 7 月，因工作调动赴任中国铁道建筑集团党委常委，中国铁建党委常委、副总裁。
期间，李兴龙带领下的中国铁建地产，有过不少的突破。
2021 年，中国铁建地产实现营收 295.18 亿元，同比增长 11.18%；净利润 29.9 亿元，同比增长 2.23%。
虽然在 2022、2023 这两年，中国铁建地产的净利润、归母净利润同样有较大的下滑，但营业收入依然保持了较大的增长。
现如今，孙洪军接棒近一年，中国铁建地产营收、利润双双下滑，压力不可谓不大。
中国铁建地产的归母净利润下滑较大，一方面跟期内营收下滑有关。另一方面，也跟少数股东的利润占比过大有关系。
财报显示，中国铁建地产去年录得的少数股东损益为 12.36 亿元，占了该公司净利润的 99% 以上。
作为隶属于中国铁建（601186. SH）、国资委批准的 16 家以房地产为主业的央企之一，中国铁建地产的行业身位近两年不断前进。
据中国铁建年报，2024 全年，其房地产开发业务全年实现销售金额 951.45 亿元，在全国房企中排名第 13 位，较 2023 年提升 2 位。
全年在上海、西安、成都、南京、天津等 13 个城市共计获取房地产项目 22 个，权益总计容面积为 199.8 万平米，权益合计土地价款为 147.32 亿元，获取土地平均溢价率为 5.16%。
在获取项目中，一二线城市获取土地 19 宗，权益土地价款为 141.53 亿元，占比为 96%。
而克而瑞的数据也显示，中国铁建在过去一年以 430.5 亿元的新增土地货值，排在全国房企的第 11 位。
持续大规模的土地投拓动作之下，中国铁建地产作为中国铁建旗下主要地产平台，债务水平也在推高。
2024 年，中国铁建地产合并口径资产负债率为 77.85%，总体处于较高水平。主要原因，是伴随业务的发展，该公司融资需求及规模不断增长。
中国铁建地产也解释，近几年公司加大银行借款规模，并积极以直接融资的方式发行各类债券增强资金实力，使得负债规模有所上升，面临一定的长期和短期偿债压力。
数据显示，中国铁建地产 2024 年末合并报表范围内的有息债务余额为 897.03 亿元。
当中，1 年以内有息债务 424.43 亿元，超过 1 年有息债务 472.6 亿元。短期有息债务占了近五成。
而现金流量表显示，中国铁建地产期末现金及现金等价物余额 171.07 亿元，同比上年有所下滑，降了 7.4%。其现金短债比仅为 0.4，现金对短债存在较大的缺口。
手头现金较为紧俏，中国铁建地产还有较大规模的其他应收款。年报显示，该公司其他应收款 321.57 亿元，比上年增长了 14%。
其前五名欠款方的其他应收款账面余额 82.54 亿元，这里面的款项主要为内部调剂资金及应收垫付款。
五大欠款方包括天津万和置业有限公司、贵州中广文创城置业有限公司、广州市晟都投资发展有限公司、北京锐达置业有限公司、武汉招瑞置业有限公司。
薪酬方面，中国铁建地产 2024 年的整体员工薪酬也有所下降。
根据应付职工薪酬、支付给职工及为职工支付的现金以及上一年应付职工新酬数据，所计算的当年整体薪酬为 13.04 亿元，相比 2023 年下降了 1.21%。
中国铁建地产也在持续发债补充流动性。
刚过去的 5 月 6 日，其宣布将在全国银行间债券市场发行 2025 年度第四期中期票据，发行金额上限为 10 亿元，申购利率为 2.2% 至 3.2%。
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