本文来源：时代财经 作者：陈泽旋
零售市场承压，" 亚洲 REITs 之王 " 业绩却涨了。
5 月 27 日，领展房地产投资信托基金（00823.HK，下称 " 领展 "）举行截至 2025 年 3 月 31 日止年度业绩发布会。
2024/2025 财年，领展实现收益 142.23 亿港元，同比增长 4.8%；物业收入净额为 106.19 亿港元，同比增长 5.5%；可分派总额上升 4.6% 至 70.25 亿港元；年内每基金单位分派按年上升 3.7% 至 272.34 港仙（即 2.7234 港元）。上市 20 年，领展共计向基金单位持有人分派超过 835 亿港元（包括已公布的 2024/2025 年度末期分派）。
领展方面指出，收益及物业收入的增长主要由于大部分营运市场的表现有所改善；而可分派总额增长的主要原因是香港业绩相对较好，2024 年 2 月完成全资收购的上海七宝领展广场也带来了贡献，同时还得益于财务成本的减省以及一次性税项处置及调整。
中国香港是领展最大的市场。截至 2025 年 3 月 31 日，领展一共拥有 154 项物业资产，总估值达到 2260 亿港元。其中，130 项位于中国香港，估值为 1700 亿港元；12 项位于中国内地，估值 310 亿港元；12 项分布在澳大利亚、新加坡和英国，估值 250 亿港元。
按照类别划分，零售物业是领展最大的资产，估值占比高达 70.2%。香港亦是领展零售物业的 " 主场 "，相关资产估值在总估值中的占比达到了 52.2%。
2024/2025 财年，香港物业组合的总收益及物业收入净额分别按年增长 1.5% 及 2.8%；内地物业组合总收益及物业收入净额分别按年增长 28.6% 及 27.5%；国际物业组合收益增长 2.2% 至 17.81 亿港元，物业收入净额增长 1.3% 至 12.03 港元。
2024 年 2 月，领展完成对上海七宝万科广场余下 50% 权益的收购，该物业资产带来的新收益贡献既推动了整体业绩的增长，也是内地物业组合业绩取得显著增长的最大原因。
作为领展最大的收入来源，香港物业组合取得业绩温和增长，得益于必需品零售及停车场业务。时代财经了解到，2024/2025 财年，领展的香港零售物业组合收益总额增长 1.4% 至 76.13 亿港元，停车场及相关业务收益同比增加 1.7% 至 25.23 亿港元。
不过，整体零售环境承压仍然拖累了领展的业绩表现。截至 2025 年 3 月 31 日，领展香港零售物业平均每月每平方呎租金为 63.3 港元，而 2024 年 3 月 30 日为 64.4 港元；领展的香港商户销售额按年减少 3.0%，优于整体香港零售市场 7.0% 的跌幅，但续租租金调整率还是由正转负，于 2024/2025 财年录得 -2.2%。
为了应对大环境，2024/2025 财年，领展采取了一系列调整措施，包括对香港富善商场及秀茂坪商场展开了资产提升工程，以及主动引入内地商户至香港零售物业。领展方面表示，引入内地品牌是为了应对 " 消费者喜好日新月异 "，目前已有瑞幸咖啡和 fast fish 等品牌在港落地，" 此租赁策略不仅能应对当前市场挑战，亦可促进长期可持续发展 "。
据领展观察，香港零售业出现了利好迹象，原因是随着优才计划开展等，令香港人口有所回升，领展香港高尔夫球公开赛等连串盛事有助推动旅游业发展，同时，北上消费及零售销售亦渐趋稳定。然而，零售增长乏力及关税等外围因素冲击所带来的不明朗因素，将继续对续租租金调整率及租金水平构成压力，使零售物业组合商户销售额渐趋稳定的趋势蒙上阴影。
针对诸多的挑战，领展的应对措施是提升营运效率，同时强化多元化策略支持业务增长。而推动业务多元化发展的两大方式，是积极管理及多元化拓展领展房托物业组合，寻求通过资产轮动及收购机会来强化领展的物业组合，重点关注澳洲、新加坡及日本；另一方面是开拓不同的资金来源。
今年 2 月，领展宣布正式成立新的基金业务平台 " 领展房地产投资 "，该平台主要为私人机构资本提供服务。管理层强调，" 领展房地产投资 " 与其他私募基金不同之处在于，领展计划投入更多的资金与其他投资者共同投资，目的是使领展与他们的利益保持一致，以增加他们的信心。
领展管理层透露，" 领展房地产投资 " 的所有准备工作都已做完，与私募基金管理有关的文件和架构都已缕清，" 我们在新加坡、澳洲、日本增加了投资团队人手 "，至于所筹资金规模、目标资产管理规模由于法律原因暂不方便透露，未来会在适当时机予以披露。
