来源 · 赢商网（ID：winshang）
作者 · 刘涵
图片来源 · 项目官方
7 月 29 日，由赢商网主办的「赢商通线下沙龙长沙站」走进步步高梅溪新天地。本次活动延续赢商通线下沙龙 " 小规模、深交流、重实战 " 的核心形式，以深度研讨搭配实地探访，为行业搭建专业考察交流平台。
长沙荟聚总经理彭康、长沙珠江星环总经理张铁军、纪恋日董事长梁吉祥、长沙珠江星环副总经理王信、长沙荟聚营运部总监阳倩、山與露营主理人罗旭、纪恋日全国拓展负责人徐玮、四方朋友招商中心负责人李小龙、四方朋友选址中心负责人向恒等行业嘉宾齐聚现场，与步步高梅溪新天地总经理梅支正及其团队围绕首店经济、存量商业深度运营等核心议题展开深入交流，并实地探访项目，共同探讨商业如何回应真实生活需求。
01.
为什么是步步高梅溪新天地 ?
在存量商业如何持续生长这个命题上，步步高梅溪新天地是一个绕不开的典型样本。2016 年 6 月，它在一片无人看好的城西荒地中开业——彼时路网稀疏、配套空白，几乎没人相信商业能在这里活下来。但开业首日客流即突破 80 万人次，此后十年累计接待超 5 亿人次，一步步成长为河西商业的核心引擎。
从偏僻的城乡结合部到客流居长沙人气商场榜单前列，其背后是三个清晰的生长阶段：
第一阶段：遇见城市向西，以超前定位奠定根基。步步高梅溪新天地是步步高集团斥资 50 亿元打造的国内首家真正意义上的商旅文城市综合体。项目以 " 漫时尚 · 轻度假 " 为定位，引入中部地区最全快时尚集群，配套飞行体验馆、真冰场、蜡像馆、游乐场、酒店等多元特色业态。70 万平方米的超大体量，近万个停车位的前瞻性规划，让项目从一开始便具备虹吸远端客群的底气，开业当天即刷新了中国城市综合体首日客流纪录。
第二阶段：与城市共生长，持续迭代深耕客群。伴随长沙城市西进步伐加快，梅溪湖片区从荒地蜕变为宜居新城区。高品质住宅陆续交付，高新区企业纷纷落户，周边居民与办公白领密集入驻。项目随之动态调整品牌结构，细分零售、餐饮、配套业态，深耕家庭客群需求——从儿童体验到生活配套，从日常餐饮到周末社交，持续丰富经营品类。同时，针对年轻消费群体不断补充时尚业态与生活方式品牌，将精致与日常融为一体，项目稳步迈入成熟运营期。
第三阶段：学习胖东来，以品质与服务重塑商业灵魂。2024 年，在胖东来团队指导下，步步高集团围绕 " 共创美好生活 " 的初心与 " 真诚 · 爱 " 的企业文化，聚焦商品、服务及品质的全面升级。超市板块从商品、服务、空间到人员全方位发力，增设便民设施，推出生鲜免费加工等服务，调改后销售额从日均 15 万元跃升至百万元级，客流翻涨五倍。2025 年，购物中心板块同步跟进：停车场完成翻新，卫生间升级改造并增设女性专属卫生间，新增宠物寄存、全楼层直饮水、免费寄存柜，推行 " 不好吃请告诉我 " 承诺，客诉处理缩短至 24 小时闭环。同时优化组织架构，提升员工福利，建造员工之家，让幸福员工服务幸福顾客。项目连续两年（2024、2025 年）获评赢商网年度人气购物中心 TOP100，并于 2025-2026 年连续两年荣获 CCFA 金百合 " 购物中心最佳实践案例 " 奖。
从边缘到核心，从粗放到精细，十年间它完成了一次存量商业的典型突围。正因如此，这套完整的存量运营经验让它成为本次赢商通线下沙龙的核心调研样本。
02.
深度研讨
存量时代，精细化运营筑起新的护城河
嘉宾们落座于步步高梅溪新天地员工之家，整场对话围绕首店经济、存量商业深度运营两大命题展开。项目总经理梅支正结合十年一线实操经验，分享了他对于存量商业的运营思路：
首店招商：首先是 " 共创美好生活 " 的理念契合。理念不合，合作便不长久。品牌与商场的理念契合，是双方友好合作的基础，也是实现经营共创的前提。第二是品牌发展规划。如同品牌需要了解城市、商圈、商场一样，商场也需要了解品牌的发展蓝图：它能为本区域带来怎样的产品与服务，在本城有怎样的规模计划，未来将成长为一个怎样的品牌。第三是客群匹配。品牌核心目标客群与商场核心客群匹配，品牌客单价与商场客单价相近。坚持 " 精准适配 " 原则，开一家成一家，摒弃单纯追逐首店数量的粗放思路。
内容共创：梅支正认为，存量时代运营的底层逻辑正在发生三个核心层面的转变：一是思维上，从经营资产转向经营顾客需求，通过多种方式分析洞察顾客需求，广泛听取顾客声音；二是合作模式上，推行 " 低保底 + 销售扣点 " 弹性租金，与品牌风险共担、收益绑定；三是服务机制上，落地全流程品牌责任制，经营团队与品牌共同参与，覆盖从店铺进驻到经营期乃至退出的全生命周期，在店铺设计、装修、营销推广、客户计划等环节实现共创共营。
随后，长沙荟聚总经理彭康、长沙珠江星环总经理张铁军就存量商业精细化运营也分享了多元实践思路。
长沙荟聚：精细化运营与绿色招商的长期主义
彭康介绍，荟聚中国区仅布局十城，奉行 " 做一家成一家 " 的理念。招商采用总部统筹与本地协同的双轨架构——连锁品牌由上海总部统筹，区域资源由属地团队对接，既保证品牌级次的整体把控，又充分尊重本地市场差异。运营团队融合甲乙方经验，吸纳品牌方背景人员，精准理解商户经营痛点。
可持续发展是荟聚的核心战略。荟聚将碳排放列为项目核心 KPI，未达标则全年考核一票否决；同时在租约中设置 " 绿色租约 " 条款，要求租户使用节能设备并实现装修材料回收。二者联动，将环保责任从倡导转化为硬性约束。调改方向上，餐饮端引入融合菜系与非本地菜系以弱化同质竞争，零售端增加年轻主理人品牌，在家庭客群基础上延伸对年轻消费群体的触达。
珠江星环：以运动为核，切入垂直客群的深度运营
张铁军介绍，项目依托集团旗下市属文体与康养平台资源，提出 " 元气运动，自在生活 " 理念。场内落地超二十种运动项目，利用周年庆将核心空间转化为 " 自在运动会 " 赛场，通过高频运动赛事与免费体验活动持续激活用户粘性，形成以运动为纽带、强复购、强社交的社区商业生态。
自营补位填补市场空白，以需求为导向延伸消费场景。运营中发现运动客群的高能量饮食需求与轻食策略错位，随即调整引入汉堡等高热量品类，以客群洞察反向指导业态调整。针对运动客群的办公与社交需求，开设自营咖啡店，内设自习室与共享会议室，以自营业态补齐市场供给缺口，拉长客群停留时间，挖掘垂直客群关联消费。
项目存量改造路径虽有不同，但底层逻辑高度统一：存量竞争时代，精细化深度运营是购物中心构建差异化壁垒的核心。
03.
实地探访
空间留白，场景升级，服务功能优化，品牌内容提升
梅支正介绍，梅溪新天地由凯里森团队操刀设计，综合体商业连通性高，购物中心空间感开阔，动线清晰。先天条件之外，近两年围绕存量运营的动作，核心聚焦四个维度：空间留白、场景升级、服务功能优化、品牌内容提升。
空间留白：商场全面拆除立柱广告、低效快闪点位、过道经营点及多余软装，中庭留作顾客互动体验空间，同步优化广告、灯箱、标识等视觉系统，把通透的空间还给顾客。" 明亮是一切体验升级的基础，光线充足，环境整洁才有保障，空间才能自带生机。" 利用建筑原有的结构高差，将外露管线收纳隐藏，大面积增补顶部照明，整体明亮度大幅提升。让商业回归空间本身的价值，是留白背后更深层的逻辑。
场景升级：" 松弛感是顾客潜在的需求，休闲的场景、恰到好处的休息椅，都能让人愿意坐下来。" 公区增加绿植造景及休息区，强化休闲氛围；餐饮店铺推行内退式开放改造，弱化铺位间的硬性边界，配合 " 都市绿洲 · 漫食公园 " 的场景营造，整条动线更为松弛流畅，用氛围感建立与消费者的情感连接，而非单纯依靠品牌堆砌。
服务功能优化：商场经营进入第十一年，部分客用设施亟待焕新升级。卫生间、母婴室完成改造，并增设女性专属卫生间，以细致入微的功能完善，让顾客体验从 " 够用 " 走向 " 好用 "。存量运营的底色，往往不是大拆大建，而是把这些 " 看不见的细节 " 做到位。
品牌内容提升：调改后的步步高超市主力店持续优化，亲子空间不断丰富，稳固家庭客群基本盘。餐饮端陆续引入蔡澜点心、白玉串城、山缓缓、可可派、梅果等社交属性鲜明的餐厅，满足时尚品质型消费需求。流量品牌矩阵也在持续扩充，引入泡泡玛特、金粒门、达美乐、SUPER MINISO、李若桃等品牌，进一步拉近与年轻客群的距离。品类迭代与品牌焕新，是存量商业保持生命力的底层逻辑。
04.
不止于一场沙龙
赢商通链接存量商业的未来
从无人看好到城西地标，从招租思维到共生逻辑，从空间堆砌到内容为王，步步高梅溪新天地的每一次突围，都在指向同一个答案：精细化深度运营，才是唯一的长久之道。
一场研学照见的不仅是一个项目的调改动作，更是存量时代商业运营的底层逻辑。走进现场，直面操盘手，探究方法论，正是赢商通线下沙龙的价值所在。
作为赢商股份打造的零售商业 B 端营销与资源连接服务体系，赢商通持续通过项目研学、案例分享、资源对接等方式，搭建商业项目与品牌之间的交流平台。赢商通线下沙龙不断走进全国具有代表性的商业样本，以项目主理人深度分享、实地探访与闭门交流相结合的形式，推动行业从案例学习走向方法共享，为商业创新提供更多可借鉴的实践经验。
目前，赢商通已链接全国众多商业项目及企业资源，覆盖头部商管企业、连锁产品线项目以及区域标杆购物中心，包括印力、世纪金源、中骏商管、合生商业、中海商业、王府井、来福士、砂之船、杉杉奥莱、益田商业等头部企业旗下代表项目；领展广场、万达广场、吾悦广场、爱琴海、大融城、首开 LONG 街等知名连锁产品线项目；以及一众地方标杆购物中心，如北京华贸中心、上海新世界城、广州丽影广场、南京江北虹悦城、济南领秀城贵和购物中心、成都环球中心、贵阳青云市集、昆明公园 1903 等等区域人气购物中心。
此外，赢商股份也正围绕商业运营增长需求，构建更丰富的服务体系。其中，面向商业项目运营增长需求打造的 " 赢运通 "，聚焦商场运营管理与增长赋能方向，通过行业研究、运营工具、策略内容及资源支持等方式，助力项目提升经营效率与运营能力。
未来，赢商通线下沙龙还将持续走进更多具有代表性的商业案例，与项目方、品牌方共同探讨商业运营的新模式、新内容和新场景，在案例研学中促进经验共享，在交流互动中推动行业创新。
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