观点网 " 大资管 " 策略指引下，华润置地继续梳理旗下成熟的重资产商业物业。
这次的标的是已开业 14 年的成都万象城 -- 这座位于成都城东的城市级商业地标，即将迎来其新使命。
近日，据上海联合产权交易所一则股权转让预披露公告，华润置地拟通过全资子公司超智资源有限公司，转让所持华润置地（成都）发展有限公司 100% 股权。据悉，后者正是成都万象城的开发与运营主体。
资料显示，成都万象城的故事始于 2005 年。华润置地选址成华区双庆路，邀请商业地产设计领域全球排名前列的 Callison 建筑事务所操刀。项目总投资达 25 亿元，设计总建筑面积约 32 万平方米。其中，购物中心占 24.4 万平方米，另配建 7.4 万平方米的超甲级写字楼。
2012 年 5 月 11 日，成都万象城一期正式开业。这是华润置地继深圳、杭州、沈阳之后布局的全国第四座万象城。项目从设计上便体现了受重视程度。
据悉，成都万象城以建筑与园林景观融合的设计思路，采用当时还不多见的退台式打造手法，搭配庭院水景、屋顶花园、景观连廊等多元场景，把自然采光、田园绿意与生态氛围有机融入商业空间。
彼时成都商业市场正处于从传统百货向购物中心转型的初期，成都万象城的到来被业内人士评价为 " 开启了成都商业市场新纪元 "。与之对比，成都 IFS 开业时间为 2014 年 1 月，成都太古里则为 2015 年 4 月。
一个细节足以佐证其影响力：中国西部地区首家 Apple 直营店即选址于此。在那个 iPhone 逐渐成为中国新一代消费者身份符号的年代，苹果直营店的选址本身就是一座城市商业能级的标尺。
因此一期开业后，成都万象城便迅速跻身全市购物中心零售额前列。
此后，成都万象城至少经过两轮扩充与改造。第一次升级是在 2020 年。当年 12 月，成都万象城二期开业投用，完整的项目形态至此全面落成。
二期新增三栋商业楼，与一期原有的四馆围合而成，将商业体量推至 28.7 万平方米，一举成为成都主城区最大的商业综合体，并以此体量合计引入品牌数量超过 620 家。
第二次升级发生在 2023 年。这是成都万象城开业 11 年后，华润置地斥资数亿元，用时 195 天，对 3.2 万平方米的中心广场进行了彻底改造，设计方请来了扎哈 · 哈迪德建筑师事务所。
改造后，中心广场以专注引入茶饮、轻餐业态的 " 里巷 "，以及潮流零售定位的 " 高街 " 两条动线串联起四馆及室外空间，引入 gaga、tea'stone、Alimentari Mulino、Shake Shack 等轻餐品牌和 Snow Peak 西南首家购物中心店、nice rice 买手店等潮流品牌，辅以大量外摆，营造出极具特色的氛围。
同期，A、B、C、D 四馆分别被重新赋予 " 自在 · 奢享 "、" 自在 · 灵感 "、" 自在 · 创想 "、" 自在 · 活力 " 的差异化标签，实现了对不同客群的覆盖。成都万象城就此升级为 " 城市旗舰公园商业 "，提出全新 slogan" 自在生长，大于想象 "。
截至 2025 年，根据公开信息，成都万象城全年营业额约为 78 亿元，市内仅排在两个百亿项目成都 IFS、成都太古里之后。
据统计，这一年成都万象城共引入了约 50 家首店，客流量突破 5000 万人次。
包括意大利女装品牌 MARELLA 开出全国首家全新形象店、轻奢女装品牌 nexy.co 大师旗舰店全国首店、英国鞋靴品牌 Rockfish Weatherwear 西南首店、Aimer 全国首家旗舰店、BAKER PUPPY 城市首店、慢搅粥底火锅黑金店全国首店、OTHER TEA 另茶西南首店等。
而据华润置地 2024 年全年业绩报告显示，该项目取得租金收入 8.31 亿元，项目评估值 69.83 亿元。同年，成都万象城项目公司华润置地（成都）发展有限公司，营业收入约 9.57 亿元，净利润达 2.46 亿元。
另据摩根士丹利的最新研报估算，这座 M2 定位的商业综合体，现时的估值约在 70 亿至 80 亿元区间。
在市场看来，将年租金收入超过 8 亿元、年客流量突破 5000 万人次的 " 现金奶牛 " 摆上货架，背后是华润置地正加速打通一条实现 " 投、融、建、管、退 " 资本循环的大资管业务模式。其本质是通过资本运作将不动产的长期价值在更短周期内变现，同时以管理服务延续现金流获取能力。
在资本循环中，步骤更靠前的股权转让层面，近年来华润置地已通过股权挂牌转让方式处置了多个运营成熟的万象系商业资产，且均绑定了运营管理权。
例如 2022 年 6 月挂牌的杭州萧山万象汇、2024 年 12 月挂牌的合肥万象城、2025 年 11 月挂牌的西安西咸万象城、贵阳万象汇等。这些已进入稳定运营期的成熟项目，相信均为华润置地谋划商业 REITs 的潜在储备，以求成熟一批、证券化一批。
近年以来，据行业统计，华润置地就曾以成都、深圳、重庆、北京等商业项目为基础资产，至少发行了 260 亿元 CMBS，另外还注册了超 300 亿元类 REITs 发行额度。
涉及的重要商业项目包括成都万象城、上海万象城、重庆万象城、沈阳铁西万象汇、石家庄万象城、厦门万象城、深圳罗湖万象城二期、杭州萧山万象汇等。
其中，作为此次转让标的的成都万象城，就于 2020 年作为华润置地首单 CMBS 项目成功发行，规模 25.01 亿元。
在公募 REITs 领域，华夏华润商业 REIT 已于 2024 年 3 月在深交所上市，首发底层资产为青岛万象城，募资规模达 69.02 亿元，是首批 3 单消费基础设施 REITs 中募资规模最大的产品。
2025 年，该 REIT 完成首次扩募，新购入昆山万象汇；同年又拟申请第二次扩募，拟购入杭州萧山万象汇、沈阳长白万象汇、淄博万象汇三处资产。
此外，华润置地年内还成功设立两支合计规模 30 亿元的 Pre-REITs 策略商业地产私募基金。
其中，华润置地与华夏股权设立的润盈华夏基金，就采取 " 在营 + 开发 " 的混合投资策略，拟投资西安西咸万象城、贵阳万象汇和位于大连的在建购物中心。据悉，后续这批项目优先考虑通过公募 REITs 退出。
而据华润置地最新的计划，" 十五五 " 期间该公司将推动公募 REITs 规模超 600 亿元。作为储备资源，截至 2025 年底，华润置地旗下自有在营购物中心 98 座，而到 2030 年末，在营购物中心将增至 127 个。
免责声明：本文内容与数据由观点根据公开信息整理，不构成投资建议，使用前请核实。
