长江商报消息 ●长江商报记者 江楚雅
新任管理层履职首年，招商蛇口（001979.SZ）业绩承压明显。
近日，招商蛇口披露 2025 年年报及 2026 年一季度销售数据。公司 2025 年营业收入 1547.28 亿元，创下近五年新低；归母净利润 10.24 亿元，同比大跌 74.65%，年内资产减值计提超 42 亿元。
招商蛇口内部薪酬呈现两极分化，普通员工薪资下滑而高管薪酬逆势上涨，叠加高比例分红引发市场争议。
长江商报记者注意到，2025 年，招商蛇口整体人均薪酬约 15.2 万元，同比下降 7.2%。其中，销售人员人均年薪降幅超 21%。而公司多位高管薪酬出现明显上调，由总经理升任董事长的朱文凯薪酬 254.92 万元，上涨约 10%；吕斌、刘晔、伍斌等多位副总经理年薪亦大幅上涨，涨幅均超 20%。
营收下滑 13.53% 为近五年新低
招商蛇口新任董事长朱文凯迎来上任后首份年度财报。
财报数据显示，2025 年，招商蛇口实现营业收入 1547.28 亿元，同比下滑 13.53%，创下近五年同期最低；归母净利润 10.24 亿元，较 2024 年的逾 40 亿元大幅回落 74.65%；扣非归母净利润仅 1.69 亿元，同比暴跌 93.10%。其中，2025 年第四季度，公司归母净利润亏损 14.73 亿元。
作为营收支柱，房地产开发业务拖累明显，当期实现收入 1308.29 亿元，同比下滑 16.33%，跌幅高于整体营收水平。销售端持续走弱，2025 年项目签约销售面积 716.12 万平方米，同比减少 23.48%。4 月 9 日，招商蛇口披露最新销售数据，2026 年 1 — 3 月公司签约销售金额 333.82 亿元，3 月单月签约额 179.43 亿元，市场去化压力仍存。
盈利层面多重利空集中显现，一方面项目结转减少叠加行业环境低迷，整体毛利率跌至 13.76%，其中地产开发业务毛利率 15.33%，盈利空间持续收窄；另一方面资产减值进一步侵蚀利润，全年共计提资产减值准备 42.7 亿元，直接减少归母净利润 29.18 亿元，其中存货跌价 32.69 亿元，占计提总额七成以上，多为过往高价地块项目价值回落所致。
财务面上，2025 年，招商蛇口经营活动现金流净额为 96.93 亿元，同比大幅下滑 69.67%；账面货币资金 861.27 亿元，总负债 5640.32 亿元，财务压力不容忽视。财经评论员严跃进表示，公司四季度业绩亏损，盈利基本面受到冲击，新任管理层亟待扭转开发业务颓势，修复自身盈利能力。
员工降薪高管涨薪
业绩下行周期之下，招商蛇口内薪酬分配问题受到市场关注，呈现出普通员工薪酬承压、高管待遇上涨的反差格局。
年报披露，2025 年，招商蛇口期末员工总数 49135 人，人员规模与上年基本持平，整体人均薪酬约 15.2 万元，2024 年为 16.38 万元，降幅达 7.2%。
其中，销售板块薪酬支出由 2.8 亿元降至 2.55 亿元，从业人员却从 1270 人增至 1480 人。由此计算，公司销售人员人均年薪由 22.04 万元降至 17.23 万元，降幅超 21%；管理人员薪酬同样小幅回落，经营成本压力更多传导至基层员工。
与之相反，高管薪酬逆势走高。2025 年，招商蛇口董事长朱文凯薪酬 254.92 万元，相较 2024 年任职总经理时期的 232 万元上涨约 10%。多名副总经理薪酬亦出现明显上调，其中，吕斌年薪由 2024 年的约 166 万元增至 212.07 万元，涨幅 27.71%；刘晔年薪从约 163 万元增至 210.09 万元，涨幅 28.83%；伍斌年薪从 162.96 万元增至 199.17 万元，涨幅 22.22%。
除此之外，公司分红方案同样引发讨论。2025 年度招商蛇口拟每 10 股派现 0.511 元，预计分红规模约 4.6 亿元，分红金额占当期归母净利润比例达 45%，此前 2024 年分红比例也超 40%。在房企普遍缩减分红、企业自身现金流承压、大额资产减值计提背景下，高比例分红举措争议不小。
资料显示，招商蛇口已制定股东回报规划，承诺 2026 至 2028 年现金分红比例不低于 40%，后续分红持续性仍待观察。
多元业务转型谋求破局
尽管业绩承压，依托央企资源优势，招商蛇口经营基本面仍具备韧性。2025 年公司地产业务签约销售额 1960 亿元，行业排位升至国内第四；投资布局持续聚焦高能级区域，新增土储近九成集中十大核心城市，通过优化拿地结构降低经营风险。
非地产业务逐渐形成补充力量，成为业绩缓冲抓手。报告期内，公司持有运营物业实现全口径收入 76.3 亿元；旗下物业服务平台招商积余营收 192.73 亿元，同比增长 12.23%，物业板块稳健增长，有效对冲开发业务下行压力。财务层面，公司融资优势凸显，三道红线持续保持绿档，综合融资成本降至 2.74%，处于行业低位，全年新增公开市场融资 179.4 亿元，资金结构持续优化。
现阶段，招商蛇口明确向开发商 + 运营商 + 服务商综合模式转型，依托全产业链能力布局长期发展。业内分析认为，房地产行业告别高增长周期，房企单纯依赖住宅开发的模式难持续，招商蛇口后续既要消化历史高价地块减值遗留问题，也要将核心城市土地储备转化为实际收益，同时培育运营、服务类第二增长曲线。作为大型央企地产平台，其转型探索，也为行业同类企业提供参考样本。
责编：ZB
