经历过去几年市场洗礼，仍然坚持未暴雷的民企已经凤毛麟角，新城控股便是其中之一。
3 月 27 日，新城控股（601155,SH）发布 2025 年度报告，整体来看公司此前遵行的双轮驱动模式受阻，地产开发销售收入大幅下降拖累业绩，但租金收入仍然保持着稳定增长，成为重要压舱石。
地产销售滑坡拖累整体业绩
年报显示，2025 年全年新城控股营业收入 530.12 亿，较 2024 年（889.99 亿）下滑 40.44%；利润总额 20.75 亿，较 2024 年（29.06 亿）减少 28.62%，该两项数据相比 2023 年均出现腰斩。
新城控股业绩持续下滑主要原因在于公司主营业务之一的房地产开发销售滑坡。
2025 年全年房地产开发销售收入 390.04 亿，同比减少 48.71%；成本 339.2 亿，同比减少 49.47%；毛利率 13.03%，同比增加 1.31 个百分点。
分省份来看，大本营江苏省是营收第一个贡献省份，全年营收 104.14 亿，也是唯一销售过百亿的省份，但相较 2024 年仍然出现 33.03% 跌幅。
相比于房地产开发，新城控股双轮驱动中的另一轮——商业运营依然保持着稳健的增长趋势。
2025 年公司物业出租及管理收入 130.36 亿，同比 2024 年增加 8.37%；成本 39.41 亿，同比增加 9.81%；美中不足的是毛利率小幅下降至 69.77%。
支撑起新城控股租赁业务的是其王牌产品吾悦广场，截至 2025 年年底，新城控股已在全国 141 个城市布局 207 座吾悦广场，其中已开业在营的有 178 座，开业面积 1649.07 万平方米，出租率 97.86%，这为公司租金收入提供了充足保障。
发力转型轻资产模式
基于对未来行业发展判断，新城控股也和其他房企一样开始转型轻资产模式，并且初见成效。
2025 年新城建管内部设置两个业务组织，即新城万嘉建管、新城宏图建管，深化推进各区域建管分公司轻资产业务发展、运营及管理工作，协同推进轻资产区域深耕。
新城控股轻资产模式一方面是开展代建业务，另一方面则是代商业运营，最为典型的便是吾悦广场。
新城控股通过品牌输出 + 招商 + 运营管理的模式来运行，自身不持有资产，对公司来说此举可以在债务轻微增加的同时迅速扩张运营规模。
在目前已经开业的 178 座吾悦广场中，重资产模式的 148 座，轻资产模式 30 座。如果统计在建 + 开业的总计 207 座吾悦广场，其中轻资产模式的占到 50 座，占比超过 24%。
也就是说在建的 29 座吾悦广场中，有 20 个将会是轻资产运营，足见新城控股转型发展决心。
新城控股的年报清晰展现出公司发展战略，受到行业周期波动影响下，其开发业务受制于前期多布局三四线城市的限制，很难出现爆发，拖累公司整体业绩不可避免，但其通过在商业运营的优势地位，保持住租金基本盘，为后续发展奠定基础。
