《每日经济新闻》记者获悉，上周公募 REITs 四季报公布完毕，各个板块的表现较为分化。来自中信建投的数据显示，77 只披露了 2025 年四季报的产品中，次新 REITs 整体业绩达成率表现较好，顺周期项目经营边际改善。其中，消费及保租房等板块表现持续稳健，政策性保租房、运营能力强的购物中心以及需求稳健的农贸市场类 REITs 均实现出租率高位运行。
二级市场表现方面，上周整体呈现上行趋势。截至上周五（1 月 23 日），中证 REITs（收盘）和中证 REITs 全收益指数分别收于 806.72 点和 1047.51 点，周内分别上涨了 2.09% 和 2.17%。
行业方面，上周有两单 REITs 发行 " 战略撤退 "，业内分析与沪深交易所近期发布的新版 " 审核程序指引 " 密切相关。另外还有 3 单产品申报终止。与此同时，也有上市公司宣布拟开展商业不动产公募 REITs 申报发行工作。
公募 REITs 四季报出炉，业内评价总体表现超预期
随着公募基金四季报披露完毕，公募 REITs 在去年四季度的表现也随之出炉。
1 月 21 日和 22 日，共有 77 只 REITs 披露了 2025 年四季报，次新 REITs 整体业绩达成率表现较好，顺周期项目经营边际改善。中信建投证券分析，其中消费及保租房等板块持续稳健表现，政策性保租房、运营能力强的购物中心以及需求稳健的农贸市场类 REITs 均实现出租率高位运行；产业园及仓储边际好转，多单项目实现单季度收入及可供分配金额环比转正，以价换量取得成效，部分核心项目如汇添富九州通医药 REIT 等实现满租。
申银万国证券则对不同板块的公募 REITs 四季报表现进行了分析，选择其中几个板块为大家做盘点。
例如，在消费板块，仅印力 REIT 可供分配金额同比下降，其他均提升，华安百联、首创奥莱、华夏金茂 REIT 提升幅度超过 8%；出租率稳中有升，仅嘉实物美 REIT 的德胜门项目由 98.69% 下降至 91.17%，其余项目均在 94% 以上；租金水平提升明显，首创奥莱提价最多，仅华安百联小幅下降。
保障房板块则是营收均同比提升，出租率均位于 91% 以上，租金水平较为稳定。其中，华润有巢 REIT 可供分配金额同增 12.5%，且出租率同环比均有小幅抬升，而上海地产 REIT 出租率较上季度继续下降。
产业园区板块则是营收、可供分配金额同降居多，中关村、津开、联东科创 REIT 表现相对亮眼；租金方面，除首农和津开小幅上调、亦庄与苏园基本持平外，其余项目均有所下降；出租率大多抬升，东久重回满租，金隅智造工场突破 90%，华安张江则由 92.17% 降至 87.38%。
能源板块业绩分化，国电投风电、京能光伏、特变电工光伏电量同比均实现两位数增长；电价则下降为主。
二级市场价格大幅反弹，多只产品终止发行
上周，公募 REITs 二级市场大幅反弹。截至上周五（1 月 23 日），中证 REITs（收盘）和中证 REITs 全收益指数分别收于 806.72 点和 1047.51 点，周内分别上涨了 2.09% 和 2.17%。
来自光大证券的数据显示，与其他主流大类资产相比，回报率由高至低排序分别为：黄金>可转债> REITs >A 股>原油>纯债>美股。
据中金公司，上周各板块总回报指数涨跌幅分别为 +5.87%（数据中心）、+4.13%（消费）、+3.13%（仓储物流）、+3.03%（市政环保）、+2.61%（保租房）、+1.84%（产业园）、+1.66%（高速公路）、+0.88%（能源）。
单只产品方面，已上市的 78 只公募 REITs 产品中，环比上涨的达到 68 只。其中涨幅最大的三只产品分别为中金重庆两江 REIT、华安百联消费 REIT 和华泰紫金宝湾物流仓储 REIT，周内分别上涨 10.30%、9.97% 和 7.27%，另外还有 7 只产品涨幅超过 5%。
上周涨幅排名前十的公募 REITs
上周跌幅排名前十的公募 REITs
1 月 20 日，上市公司金风科技发布公告表示，拟终止建信金风新能源 REIT 的申报发行工作，这是公募 REITs 市场首次出现已进入交易所审核阶段却未成功发行的案例。同日，另一家公司电子城也公告表示，拟撤回创金合信电子城产业园 REIT 的项目申报，后续择机继续推进申报工作。
天风证券分析，两项目的 " 战略撤退 " 与沪深交易所近期发布的新版 " 审核程序指引 " 密切相关。这一落地于去年 12 月 31 日的新规，首次明确了公募 REITs 审核可能 " 暂停 " 或 " 彻底终止 " 的具体情形，进一步完善了项目从申报到上市的制度链条。
除此之外，还有多单产品申报终止，包括华夏万纬仓储物流 REIT、建信建融租赁住房 REIT、富国首创水务 REIT 等。申银万国指出，被终止的 5 单均为交易所反馈意见后迟迟未提交回复的项目，交易所正加强对 REITs 项目申报的精细化管理，体现出其推动市场高质量、规范化发展的明确导向。
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