根据华泰证券对于 2025 年梳理，认为在新房层面，" 好信用、好城市、好产品 " 的 " 三好 " 地产股依然表现坚轫，依靠运营能力在市场调整中掌握现金流生命线的房企，有商业现金流的支撑，仍然稳健，此外，受益于稳健现金流、具备分红优势的物管企业，也发展良性。
新房市场：降幅收窄，改善需求成核心引擎
2025 年全国商品房销售面积达 8.8 亿平方米，同比下滑 9%，降幅较 2024 年收窄 4 个百分点；销售金额为 8.4 万亿元，同比下滑 13%，降幅收窄 5 个百分点，销售均价同比下降 4.3%，降幅亦收窄 0.5 个百分点。市场整体仍处调整通道，但下行压力显著缓释。城市能级分化持续，一线、二线、三线城市销售套数同比分别下降 11%、20%、10%，其中三线城市降幅收窄达 18.3 个百分点，成为全年最显著亮点。改善型需求持续主导市场，120 – 144 平方米户型成交占比突破 30%，较 2024 年提升 1 个百分点，较 2016 年累计提升 11 个百分点；144 – 200 平方米大户型占比同步上升，表明家庭结构升级与居住品质追求正重塑市场基本面。
二手房市场：韧性分化，挂牌动能趋缓
样本 38 城二手房成交套数达 239 万套，同比仅微降 0.8%，展现出较强韧性。城市表现呈现明显分化：一线城市成交同比增长 2.7%，三线城市增长 9.0%，而二线城市则下滑 2.7%。70 城二手房价格指数同比下跌 6.1%，环比下降 0.7%，跌幅较前期收窄 2 个百分点，一线城市虽从 " 跑赢 " 转为 " 跑输 " 大盘，但房价下行斜率持续收窄，市场预期趋于稳定。截至 2025 年 12 月，20 城与一线 4 城二手房挂牌量同比分别增长 7% 和 5%，但较 10 月末已回落 2% 和 4%，预计 2026 年挂牌量上涨动能将显著减弱，或对需求形成阶段性制约。
结构性亮点：核心城市引领，头部房企重构格局
在城市维度，哈尔滨、沈阳等资源较弱的二线城市实现销量与价格双提升，反映市场信心局部修复；北京、上海、杭州、成都等核心城市延续 2024 年 " 量价双升 " 趋势，成为全国市场企稳的核心支柱。企业层面，中国金茂、中建东孚、邦泰集团等高成长房企销售金额与市占率实现双提升，彰显产品力与渠道优势；越秀地产、保利置业等韧性型房企虽销售下滑，却通过资源优化提升市占率，展现抗周期能力；龙湖集团、华润置地、招商蛇口等头部企业凭借现金流管理与核心城市布局，持续保持高效去库存，树立行业标杆。产品结构上，北京、上海、成都、宁波、合肥等城市高总价改善型住房去化表现优异，推动大户型成交占比持续攀升。
供给端收缩与库存优化：长期压力犹存，核心城市率先改善
全国土地成交金额同比下降 10%，降幅收窄 16 个百分点；40 城新推盘套数同比减少 9%，降幅收窄 15 个百分点，供给端主动收缩趋势明确。80 城新房库存同比减少 5%，其中一线、二线、三线库存分别下降 1.5%、0.8%、10%，核心城市库存压力显著缓解。尽管整体去化周期延长至 32 个月的历史高位，但结构性改善已现：核心城市库存去化效率提升，叠加供给端持续收缩，为市场企稳奠定基础。未来库存结构优化与供需再平衡，将成为决定市场复苏节奏的关键变量。
