文 | 迈点
上海租房市场迎来重要变化——部分公租房正式并入保租房。
这看似简单的房源属性变更，实则暗藏租赁市场的深层变革：" 国家队 " 作为市场 " 主力军 "，正释放出强化租赁市场调控、优化资源配置的明确导向，" 公保简并 " 或将成为重要趋势。
变革之下，住房租赁市场的供给结构、运营规则与资本逻辑等均将产生新变化，为行业发展注入新的确定性。
上海首批公租房完成 " 保租房变身 "
1 月 21 日，上海普陀保障性住房发布《关于公保简并的告知函》。明确自 2026 年 1 月 28 日起，其旗下运营管理的多个房源，将统一按照保租房相关政策实施供应管理。
根据公告内容，这批项目的租金将按照保租房备案租金价格执行，且调整不涉及已签约租户 ; 同时，所有项目原公租房轮候通道同步关闭。
2025 年年底，上海城方也发布了相似内容，宣布将旗下管理的馨越公寓、南站公租房、馨澜公寓、馨古美佳苑、耀华滨江公寓 ( 一期 ) 、耀华滨江公寓 ( 二期 ) 、馨逸公寓 ( 一期 ) 、馨逸公寓 ( 二期 ) 共 8 个项目，自 2026 年 1 月 1 日起统一调整为保租房实施供应管理。
和普陀的调整一致，此次 " 公告简并 " 对现有租户的权益没有影响——合同期内租金标准、合同周期均保持不变 ; 合同到期后，租户若满足保租房准入条件可办理续租，不满足条件则需退出。此外，城方还明确，此前已通过公租房登记轮候的租户，轮候序号保持不变。
不同的是，针对新租客，相关项目的租金仍按当前标准执行，准入条件则按照保租房进行审核。
事实上，两地的试点并非凭空落地。此前上海已出台《关于印发〈关于简并本市配租型保障性住房类型的实施意见〉的通知》。此次城方与普陀的动作，正是这一政策的首批市场实践，标志着上海 " 公保简并 " 改革正式从政策文件走向实操阶段。
从全国范围来看，上海的这一举措并非个例。郑州在去年 12 月发布《推进企业建设公共租赁住房盘活处置实施意见 ( 征求意见稿 ) 》，提出盘活长期闲置、未建成等企业建设的公租房，其中就包括可临时转为保租房 ; 湖南武冈、天津、深圳龙岗、中卫等多地也已出现公租房 " 变身 " 保租房的落地案例 ......
上海作为国内租房市场标杆，有望进一步带动更多城市跟进实施这一举措。上海更多政策性租赁住房也有望逐步并入保租房体系。
保障性住房转向市场化普惠升级
提到住房保障，不少人都会分不清公租房和保租房——这两类房源长期以来 " 双轨并行 "，却在申请条件、审核流程、租金标准上各有差异。
这种两套体系并行的模式，不仅让基层管理的行政成本居高不下，还容易出现保障对象 " 交叉重叠 "、政策边界 " 模糊不清 " 的尴尬，导致保障资源没法精准触达真正需要的人。
而上海推进的 " 公保简并 "，正是破解这一痛点的关键抓手。
从表面看，这是一次房源管理模式的调整。两类房源并轨之后，政策框架、管理流程和信息资源实现全面统一，保障资源的配置效率直接拉满。
但往深了看，这更是我国住房保障体系向市场化普惠方向迈进的一次关键升级。
就在 2026 年 1 月 9 日的国务院首次常务会议上，已经明确释放了信号——要着力解决未落户常住人口急难愁盼问题，完善随迁子女教育政策，扩大公租房保障范围……
这恰恰和 " 公保简并 " 的底层逻辑不谋而合。
要知道，过去的公租房对很多新市民、年轻人来说，门槛可不低：要么得靠单位集中申请，要么对居住证持有年限、社保缴纳时长卡得很严 ; 好不容易申请到了，还有 6 年租约限制，根本没法满足长期稳定居住的需求。
而 " 公保简并 " 后，这些痛点直接被打通。原公租房按保租房标准审核，保障范围大幅扩大，政策红利惠及更多刚需群体，更贴合当下人口流动与住房需求多元化现状。
盘活存量资产成保租房核心供给
从上海住房租赁市场来看，如今保租房已稳稳扛起 " 核心支柱 " 大旗。数据显示，截至 2025 年年底，上海累计建设筹措保租房超过 60 万套 ( 间 ) ，入市开业超 36.8 万套 ( 间 ) ，提前完成 " 十四五 " 规划目标。
依托政策倾斜、资源整合等天然优势，地方安居、城投等 " 国家队 "，已经逐渐成为住房租赁市场的主力军。迈点研究院发布的《2025 年住房租赁品牌传播力 100 强榜单》显示，在本年度百强榜单中，国资系品牌共计 47 个，在政策支持领域保持重要影响力。
从长远来看，这一政策将更为保障房资产金融化打下基础。相较于公租房，保租房在房源筹集方式上更灵活、准入条件更宽松、政策保障及金融支持更完善，更有利于实现资产 " 退出 "。通过并轨，原本零散、限制较多的公租房被整合为标准化、可融资的资产包。未来，运营方可将这些资产打包发行 REITs，吸引社会资本参与，形成 " 投融建管退 " 的良性循环，撬动更多资金投入保障房建设。
写在最后
上海 " 公保简并 " 的推进，既是住房保障体系的一次精准优化，更是住房租赁产业发展的关键转折点。
如今，上海的试点已为全国树立了标杆，未来随着更多城市跟进，不仅为新市民、年轻人筑牢居住底线，更将为城市留住人才、激活创新活力提供坚实保障，让 " 住有所居 " 的理想在产业升级中落地生根。
