2025 年末的北京楼市分外热闹。
12 月 25 日，北京土拍收官，总成交金额约 1427.42 亿元，年内最高溢价率接近 40%；12 月 24 日，北京发布楼市新政，继续优化限购相关政策；12 月 22 日，中海地产启动全新高端产品系安澜北京，这正是其在 3 月 18 日以总价 75.02 亿元、楼面价约 10.23 万元 / 平方米、溢价率 27.93% 竞得的北京单价 " 地王 " 地块。
" 今年业绩基本撞线，完成率在 95% 左右，实现了年初的既定目标。" 招商蛇口北京公司有关人士向《每日经济新闻》记者（以下简称 " 每经记者 "）表示。
中指研究院数据显示，2025 年截至目前，北京豪宅（套均总价 1500 万元以上，下同）市场累计供应 6240 套，远超 2024 年全年的供应规模。中指研究院高级分析师范诒杰向每经记者分析指出，今年北京核心地块的供应推动了豪宅供应规模大幅增长；成交活跃度较高，对新房市场形成支撑；整体成交均价有所下跌，但总价在 1500 万至 2000 万元区间的产品市场支撑力更强。
" 地王 " 入局，豪宅市场陷 " 贴身肉搏 "
作为北京住宅史上首宗楼面价突破 10 万元 / 平方米的地块，安澜北京当时的拿地成本已逼近周边在售项目的房价。也正因为如此，中海地产对该项目寄予厚望，从拿地到产品正式发布，前后足足投入了 9 个月的时间。
12 月 22 日，中海地产在国家会议中心举行发布会，启动全新高端产品系安澜北京。中国海外发展助理总裁付熙嵬、投拓总监张欣，中海地产北京公司总经理倪健刚，以及福布斯中国研究院院长钱厚琳等均现身发布会为项目站台。用北京公司副总经理刘磊的话说，安澜北京的项目方案来来回回经历了很多次修改，" 这很不中海 "。
相比之下，两个月前，中海地产联合体在上海以总价 439.5 亿元拿下徐汇滨江全国 " 地王 "，项目案名为安澜上海，12 月 19 日就已完成首轮认筹。
从北京市住建委的信息来看，安澜北京此次获准预售 15 栋楼，共计 268 套房源，价格区间 15.4 万— 18.0 万元 / 平方米，洋房主力户型为 210 平方米、275 平方米、310 平方米四居，总价约 3000 万元起。
在发布会现场，就有购房者向每经记者表示，第一时间拍下户型图发给家人，已对比过周边数个项目，对安澜北京 275 平方米户型有意向，" 但今年的选择很多，因此不急于出手 "。
事实上，安澜北京周边云集了多个高端热门新盘，竞争激烈。比如圆明天颂项目，2021 年开盘价 11.5 万元 / 平方米，目前二手房挂牌均价已达到 17.6 万元 / 平方米；臻云项目在售均价约 13.9 万元 / 平方米，总价约 1600 万元起，北京市住建委官网（网签均价出处，下同）显示其网签均价为 12.36 万元 / 平方米；建发海晏在售均价约 13.6 万元 / 平方米，总价约 2300 万元起，网签均价约 13.6 万元 / 平方米。
而在朝阳区朝青板块，截至目前，紫京宸园在售均价约 11 万元 / 平方米，首批预售房源网签均价约 9.80 万元 / 平方米；璞樾在售均价约 10.5 万元 / 平方米，首批预售房源网签均价约 9.98 万元 / 平方米。在此之前，" 选紫京宸园还是选璞樾 " 早已是区域改善市场的重要话题。围绕开盘、蓄客、价格战等，房产博主们收割了一波波流量，也间接推高了项目热度。
今年 4 月 28 日，中建智地、中国金茂、越秀地产和朝阳城发联合体以总价 126 亿元拿下北京市朝阳区黄杉木店组合地块，其中住宅部分成交楼面价约 5.45 万元 / 平方米，刷新近两年朝阳区宅地楼面价纪录。据《每日经济新闻》此前报道，11 月 12 日，中建智地与越秀地产爆发冲突，前者举报称璞樾项目存在首开不合理定价、续销期间恶意竞争导致客户流失到板块外竞品等行为。11 月 16 日晚间，股东各方达成和解。不过，这暴露出的则是背后竞争激烈的区域市场。
与此同时，黄杉木店地块周边的保利朝观天珺在售均价为 8.7 万元 / 平方米，金茂满曜在售均价为 8 万元 / 平方米；距该地块稍远些、城市界面更好但客群有重合的中海万吉玖序，在售均价为 12.5 万元 / 平方米。
中指研究院数据显示，截至 12 月 21 日，北京套均总价 1500 万元以上豪宅市场累计成交 2851 套，同比增长 10.6%；豪宅成交套数占全市新建商品住宅成交总量的比重为 8.4%，较 2024 年同期提升 1.4 个百分点。
" 其实对于竞品，从拿地到营销策略、推盘节奏，甚至细到案场的价格变化，我们都会认真关注。" 有头部开发商人士向每经记者透露。
需求变化，自住需求成为主要置业动力
合硕机构首席分析师郭毅在接受每经记者采访时指出，今年北京豪宅市场呈现出两个特点：一是购房者更追求物理空间与精神需求的深度结合；二是与以往单纯强调奢华不同，今年的豪宅更注重从居住本质出发，洞察用户需求，围绕生活方式进行产品优化。
在购房决策方面，从客户需求看，地段还是第一位的。这两年的市场供地和新房供应，已经很难称得上哪个片区存在稀缺性了。大家在买房子的考量上，核心是地段的适配性，以及地块周边的教育、商业、医疗等。" 现在大家买房投资的意愿没有那么强，更多的还是用于自住。就算是贵一些的房子，其实更多的也还是以自住需求为主要置业动力。" 郭毅认为。
郭毅向每经记者表示，过去大家在买豪宅的时候，可能还可以接受一些小瑕疵，但现在要的是一个全方位、优秀无短板的豪宅，对细节敏感度提升。比如关注户型功能空间、室内装修、社区公共部分（大门 / 园林 / 会所 / 车库品质）、科技系统等。
招商蛇口北京公司有关人士举例道：" 招商玺是我们在北京最好的项目，购买 228 平方米和 266 平方米户型的基本是私营企业主，或是金融行业从业者。他们把房子看作是一种资产配置，做资金避险，受周期和其他因素的影响相对较小。"
" 除了资产配置，自住是另一个核心诉求。招商玺项目内有约 5000 平方米会所，这个规模在北方市场较为罕见。对于这类业主来说，产品品质、装修配置、服务的周到性，往往是他们做决策的关键。"
上述招商蛇口北京公司人士续称：" 其实豪宅业主群体的决策周期较短，一旦看上某个产品，会很快做出决定。他们更倾向于在自己熟悉的区域或坚定看好的区域范围内选择。与刚需和刚改客群不同，这一群体对价格、折扣优惠及赠送面积等因素的关注度较低，对其决策影响较小。"
展望明年，核心地段高价项目排队入市
在市场分化严重的情况下，豪宅市场依然保持着自己的销售节奏。
前述头部开发商人士就表示，北京的豪宅项目其实并不那么追求流速，反而一直有自己的调性，整体价格变动不大，不会随着市场下行而出现降价行为。
对于 2026 年的趋势，范诒杰向每经记者分析指出，一是供应延续高规模，二是产品力全方位竞争。
"2026 年北京豪宅供应规模大概率延续较高水平，一系列位于核心地段的高价项目正排队入市，如中建智地太阳宫项目、北京城建祈年大街项目、保利半壁店项目、海开上地项目、海淀朱房二期项目、懋源松榆里项目等。叠加 2025 年高供应量，未来库存去化存在较大压力。" 范诒杰说。
另一方面，在供应保持高水平但需求有限情况下，开发商将更注重产品创新，智能化、生态化、低密度设计将成为主流，服务配套也将成为核心竞争力。
" 海淀的功德寺、上地、朱房，朝阳的太阳宫、永安里，丰台的丽泽商务区、分钟寺，顺义中央别墅区等板块，因土地资源稀缺、规划利好和配套成熟，将成为供应和需求的集中地。产品方面，大平层、别墅，具备顶尖产品力和独特资源（如优质学区、稀缺景观）以及过硬的产品力和物业服务的项目，因极强的资产保值属性，将继续受到高净值人群追捧。" 范诒杰说：" 大多数缺乏鲜明特色、同质化严重的普通豪宅项目，可能面临较大去化压力。"
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每日经济新闻
