本文来源：时代财经 作者：陈泽旋
" 香港今年的房价，算是触底了 "，" 港漂 "8 年，白领黄莉雯（化名）今年入手了一套 " 细价房 "（指低总价房源），终于在香港安了家。
推动她下定决心的，是年初恒基地产旗下九龙城新盘 " 南首 " 的开盘盛况。3 月 1 日，南首开盘，首批推出 181 伙单位（即 181 套房源），折后售价介于 409.9 万港元至 728.64 万港元之间。凭借低于市场预期的定价和名校网络加持，项目最终吸引 7000 个认购登记，相当于 37 人抢一套房，实现开盘 " 日光 "。
" 房价已经到了合适的范围，（我觉得）不会再跌。而且现在总价在 400 万（港元）以下房子只需要给 100 块（港元）的印花税，租售比也还可以，我买了就算不自住，房租出去也能收回月供 "，南首项目让黄莉雯敏锐捕捉到 " 上车 " 窗口期。结合个人需求，她最终选择了一套二手房，" 还款额和之前的房租差不多 "。
港股触底反弹、房价经数年调整至低位、房贷利率回落、银行重启减息……受香港多重利好政策与市场环境叠加影响，黄莉雯和她的许多 " 港漂 " 朋友选择在今年 " 上车 "。
而抓住窗口期 " 抄底 " 的买家们，也推动了香港楼市买卖转旺、房价终止三年跌势。中原地产数据显示，今年 1-11 月，香港一手私人住宅成交量达 1.88 万宗，预计全年将突破 2 万宗，同比涨幅约 2 成；二手私人住宅成交约 3.58 万宗，全年预计可达 3.9 万宗，均创近年新高。
这其中，超级富豪和刚需客同时抄底，是 2025 年香港楼市最显著的特征。
根据中原地产，今年前 11 个月，香港 400 万港元以下的一、二手私人住宅共录得约 1.26 万宗买卖，较去年全年的 1.05 万宗增加约两成，并已连续两年突破 1 万宗，占整体成交约 24%，为 2016 年以来最高水平。
除了价格合适，租金上涨也是刺激刚需客入手的因素之一。数据显示，香港住宅租金已连续三年上涨，今年前 11 个月累计升幅为 4.84%。中原地产也向时代财经表示，目前低总价楼盘的买家中，自用需求占比达到七至八成。
事实上，在减息周期下，供楼负担（即房贷压力）下降，" 供平过租 "（月供低于租金）现象出现，吸引部分租客转为购房，刚性购房需求增长。以最新按揭利率 3.25 厘计算，中原地产数据显示，9 月份有 75% 的指标屋苑（屋苑即私人住宅小区）出现 " 供平过租 " 情况，与此同时，9 月中原城市租金指数 CRI 回报率达到 3.56%，为近 14 年来第二高。
政府政策亦推动细价楼成交。今年初，香港将 "100 元印花税 " 的适用物业价值上限由 300 万港元提高至 400 万港元，意味着购买价值 400 万港元的单位，买家仅需缴付 100 港元的印花税，而此前同价房产需缴纳 6 万港元印花税。
刚需买家入市的同时，富豪亦加快投资布局。中原地产研究院数据显示，今年 1-11 月，香港 5000 万港元以上的一手豪宅成交 521 套，同比上升 11.8%；2000 万至 5000 万港元的二手豪宅成交 1076 套，同比上升 9.7%；而 5000 万港元以上的二手豪宅成交则达 248 套，同比大涨 34.1%。
今年以来，香港市场不时曝出高总价豪宅交易案例。3 月，港岛南区深水湾香岛道 33 号 8 号屋以 4.8 亿港元成交，买家以 "VIKING SKY LIMITED" 名义入市，其实际持有人被指为来自内地的互联网新贵；10 月，阿里巴巴前董事会主席兼 CEO 张勇则通过全资公司斥资 5354 万港元，购入香港半山坚尼地道 " 竹林苑 " 住宅单位。
中原地产指出，在美元贬值、地缘政治波动的背景下，不动产成为理想的避险资产，同时减息削弱定存吸引力，推动资金重新流入楼市。与此同时，2025 年香港金融市场向好，截至 9 月底银行存款总额已达 19.14 万亿港元，庞大的储蓄资金有望转化为实际购买力，加之港股 IPO 强劲复苏，" 吸引超级富豪将资金转移至香港，进一步带动豪宅交投 "。
内地买家也是本轮香港楼市复苏的推动力量之一。
中原地产数据显示，自 4 月以来，以普通话拼音登记的买家已连续八个月录得逾千宗成交，今年 1-11 个月，普通话拼音买家入市宗数约 1.25 万宗（含一、二手私人住宅），创下历史新高，涉资 1256 亿港元；预计全年普通话拼音买家入市宗数有望达到 1.38 万宗，对应资金约 1380 亿港元，成交量与资金规模均可能再创新高。
新增供应有限，供需缺口持续扩大，也使新盘更显紧俏。过去两年，房企在香港拿地意愿下降，今年香港更是仅推出了 7 幅住宅地块，最终售出 6 幅。
多重因素持续推动下，12 月 9 日，中原地产预计 2026 年香港楼市将处于反弹初期，全年房价涨幅或达 15%。成交量方面，一手市场预计可维持 2 万宗高位。二手方面，一手房价上升使得买家流向二手楼市，叠加减息效应，成交量或大增近三成，预计达到 5 万宗。
仲量联行香港主席曾焕平也在 12 月 10 日指出，香港楼价今年已见底，对 2026 年前景持审慎乐观态度，预期中小型住宅价格将上升约 5%。
