两个小时后，北京大兴区西红门镇 6038 地块土拍将落槌，不出意料之外，买家会是中建壹品，底价 19.04 亿元。
中建壹品重仓过大兴区，开发过御璟星城、大兴星光城、颐和公馆等。其中，6038 地块西南 600 米处，便是它旗下的在售楼盘元启。
它拿下 6038 地块，一是看中了这块地；二是为了护盘。
2024 年 2 月，中建壹品溢价 15% 夺下 6035 地块（即元启、兴创置地持股 40%）、楼面价 4.15 万元 / 平米。
现在，6038 地块的楼面价仅为 3 万元 / 平米，且地段优于元启。中建壹品决心做个对冲，在西红门打一场翻身仗。
但是，一个不好的消息很快就来了，隔壁的 6037 地块也进入了供地清单。
如果一切按正常推进，弹丸之地的西红门板块，2026 年将出现 " 四盘演义 " 的局面。
它们是：中建壹品元启、兴创置地 6030 地块、中建壹品 6038 地块和 6037 地块。
西红门板块一场新战役已拉开了序幕。
一块 " 完美 " 的地块
西红门 6038 地块堪称完美。
1、规模适中。用地规模约 2.76 公顷，规划地上建面约 6.35 万平米，起拍价 19.04 亿元，占压资金量不大。
2、它是一个地道的地铁盘，东北角规划地铁 19 号线二期南延线的西红门东站，预计 2029 年通车。
3、6038 地块容积率 2.3，建筑限高 45 米（局部 60 米）。在它之前，西红门区域这两个指标，大抵是 2.5 和 45 米。
4、距离京开高速最远，不再饱受车流噪音的困扰；
这四点里，尤其是第 2 点最吸引人。
在土拍文件里，对地铁的规划很细致：
1、在 " 关于轨道一体化的要求 " 里提到：项目邻近规划轨道站点，方案需与轨道站点进行一体化设计，地块内的轨道站点出入口及风亭等设备设施，不计入本地块建筑规模。
2、在 " 功能引导 " 里提到：地块配置建筑规模 3500 平方米的商业设施，商业设施宜结合轨道站点设置。用地位于轨道交通一体化管控范围内，做好轨道一体化设计。
3、在 " 地下空间连通 " 里提到：地块应与轨道车站实现连通，实现无风雨归家路线。
4、在 " 备注 " 里提到：项目邻近规划轨道站点，具体要求为：地铁出入口、风享组应与地块建筑一体化结合设置 ; 地铁出入口应与无障碍出入口整合设置。
在西红门板块，无论是橡树湾、中建玖玥府，还是元启、6030 地块、6037 地块，都没有 6038 地块这样的地铁优势。
搅局者杀到
当 6038 地块上架土拍时，6037 地块居然出现在北京 2025 年第八批次供地清单里。
这一操作，令业界看不懂。
难道是为了掩护 6038 地块，顺利让某家房企以底价被摘走？
一般来说，如果双子星不是同时供地，一般要等上一块地首次开盘之后，下一块地才会进入市场。
拿 6037 地块和 6038 地块对比，有人会认为，西边一路之隔的 6037 地块地段更佳，没有紧邻地块的烦恼，却享受了地铁的便利。
如果 6037 地块顺利转正，最迟应在 12 月上旬完成出让。满打满算，这两块地出让的时间，至多相差 1 个半月。
除双子座同时供地之外，如此相邻地块供地时间之紧密，是比较罕见的。
之前，丰台万泉寺和西郊冷库供地相差 34 天，最后中海地产为了护盘，只能全部吞下。
6037 和 6038 地块供地时间如此近，必然会出现短兵相接的局面。
地价最高降 16.7%
西红门 6038 地块，不仅手握 " 地铁盘 " 概念，用地指标也更为宽松。
花姐获悉，在 6038 地块入市前一个月内，经过了一轮火速调规。
主要体现在 3 个方面：1、地上建面从 6.9 万平米减为 6.35 万平米；2、容积率从 2.5 降为 2.3；3、拉高了建筑高度，从 45 米变成局部 60 米。
按 19.04 亿元成交价计算，6038 地块的楼面地价为 3 万元 / 平米。
与周边地块相比，它的地价降了。
1、2023 年 7 月，中建玖合以 54.05 亿元拿下西红门 6004、6006 地块——中建玖玥府，起始楼面价 3.5 万元 / 平米，成交楼面价 4.16 万元 / 平米；
2、2024 年 2 月，中建壹品以 58.76 亿元拿下西红门 6035 地块——元启，起始楼面价 3.6 万元 / 平米，成交楼面价 4.15 万元 / 平米；
3、2024 年 9 月，兴创置地以 22.25 亿元底价拿下西红门 6029、6030 地块，起始楼面价 3.387 万元 / 平米；
相比它们，6038 地块的楼面价下降了 11.4%-16.7%。
当然，这只是简单的数字加减。6038 地块的地下，须配建 3500 平米商业设施，是一个不小的包袱。
如果综合容积率变低、建筑高度变高等因素，花姐依然觉得 6038 地块松绑了。
未来，隔壁的 6037 地块（用地 2.44 公顷、规划 6.1 万平米），与 6040 地块（用地 4.08 公顷、规划 10.2 万平米），是否也会减负呢？
西红门板块混战
随着 6038 地块落槌，西红门楼市又卷入战事。
上一轮发生在 2024 年，橡树湾与中建玖合府打得不可开交。现在，西红门板块的战争更加激烈了。
先看看元启、6030 地块、中 6038 地块和 6037 地块的大致供应量。
1、元启：2024 年 8 月领预售证，2025 年 4 月调规、增加奇偶阳台。截至目前，它供应 1052 套，网签 345 套，均价 5.31 万元 / 平米，待售 707 套。（详见《中建壹品，将它当作活马医》）
2、兴创置地 6030 地块：2024 年 9 月拿地、楼面价 3.387 万元 / 平米；2025 年 6 月调规、设置开敞阳台和建筑高度从 45 米上浮至 60 米。
10 月 13 日刚出完报规图，规划 10 栋 9-17 层住宅楼、555 户，93 平米 132 套、105 平米 203 套、136 平米 204 套、顶层异型户型 16 套。
3、6038 地块：规划地上建面约 6.35 万平米，预计规划约 600 套房子；（详见《拿地一年，这个楼盘赶上末班车》）
4、6037 地块：规划地上建面约 6.1 万平米，预计规划约 600 套房子；
它们四家加起来，待售房源接近 2400 套，再加上区域内的一些尾盘和现房，预计总供应量接近 3000 套。
不仅如此，后来者 6038 和 6037 地块，不仅地价便宜，更有在产品上迭代的优势。
