国内公募基础设施 REITs 市场，迎来一位实力选手。
该 REIT 基金由中海发展发起，由华夏基金担任基金管理人、中信证券担任计划管理人。底层资产为中海位于佛山的映月湖环宇城。
近两年来，国内公募 REITs 市场呈现出快速发展态势，市场活跃度也在延续。
可以说，中海商业 REIT 的上市并受到热捧，进一步丰富了境内公募 REITs 的资产类型，提升整体市场规模与活力，推动 REITs 市场迈向高质量发展。
于企业而言，意义则更为更重要。事件标志着中海在稳步构建全周期资产管理能力中取得了关键进展，实现了 " 收购 - 改造 - 提升 - 退出 " 的全流程资本闭环。
加速其轻重并举资管双引擎发展模式的构建。
底层资产成色亮眼，夯实长期价值与稳健收益核心基础
中海商业 REIT，绝对可以说是公募 REITs 市场不容忽视的一位重磅选手。
为什么这么说？首先来看一下该基金的底层资产。
映月湖环宇城总建面 15.3 万㎡，位于广东省佛山市南海区桂城街道。是中海通过收购而来的，同时是目前消费 REITs 中，唯一通过收购盘活资产的代表性项目。
这几年，经过中海的业态重组、品牌焕新、场景再造，项目已经成长为足以媲美一线城市优质资产的存在。
亮眼的数据就说明了一切。
映月湖环宇城的前身，是新加坡淡马锡旗下丰树集团的南海怡丰城，早在 2014 年开业。
2020 年 3 月，中海商业将项目收购。
此后，依托中海环宇商业深耕大湾区核心城市的强大招商资源，及 " 工科中海 " 的工程改造优势，基础设施。
项目通过重新精准定位、优化业态结构、场景体验升级等，仅用 9 个月时间即实现了经营业绩大幅提升，实现了当年收购、当年调整、当年盈利，成为全国商业的收购改造典范。
项目自 2020 年被收购以来，经营效率持续提升，出租率从 2020 年末的约 81% 提升至 2025 年 3 月末的约 98%。
2020-2024 年，项目营业收入年均复合增长率 24.75%，销售额年均复合增长率 22.82%，客流年均复合增长率 19.20%。
2024 年，映月湖环宇城销售额达到 9.6 亿元，营业收入达到 1.37 亿元，客流量高达 1413 万人次。成绩十分亮眼。
无论是在综合营收、坪效、利润等经营指标，映月湖环宇城在目前中海体系内的购物中心，均位居前列，是经营表现优异的优质购物中心资产。
在 2025 年 9 月，以项目为底层资产的中海商业 REIT 获批上市，至此仅历时 5 年多。
由此，映月湖环宇城也是目前所有消费 REITs 的底层资产中，最快实现了 " 收购 - 改造 - 提升 - 上市 " 完整闭环的资管运作标杆。
项目的蜕变，已在行业获得过不少殊荣。比如，2020 年荣获 " 中购联 2020 年调改购物中心星秀奖 "，并在 2022-2023 年度被评为 " 广东优秀调改商业项目 "。
当然了，中海的运维是一方面。映月湖环宇城自身的底子也不错。
项目位于禅桂商圈映月湖片区，且紧邻广州，是南海区距离广州最近的大型商业项目，周边 5 公里范围内拥有超过 80 万的消费人群。
更为重要的是，项目周边 3 公里范围内无竞品。甚至，映月湖片区在可预见的未来，也不会新增同类购物中心，面临的竞争风险相对较低。
这些核心优势共同构筑了映月湖环宇城的区位护城河，成为其长期价值与稳健收益的核心保障。根据测算，中海商业 REIT 2025 年 4 月 1 日至 12 月 31 日以及 2026 年的预测净现金流分派率分别达 4.00%（年化）、4.21%。
事实上，在此次上市前，基金发售阶段就已获得市场高度认可，公众投资者和网下投资者有效认购倍数分别为 361.9 倍和 320.5 倍，基金比例配售前认购金额累计近 1600 亿元。
我们知道，投资者参与基础设施公募 REITs 投资，其收益主要来源于底层资产的经营收益以及因二级市场价格变化带来的价差收益。
也因此，中海商业 REIT 的更大一个优势，是背靠央企中海发展。其背后拥有的庞大待注入资产，很大程度上决定了基金未来收益空间。
中海发展拥有 46 年的房地产开发与不动产运营管理的经验，是商业资产管理领域的领先者。
资料显示，目前，中海商业在管商业资产总规模已超过 1000 万平方米，涵盖购物中心、写字楼、长租公寓、酒店及产业园等多种业态，形成了以 " 全业态专业化运营 " 和 " 生态协同价值围合 " 为核心的双重竞争优势。
得益于近几年在商业地产领域的持续发力，中海发展商业运营业务表现不俗。
2025 年上半年，中海发展商业物业收入为 35.4 亿元，其中写字楼收入为 17 亿元，购物中心收入为 11.7 亿元，长租公寓收入为 1.6 亿元，酒店及其他商业物业收入为 5.1 亿元，持续为公司贡献利润。
特别在购物中心领域，该公司已经成功打造了 "3+3 产品矩阵 "，包括 3 条标准产品线——城市级一站式购物中心 " 环宇城 "、精致商务型购物中心 " 环宇荟 "、精品社区生活中心 " 环宇坊 "，以及 3 条非标产品线—— " 里、巷、集 " 系列。
今年年中业绩会上，中海发展副总裁兼中海商业公司董事长王林林就表示，上半年公司聚焦商业战略，围绕三核目标：核心城市、核心区位、核心资产，积极主动推动两项经营策略落地，一是积极推进资产优化工作，二是有计划地推动部分重点项目改造更新，比如北京环宇荟项目，改造后租金增长 32%。
据了解，除了映月湖环宇城，中海商业发展还管理了佛山千灯湖环宇城、珠海环宇城、珠海富华里、上海环宇荟、北京环宇荟、北京大吉巷等合计 40 个消费类基础设施项目（含在建、待建及轻资产项目），管理规模超 400 万平方米，分布于全国主要经济圈重点核心城市。
这说明，中海具备丰富的可扩募资产。
目前，中海商业旗下可扩募资产规模超 350 万平方米，且基本布局一线及新一线核心区域，其中重点扩募资产数量 15 个，总建筑面积为 187 万平方米，超过拟首发资产规模的 12 倍。
这些资产，无不为为后期基金的扩募，提供了足够厚的项目储备池。
可以预见的是，依托丰富的可扩募资产储备，中海未来还将通过扩募机制持续注入成熟资产，不断做强 REITs 平台，增强可持续发展能力。
同时，借助 REITs 工具，中海不仅可盘活存量资产、拓宽融资渠道，回收资金将用于新商业项目开发，形成正向循环，推动企业迈向高质量发展。
相关公司：中国海外发展 hk00688, 湖南中海控股
