文 | 道总有理
9 月末，大连万达集团及法人王健林被兰州市中级人民法院采取限制高消费措施，限高涉及执行标的 1.86 亿元。从昔日 " 中国首富 " 到无法乘坐飞机头等舱、入住星级酒店，巨大的身份反差让这一消息震动社交平台。
很快，情况发生反转，9 月 29 日，王健林 " 限高 " 措施已取消。有媒体报道本次事件是万达下属项目公司经济纠纷，或因在执行层面信息不对称导致。
但这已并非万达首次陷入执行纠纷。
9 月初，北京金融法院已新增一则对万达的执行信息，标的超 4 亿元。截至目前，万达累计被执行总金额已突破 52 亿元，同时背负 94 亿元股权冻结，其中上海万达网络金融与小额贷款两家公司的冻结股权占比超九成。
细究这几年的万达发展，诸如此类风波数不胜数，有些甚至早已埋下了伏笔，更有意思的是，王健林与万达的生存命题，似乎也成了中国一代民营企业管理者必须面对的时代课题。
从「强势崛起」到「大势已去」
1988 年，中国成立房地产公司需要 100 万元注册资金，王健林就借了 100 万。
据他自己说，借款必须找人担保，担保人拿走 50 万元，实际上只拿到 50 万元，而且借 100 万元给他的人，要求他 5 年还款，每年 25% 的回报。看起来条件非常苛刻，但彼时王健林骨子里的风险精神就开始显露。
他拿着借来的钱在大连西岗区创立了一家房地产公司。
当时，中国市场经济浪潮涌得热烈，到 1992 年，这家公司已经占据大连房地产市场 20% 的份额，年销售额达到 20 亿，也是这一年，王健林掏出 2000 块重金登报征名，最终，从满纸投稿里挑出的 " 万达 " 二字，寓意万事顺遂、通达四方。
王健林不止一次在公开场合把万达的成长分为四步。
第一步在 1993 年，他带着团队南下广州，
那时候，民营企业到外地发展困难重重。王健林就去找广州当地企业谈，最后跟广州华侨房地产公司谈好，一年交 200 万元，注册了一个分公司，也正是从广州开始，万达逐渐从一个区域公司变成全国性公司。
第二步在 2000 年，进军商业地产。
2000 年前，万达主要做住宅开发，之所以要转型，王健林在哈佛大学演讲时提到，是因为当时民营企业的医疗保险体系尚未完善，公司有两个老员工，一个得了癌症，一个得了肝病，这件事促使他想要更多现金来保障员工福利。
住宅房地产开发的现金流不稳定。
为了寻求稳定的现金流，万达做过制造业、制药厂，还做过超市，外贸等等，到 2000 年，决定把不动产作为企业的支柱产业，2004 年，王健林提出 " 城市综合体 " 的概念，把商场、酒店、写字楼、公寓都整合在一起。
从那年开始，万达开启了属于自己的时代，最风光的时候，地方排队与万达合作，甚至在上海，万达都以超低价拿下了五角场的场块。同时，万达广场飞速扩张，唐山万达广场 110 万平米，石家庄万达广场更是达到 183 万平米。
第三步在 2006 年，因为万达购物中心需要配电影院，王健林开始琢磨文化产业。
他投资了万达乐园，扬言要让上海迪士尼二十年无法盈利。最初万达跟美国时代华纳院线合作，但由于两方面原因，双方没能合作下去，万达先后和上海、江苏、广东、北京等地的广电集团谈合作。
第四步在 2015 年前后，万达大举进军海外。
彼时，万达宣布了十年战略规划，计划十年内成为世界一流的跨国企业。2014 年到 2016 年，万达投资了 16 个海外项目，买下位于马德里市中心的西班牙大厦，以 9.21 亿英镑吞下了欧洲第一大院线，买下美国传奇影业。
那几年，万达风光无限，综合过往年度报告，2009 年，万达员工总人数近两万人，2015 年达到十三万人，等到 2016 年，万达的总资产已经逼近 8000 亿元，营业收入达到 2550 亿元，王健林连续三年成为中国的首富。
在他看来，万达 " 去地产化 " 目标终于实现。
2017 年，万达在全国已经有近 200 个商业项目，也正是在当年，万达急转直下。2 月份，万达的海外收购之路受挫，6 月份，遇上 " 股债双杀 "，7 月份，万达在海外的六个项目被严格管控。
2018 年 1 月，万达集团 2017 年年会在哈尔滨召开，会上称 2017 年是万达集团历史上难忘的一年，万达商业不得已转让文旅项目、酒店资产，曾经让首富引以为傲的四步棋，终于沦为 " 弃子 "。
2017 年，王健林以 438 亿的价格，把 13 个文旅项目卖给了融创，又把 77 家酒店以 199 亿卖给了富力，2019 年，万达影视被儒意影业收购，2020 年，百年人寿卖给了绿城，百货业务卖给了苏宁。
到了 2023 年，万达大规模出售购物广场，三十多座万达广场易主。2024 年，北京 CBD 的总部大楼卖给了新华保险和中金资本，万达商管的控制权交给了太盟投资集团；截至 2025 年 9 月，万达广场已累计出售 85 个。
或许，浪潮从不会永远朝着一个方向奔涌，后来的每一次出售，也都是王健林在时代洪流下的无奈抉择。当万达广场的灯光熄灭在夜色里，不只是一个企业的起落，更是一个时代里，野心与命运、辉煌与落寞交织的篇章。
冲动退市「误终身」
绝大部分人起底王健林会把他与万达的不幸归咎于 2016 年的私有化退市上。
早在 2014 年，万达商业成功在港股上市，2015 年，万达商业的股价最高涨到了 76 港元，但好景不长，很快就跌破发行价，跌到 30 港元左右。此时的王健林对港股的低估很是失望，一口气以 52.8 港元的价格，回购了万达商业所有 H 股股票。
私有化退市后，引发了一系列连锁反应，包括 A 股 IPO 受阻；转战港股再受挫；对赌协议引爆危机；索债方生出多米诺骨牌效应；资产大规模出售……一连串的危机叠加在一起，最终导致了王健林如今的局面。
至于王健林为什么选择私有化退市，除了对港股估值的不满，其过于自信的行事作风也一度被视为另一个主因。纵观这位首富先生的前半生，一个 " 赌 " 字基本可以概括，他本人也曾说过：" 没有人永远赢得所有赌局，但永远有人愿意赌。"
但在这两大因素之外，万达本身的发展其实才是王健林选择私有化退市的关键。
2015 年，万达商业收入 1242 亿元，比 2014 年增长 15.14%；归属于母公司股东净利润 299.7 亿元，同比增长 20.66%。看起来很亮眼，但细究起来风险不少。据悉，万达商业虽有三大业务，但主营收是物业销售板块。
当年，物业销售为万达商业贡献了 82.5% 的收入，总合同销售额约为人民币 1640 亿元。
但这一成绩与万达本身的关系不大，更多是得益于地产行业回暖，2015 年，《中国房地产企业销售 TOP100 排行榜》显示，2014 年万达商业销售金额 1501 亿元人民币排名第三， 2015 年销售金额 1512.6 亿元人民币，位列第四。
换句话说，在地产行业发达的一年，万达排名不进反退。
其次，2015 年万达商业业绩公告显示，其物业存货出现 15% 的增长，酒店业务净利润为亏损 6.02 亿元人民币；万达商业物业租赁出租率从 2014 年的 99.32% 下滑到 2015 年的 96.37%，同期，太古地产、中粮地产 2015 年的出租率都维持在 99% 左右。
或许，港股对万达商业的估值未必失了公允。
另外，商业地产是 " 吞金兽 "，万达商业的负债率一直居高不下，尤其是 2013 年，万达商业的资产负债率接近 90%，2015 年报显示，万达商业的净负债率为 61.05%，较 2014 年底的 56.68% 上升了 4.37 个百分点。
对比之下，同行的净负债率维持在 40% 左右，华润置地甚至已降到 23%。
这时候，王健林发现发债券比在股市融资划算。2015 年 8 月 28 日，万达商业首次五年期（3+2）50 亿元公司债成功发行，票面利率 4.09%，2015 年 10 月 15 日、2016 年 1 月 12 日，万达商业两次发行五年期、额度为 50 亿元的公司债券，票面利率分别为 3.93% 和 3.20%。
当然，万达商业退市不是不想上市，是想换个地方上市，然而，后续的一切已不需要赘述。
十年前，王健林手握 292 座万达广场、1300 家影院、13 家文旅城、80 家五星级酒店、150 亿美元海外投资，以 2200 亿身家登上胡润百富榜首富。2025 年，《2025 新财富 500 创富榜》上，王健林父子的财富为 588.1 亿元。
时至今日，曾经叱咤风云的首富跌进谷底。
再路过那些换了主人的万达广场，还会有很多人想起王健林在商海上挥斥方遒的模样，只是这一次，赌桌早已散场，筹码尽失，资本市场从不同情 " 赌徒 "，一旦行差踏错，都有可能满盘皆输，在时代的风里，满是繁华落尽的唏嘘。
首富翻盘，也要靠「下沉市场」了
十年光阴，曾经的商业帝国一点点瓦解，王健林卖了半副身家，手中的资产版图大幅收缩。那么，险些被限高的 " 首富 " 还剩什么？
不完全统计显示，截至目前，万达集团对外投资仍处于存续状态的企业为 24 家，持股超过 50% 的为 15 家；王健林所控制的企业有 76 家处于存续期间，对外投资的 11 家企业中则仅有 6 家显示为存续状态。
值得注意的是，万达集团及王健林所拥有的资产包括大连新达盟 40% 股权、约 200 座万达广场，以及万达体育、万达宝贝王等。这大概是王健林能否在 70 岁高龄再逆袭的重要筹码，尤其是幸存的万达广场。
从这些广场的分布来看，王健林远没有认输，因为他卖掉的与留下的都藏着他对未来的渴望。比如，王健林正加速出手一二线城市的万达广场，2025 年 5 月 6 日，王健林 500 亿元出售 48 座万达广场，这其中覆盖多城首发项目及一二线城市元老级项目。
结合赢商大数据最新《2024 中国城市商业力》分析显示，商业一线和准一线城市项目占比高达 33%，北京、上海、广州、成都、重庆等重要城市均有涉及；商业二线城市项目占 27%。
相反的，遍布全国县城的万达广场却很少被列入出售名单。
理由很简单，因为下沉市场的万达广场展现出了强劲的消费活力。
2023 年 12 月，四川宜宾下辖县级市宜昌万达广场开业，开业 3 天累计客流近 40 万，销售额超千万；2024 年 1 月，重庆忠县万达广场开业首日，共接待消费者 23.6 万人次，销售额突破 750 万元，创下行业多个第一。
投资与运营成本上，县城万达广场也有超高性价比。
以湖北宜都万达广场为例，其总建筑面积约 12 万平方米，总投资约 8 亿元，而一线城市同等规模项目投资额往往超过 20 亿元。在运营成本上，县城万达广场的租金、人力成本较一二线城市低 30%-50%，宜都万达广场租金回报率达 6.8%，高于一线城市平均 5.2% 的水平。
同时，县城万达广场在资源获取上优于一二线城市项目。
以重庆忠县为例，当地为万达广场提供了土地出让金返还、税收优惠等政策支持，并协调开通了直达广场的公交线路。在万达面临流动性压力的背景下，县城万达广场的现金流价值凸显，湖北宜都万达广场年租金收入约 8000 万元。
公开数据显示，截至 2024 年底，全国 513 座万达广场中，三四线城市占比超过 60%，同时，轻资产占比超 40％。这也是王健林为自己留的后路，在一些出售的万达广场里，万达仍然保留运营管理权。
轻资产模式对万达而言，是退而求其次的生存法则。
总的来说，王健林的万达广场分布已从全国扩张转向 " 五环外留守 "，三四线城市与整个下沉地区成为最后的生存空间。尽管通过轻资产化和业态调整，暂时维持了运营，但债务危机、消费疲软和竞争加剧，无疑又构成了一重新的枷锁。
王健林还有机会翻身吗？
未来几年，这些幸存的万达广场能否在县域市场续写 " 一个广场改变一座城 " 的神话，还是未知数。若无法实现重新上市或引入战略投资者，这些广场可能进一步被出售或抵押，届时，王健林的商业版图或将彻底重构。
