文 | 斑马消费，作者 | 杨柘
当许家印逐渐淡出大众视野、中国恒大被摘牌退市，恒大物业能否 " 逃离 " 恒大系？
日前，恒大物业公告披露，中国恒大清盘人计划出售中国恒大及 CGE Holdings 所持公司合计 51.016% 股权，且已从部分有意方收到不具约束力的指示性要约。
如果顺利的话，这不仅是物管行业最受关注度的一宗并购案，也将是恒大物业命运逆转的关键节点。
据公告，清盘人将在 11 月前后邀请有意方磋商并最终形成交易文件，届时新东家的神秘面纱将会被揭开。
摆上货架
中国恒大自上月被摘牌退市后，清盘人对其旗下资产的处置进程加快。日前，恒大物业（06666.HK）被摆上货架。
据 9 月 11 日公告，公司在 9 月 10 日收到中国恒大及 CGE Holdings 共同及个人清盘人发出的接洽函。
该接洽函载明，清盘人一直寻求机会出售二者所持公司合计 51.016% 股权，且已在 9 月 9 日收到不具约束力的指示性要约，尚未与任何有意方进行谈判。
9 月 12 日，恒大物业复牌，股价即迎来大涨，总市值飙过百亿港元。
这并不是公司首次计划易主。早在 4 年前，中国恒大爆发流动性危机后，恒大物业就曾被作为优质标的摆上货架，以图换取资金回血。
上一次出现的 " 金主 "，乃是有着广州 " 隐形地主 " 之称的合生创展集团。
2021 年 10 月，合生创展集团（00754.HK）拟以对价 200.4 亿港元，获得恒大物业 50.1% 股权。
这宗本可以马上为中国恒大 " 输血 " 的收购，因双方在相关条款未达成一致不欢而散。
恒大物业是恒大系继恒大汽车上市后的第 3 家上市企业，于 2020 年底登陆港股。巅峰时期的 2021 年 2 月，公司市值高达 2000 亿港元，仅次于碧桂园服务。目前，其实控人仍为许家印。
2024 年 1 月，中国恒大与债权人就重组事项难以达成一致，随后清盘在即。恒大系 " 遗产 " 中较为优质的恒大物业，被出售的宿命，已在冥冥之中注定。
神秘买家
恒大物业年收入超百亿元，在管面积行业第三，有着稳定的收益能力。中国海外发展、华润置地以及九龙仓等，均为市场传闻中的潜在收购方。
但要拿下这个标的，可能并不太容易，以目前市值匡算，51% 股权比例，估值约 60 亿港元。
目前市场猜测的潜在买家，主要为两类：一类是能够在资本寒冬中逆势收并购的企业，比如万物云收购中洲物业；另一类是自持现金流充沛的物管企业，比如碧桂园物业、保利物业，基本在手货币资金维持在 90 亿元以上。
在当下头部物管企业加速整合、对风险资产积极处置的趋势下，谁会出手拿下恒大物业控制权？
当然，也不排除业外机构对物管标的产生兴趣。
今年 4 月底，博裕资本砸下 6.67 亿元竞得金科服务 18.05% 股权，和一致行动人的合计持股达到 55.91%。
博裕资本自 2021 年底成为金科服务的战略投资者，先后 3 次出手加码投资，为此付出合计近 54 亿港元。
就目前来看，中国恒大清盘人对恒大物业潜在交易方的甄选，尚处于初步阶段。拟在 11 月前后，邀请经挑选的有意方就潜在交易提交最终建议书，并将与相关有意方磋商最终交易条件的条款，以就潜在交易达成具有约束力的交易文件。
1 个多月后，买家是谁，将被揭开神秘面纱。
经营底色
据证券时报，截至目前，中国恒大清盘人已经掌控恒大系企业数量超 100 家，资产规模约 270 亿港元，境外可变现资产金额约 2.55 亿美元，回笼资金占比 65.49%。
在可变现资产中，恒大物业属于较易快速脱手的优质资产。
截至今年 6 月，公司在管面积约 5.96 亿平方米，同比增加约 4100 万平方米。就在管面积来看，恒大物业仅次于碧桂园服务和保利物业；依收入规模计，位列行业前 10。
当前，国内物管行业的变化加剧，物业企业整体发展由规模增长转向品质运营，更考验企业的精细化运营水平。
从今年以来经营状况来看，恒大物业呈现出增收难增利的局面，成为这宗股权收购中难以忽略的痛点。
2025 年上半年，公司实现营业收入 66.47 亿元，归母净利润 4.72 亿元，同比分别增长 6.86% 和 -5.64%。同期，毛利率为 18.0%，同比下降 2.2 个百分点。
与此同时，公司还经受着流动性紧张及关联方影响等多重压力。
在今年上半年报中，董事长段胜利特别强调，来自中国恒大约 1.5 亿平方米已签约的合约项目转化陷入停滞状态，未来能否有效转化存在重大不确定性，需要较长周期化解风险。
期内，公司的应收账款持续处于高位。截至 6 月底，公司贸易应收账原值约 58.83 亿元，累计计提坏账损失约 30.42 亿元，减值率高达 51.7%；其中，3 年及以上第三方应收账款原值约 6.61 亿元，占第三方应收账款原值总额比例约 18.0%，其减值后净值同比增长 23.4% 至 1.81 亿元，账龄结构持续恶化，进一步加剧坏账减值压力。
由于物业服务费预缴款项的减少，上述同期，公司合约负债为 24.72 亿元，较上年末下降 2.83 亿元。
各种不利因素，都给公司现金流带来压力。截至今年 6 月底，公司货币资金较 2024 年末减少 4 亿元。
公司正在积极调整降低流动性压力，其和债权人协商，债务到期不要求立即偿还，通过协商修订还款计划。
